苏州金鸡湖商业项目概念定位苏州邻里中心发展有限公司苏州2011年1月九洲遠景商業管理機構111城市分析苏州位于江苏省东南部，是全省的经济、贸易、工商业和物流中心，交通便捷苏州市地理位置城市概况?苏州位于江苏省东南部，是江苏省的经济、贸易、工商业和物流中心，经济发达，目前是中国发展最快的城市之一苏州?苏州总面积8488平方公里，共6个市辖区，5个代管县级市，市区户籍人口240.21万?苏州紧邻上海、浙江，京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境，交通便捷2支持苏州工业园区经济发展迅速，2009年实现地区生产总值1120亿元，较上年增长15.1%，综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列工业园区规划图工业园区简介?苏州工业园区于1994年启动，16年来，主要经济指标年均增幅达30%左右，GDP超千亿元、累计上交各类税收超千亿元、实际利用外资超千亿元、注册内资超千亿元?2009年，园区实现地区生产总值1120亿元，比上年增长15.1％；地方一般预算外收入107.5亿元，增长13.1％；固定资产投资492亿元，增长8.1％，实际利用外资18亿美元，进出口总额512.8亿美元，其中出口241.6亿美元?综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列3立地研究核心结论本项目位于金鸡湖商圈非核心位置，但未来各类交通便捷，同时主力店Sam’sclub有助扩大辐射范围，并结合项目体量，适合定位为区域中心?苏州商业整体呈现“一主、一副、三区域”的格局，本项目位于“副中心商圈”金鸡湖商城市及区域商业圈内的相对边缘位置格局?项目定位辐射园区，其业态组合需具备目的性及特色性，且注重与主力店Sam’sclub客群的融合度项目物业条件?项目商业体量达8万平方米，停车及相关配套条件良好，适合打造成区域中心?项目建筑形式为封闭式?项目位于主干道金鸡湖大道以南，周边道路状况良好项目交通条件?项目周围目前设有3个公交站点，共17条公交线，以园区内部交通接驳为主，项目自身设置公交首末站，可能涵盖8条公交线路，将增强项目可达性?未来地铁轨道3号线将经过本项目于附近并设置站点，但具体出口设置未明?项目周边分布了大量高品质楼盘，人群消费潜力较大项目区位价值?距离金鸡湖较近，具备一定的景观资源4基于对于本项目商业类型,可确定本项目核心商圈为项目周边3公里范围，辅助商圈为园区整体，辐射商圈可达全市项目商圈范围示意图项目商圈范围?核心商圈：–范围：项目周边3km范围内–人口：约25万人核心商圈–以中高收入家庭为主?辅助商圈：–范围：苏州工业园区–人口：约90万人?辐射商圈：辅助商圈辐射商圈–范围：苏州市区–人口：约240万人5物业情况本项目体量总超过14万平方米，地下2层，地上4层，共规划停车位1800个项目基本物业情况项目建筑设计效果图?建筑面积：131279平方米左右?容积率：1.16?建筑覆盖率：37%?停车位：规划1800个?层数：6层（由建筑由地上4层，地下2层组成）6物业构成项目由主力店Sam’sclub、购物中心商业、影院、社区服务中心、公交枢纽站及停车场构成项目物业构成影院商业社区服务中心Sam’sclub商业公交枢纽站?3-4层：影院?楼层数：地下2层—地上?楼层数：1—2层4层?2层夹层：社区服务中心?1层：公交枢纽站7城市交通项目紧邻城市主干道金鸡湖大道，距离市中心车行时间约半小时，可在40分钟内到达苏州站、园区站、西站和唯亭站等交通枢纽城市交通唯亭站?项目紧邻城市主干道金鸡湖大道?距离市中心车行时间35分钟，项目地园区站火车站到苏州站、园区站、西站和唯亭站均可在40分钟车程内，交通较为便利西站距离时间到达地（km）（min）市中心1830苏州站1430本项目园区站8.515市中心西站2040唯亭站1520城市主干道城市环路8项目四周道路基本情况项目紧邻金鸡湖大道城市主干道，同时东侧星湖街可连接独墅湖隧道、现代大道，亦是通行相城及吴中城区的重要干道，车行可达性佳项目道路交通情况说明金鸡湖大道?金鸡湖大道：–城市主干道，双向5车道，东西走向–向东将直达绕城高速，向南将连接苏嘉杭高速?星湖街：西华项目地块–次主干道，双向4车道，南北走向林星路湖–连接独墅湖隧道、现代大道、北环快速路和京沪高速街?西华林路：–双向2车道，南北走向–项目主临街面道路?石港路：石港路–双向2车道，东西走向–辅助道路，车流较少9公共交通项目地附近设有3处公交站台，共18条公交线路，且本项目公交首末站预计增加8条线路，公交系统较为便利公共交通辐射能力项目周边公交分布示意图各站台基本情况金水湾站大地乐章西站台?公交线路：18、100（北线）、141、146、168、205、207、518、27、52、118、126、142、178、218金水湾站台石港路东站项目?公交线路：快线1号、快线2地石港路东站台号、146、156、178、207块大地乐章西站?公交线路：18、100（北线）、141、146、168、205、207、518、27、5210支持项目周边公交线路可覆盖沧浪、吴中等不同区域，并连接火车站、吴中、甪直等站点，有机会吸引周边居民乘公车至本项目公共交通分析部分公交线路图主要公交系统介绍126由于紧邻金鸡湖、星湖街等主要干道，项目周边公交线路丰富，目前约18条公交线路，覆盖工业园区205，连接火车站、吴中、甪直等重要站点142146部分线路起讫：518100?沧浪——园区：118路、218路、27路、205路?虎丘——园区：146路、快线1号271?吴中——园区：126路、168路、207路?园区内线：100路、141路?吴中——甪直：52路141?沧浪——甪直：18路52?苏州站——园区：178?苏州站——甪直：518路11轨道交通目前在建的1号线及4号线与项目距离较远，超过3公里，而规划3号线沿金鸡湖大道，且已确定与本项目接驳，增加了项目的人流可达性轨道交通站点与本项目距离1轨道号线金鸡湖站?3号线：经过金鸡湖大道，紧邻本项目约3.8公里–规划2015年左右通车斜塘镇站金鸡湖站–规划项目附近设有斜塘镇站和金鸡湖站2处轨道4号线站点，出口将与本项目接驳?1号线：约11公轨道3号线里本项目–星湖街站：距离本项目约3.8公里?4号线：–距离本项目较远，约11公里12轨道交通—支持未来轨道交通将呈现两横两纵的“井字型”，覆盖苏州的重点建设区域，其他区域消费者可通过换乘到达本项目苏州轨道交通规划图苏州轨道交通规划说明?一号线（在建）：起点位于苏州吴中区木渎站，终点为工业园区钟南街站，横跨苏州6个区。预计2012年通车4号线2号线?二号线：经过苏州城市的“两新城、两枢纽、一商业区”，线网地位重要?三号线：经过金鸡湖大道，紧邻本项1号线目，规划中，总长约43.5千米，设有3号线31站，预计2015~2016年建成通车本项目?四号线：把吴江全面纳入苏州的轨道交通体系内，极大的缩短了与苏城各大城区的距离轨道交通线网总规模达到169.7km，形成两横两纵的“井字型”轨道交通骨架网络。规划覆盖东部新城、相城区、东太湖地区、吴江市等重点建设区域13区位价值核心结论本项目位于工业园区金鸡湖商圈内，周边具有稳定的住宅客群，未来接驳的3号线也将带来大量客流?工业园区是中新合作的国家级重点创新产业区从城市角度?工业园区内集中了较多知名外资企业，同时分布大量中高档住宅?项目所在的金鸡湖商圈规划为城市商业副中心?项目相对远离湖西和湖东的商业核心区，位于金鸡湖商圈的相对边缘位置从区域角度?项目紧邻金鸡湖大道，湖东、湖西均可便捷车行到达，同时辐射包括莲花新村、东湖大郡等较大型的居民组团及楼盘?项目周边分布大量中高档低密度住宅，居民消费潜力佳从地块角度?项目地离金鸡湖较近，有一定滨湖景观资源?轨道3号线的开通将增加可达性14城市价值苏州工业园区属于城市副中心，位于苏州市区东南角，聚集3299家外资企业，同时是苏州中高档住宅的集中分布区城市价值项目城市区位说明?项目所在的工业园区定位为城市副中心，属于中新两国政府合作项目，位于苏州市区东南角工业园区?园区开发建设保持持续快速健康的发展，人均GDP达25万元，超过全市平均值6万元?园区内住宅以中高档为主，居民消费潜力较大，是项目未来的主要消费人群15区域价值金鸡湖商圈内商业主要集中在湖东和湖西商业核心区，本项目位于商圈的相对边缘位置，但位于整体园区的核心位置金鸡湖商圈示意图金鸡湖商圈格局分析?金鸡湖商圈的商业集中分布在湖西商业核心区和湖东商业核心区?湖西商圈由于距离古城区较近，配套较佳，人湖东商业核心区气较佳，湖东商圈目前相对仍处于商业培养期湖西商业核心区，未来随着地铁1号线的开通及人群入住率的增加，将逐渐成熟本项目?项目位于金鸡湖商圈的相对边缘位置?金鸡湖商圈主要项目：圆融时代广场、李公堤、印象城、左岸商业街等16地块价值项目核心商圈内聚集了40个中高档住宅，包括由绿城、仁恒、新鸿基等知名开发商旗下物业，为项目提供了有力的客群支撑金鸡花园本项目半岛华府商业用地金鸡花园住宅用地金水湾怡和花园新鸿基湖水绿城御园学校名湖花园苏龙仁仁恒置地绿化恒置地水墨江南学校17项目商业概念定位描述上城（UpperTown）为大都市中的高尚住宅聚集区，居住者具备较强的消费能力，追求高品质的生活，代表为纽约上东区(UpperEastSide)本项目所在的金鸡湖为苏州高档楼盘最为集中的区域，是苏州的“上城”，具备趋优选择发展的条件，同时区域内有约8万外籍人士居住和工作，颇具国际化氛围181支持作为超越商业设施范畴的邻里空间，这里成为邻里开展各种活动的基地，帮助倡导健康的生活方式、增强邻里间的良好互动、提升邻里的活