兰德喜多家商业[Ⅱ期]招商策略2011年8月29日引语面对兰德喜多家项目的商业,在产品、周边环境已经确定的前提下，如何有效开展项目的招商工作，完成项目的预期目标？我们需要对产品与需求客户搭接两者之间互动的招商沟通方式，使之达到租售共进！因此，本报告着重对区域范围内和市场上相类似商业进行深度调研及分析总结，并结合客户的需求和项目产品实际情况提出可执行的招商策略。报告目录市场篇1郑州大商周边租金情况2项目周边街区租金情况3区域内竞争项目扫描客户篇1招商来电来访客户需求2已签约意向客户需求和现有产品匹配情况招商篇1业态规划2策略分解3招商节点4配合事项【市场篇】郑州大商周边租金情况一级商圈大商旁租金结论——结论——根据以上统计可以看出，一级商圈租金较高，根据以上统计可以看出，一级商圈租金较高，一级商圈附近一级商圈附近大商旁租金比其周边临街铺高出大商旁租金比其周边临街铺高出100100至至300300元元左右。本项目属二级商圈附近，只供了解，不做参考。左右。本项目属二级商圈附近，只供了解，不做参考。郑州大商周边租金情况二级商圈大商旁租金此区域物业结构和商业配套与本项目相差较大，了不作为参考依据结论——结论——根据以上统计可以看出，大商周边一层租金范围根据以上统计可以看出，大商周边一层租金范围70-13070-130元元//㎡㎡，双层商铺租金，双层商铺租金45-6045-60元元//㎡㎡，郑州市二，郑州市二级商圈附近大商旁租金相比其周边街区商业，一层商业普遍高出级商圈附近大商旁租金相比其周边街区商业，一层商业普遍高出2525至至6060元元//㎡㎡左右，双层商业普遍高出左右，双层商业普遍高出5至15元/左右。5至15元/㎡㎡左右。项目周边街区商业租金情况租金水平（元/㎡/月街区街区形式代表业态出租率）一层50~80嵩山路临街商铺餐饮98%少量一层120淮河路临街商铺餐饮、社区配套一层40~7095%郑密路临街商铺建材、社区配套一层45~6095%安康路临街商铺建材一层40~60100%项目周边街区一层租金集中在50-80元上下；街铺以专业店、社区店为主，楼层一层街铺比重大；整体出租率较高，但经营状况一般；中小型餐饮、烟酒副食、建材专业店众多，租金水平较低区域内竞争项目扫描商铺商业销售销售价格租金与售租金递增前期招商免名称商铺面积实收租金情况形式状况（万）价比情况租期一层1F100-120中原新较好（商1F2.0-3.05.6%城（王裙楼铺面积较15--20015-40㎡租金200-2F1.6-1.7二层5%5%-8%3个月府一2层300小20㎡2.2号）左右）复式商业复式2F60—80（包括二楼4.9%公共部位装修）培育期一层主力面积1F80-120现售价2.6%升龙国裙楼内街30-2F60—801F4.0-5.0二层普通3%-10%6个月际中心3层60，外街（包括二楼公共部位装2F3.0-3.82.4%100-200修）3F1.1-2.0三层3F30左右2.5%中原万裙楼临万达广场步行街4.5%--80--280很好2.5-4.05%-10%——达2层100-1504.8%一层3%1F80—1101F3.5-3.8二层两年后每亚星城裙楼80--10002F40左右最差2F2.12.3%年递增3-5个月市山水3层3F35左右3F1.5-1.8三层10%2.5%分析——分析——从以上统计可以看出，区域内竞争项目一层租金在从以上统计可以看出，区域内竞争项目一层租金在8080至至120120元左右，二层租金元左右，二层租金4040至至8080元左右；免租期元左右；免租期基本在基本在33至至66个月之间；租金递增在个月之间；租金递增在3%3%至至10%10%之间。之间。区域内竞争项目扫描商铺2009年租金2011年招商租租金递名称商铺面积形式情况金增情况成熟期培育期一层1F175-2002.6%主力面积内1F80-120（小30-60面积250左右）3%-升龙国裙楼街，2F60—80二层际中心3层外街100-2F75—902.4%10%3F30左右2003F40左右三层免租期6个月免租期2个月2.5%小结?二级商圈大商旁租金范围一层70-130元/㎡/月，租金范围2000-18000元。双层租金：紧邻大商租金60元/㎡/月，周边临街租金45元/㎡/月。?项目周边租金较低：一层租金45-65元/㎡/月.?区域内竞争项目最新市场租金情况：一层租金在80至120元/㎡/月，二层租金40至60元/㎡/月左右；平均租金60-90元/㎡/月，前期免租期基本在3至6个月之间；每年租金递增在3%至10%之间根据市场情况结合本项目：租金建议：一层80至120元/㎡/月、二层40至70元/㎡/月;免租期3至5个月；每年租金递增5%至10%。核心词——租金，免租期，递增4P理论中最后的一个P价格，往往也是的买卖双方关注的焦点，所以租金定价至关重要！【客户篇】招商来电来访客户需求餐饮服装社区配套休闲娱乐教育培训合计67614613519234.90%31.77%23.96%6.77%2.60%100.00%分析及建议分析及建议从以上客户意向需求统计可以看出，主要客群集中在餐饮和服装类，其次为社区配套类，其余所占比例相对从以上客户意向需求统计可以看出，主要客群集中在餐饮和服装类，其次为社区配套类，其余所占比例相对较少。建议在客户拓展方面加强对餐饮和服装类客户的拓展。较少。建议在客户拓展方面加强对餐饮和服装类客户的拓展。招商来电来访客户需求已签约意向商家统计列表业态品牌意向商家服装培罗蒙、佐丹奴、博士邦尼、柒牌男装、七匹狼、恒源祥、木林森、意尔康、舒美捷、天伦天户外、十八淑女坊、秋水伊人、红袖女装、奥斯雪兰女装、三彩女装、ABC童装、斑点狗童装。餐饮德克士、豪佳香、豪享来、迪欧咖啡、金状元粥、东北食屋、李先生、姐弟俩、游子老鸭粉丝馆、米多多面多多、蜀昕源、杭州兵记等。教育培训钢琴培训、教育培训、艺术培训、幼儿园。休闲娱乐奥瑞特、舒华健身、动漫城、足浴、网吧。社区配套仟吉西饼、好嘉利、850蛋糕房、好想你枣业、特色干果、烟酒店、上海银色美发、沙宣美发、安在秀化妆、福禄寿大药房、医疗保健、通讯。分析及建议——分析及建议——从以上统计可以看出，项目已经有多家知名品牌意向签约，有助于提高项目商业街良好形象的同时，对从以上统计可以看出，项目已经有多家知名品牌意向签约，有助于提高项目商业街良好形象的同时，对于市场成活率的提高亦有帮助。建议招商时注意筛选品牌商家。于市场成活率的提高亦有帮助。建议招商时注意筛选品牌商家。已签约客户需求和现有产品匹配情况分析及建议分析及建议从以上统计可以看出，从以上统计可以看出，66号楼和号楼和99号楼意向客户较少，招商难度较大，建议在定租金时适当降低租金标准，号楼意向客户较少，招商难度较大，建议在定租金时适当降低租金标准，为后期顺利招租提供良好条件。为后期顺利招租提供良好条件。小结根据对客群的统计和分析、建议：一、招租业态中所占比重最大的是服装类和餐饮类，从已经积累客户情况可以得出服装类招商难度较大，所以建议在招商工作中更多的关注服装类客户的需求和客户积累，以确保招商工作的顺利进行；二、品牌商家对于招商租金的拉升和人气的提升有很大的帮助，建议在客户意向较为集中的区域和业态中对客户进行品牌筛选，择优签约；同时对于大品牌商家在有必要的情况下可以适当放宽免租期或者租金，以达到带动整体招商工作顺利进行的目的；三、6号楼和9号楼意向客户最为短缺，为了保证整体招商任务的完成，建议从免租期上适当放宽优惠。核心词——服装类、品牌商家、优惠客户是招商任务完成的重要保障，关注客户需求，根据客户需求制定合理的优惠政策非常重要【招商篇】业态规划商业外向性强，一拖二商铺形态，单铺面积过大，套均200㎡以上位置可租面积（平米）套数面积区间（平米）6#楼（郑密路、安康路）909.162357-5517#楼（安康路）2087.219132-325（复式）8#楼（规划东路）1507.217150-315（复式）9#楼（规划南路）2525.1910155-298（复式）10#楼（规划南路）1804.367180-301（复式）合计8833.1335可招商商铺共计35套，建筑面积8833.13平米业态规划10F一层业态规划现状1#住宅楼安康街形象较差，路北已有部分餐饮配套，建议规安康路用地红线划为餐饮业态地下车库范围主要出入口高层建筑控制线2F商业2F2F郑活动中心7#餐饮6#21F餐饮26F商业地下车库出入口餐商业饮消防通道公寓规密一期用地商业品路划中心景观带屋顶绿化牌服8#26F路饰口10#18F9#库出入2F1#地下车商业商业2F品牌服饰社区配套社区配套品牌服饰屋顶绿化户型较差，服装摆放受次要出入口限，建议规划为社区配套规划路商铺形象、户型相对较好，规划道路业态位置靠近大商和丹尼斯的人流，建议规划为服饰类业态现状及问题：服装业合适的租赁面积60-100㎡，现商铺面积过大，租金相应会增高，超出租户承受能力，不利于商业街存活。提高租金方法及建议：1）一二层分开出租，在适应租户面积需求的基础上降低单个商铺的面积。业态规划10F二层业态规划此部分商业上边没有住宅，适合做餐现状1饮#住宅，楼另外从已积累意向商家来看，已有西餐厅安康路意向进驻，建议规划为西餐厅主力店用地红线地下车库范围主要出入口高层建筑控制线2F商业2F2F郑活动中心大7#餐饮6#21F餐饮26F商业地下车库出入口餐商业饮消防通道商公寓规密屈一期用地商业餐臣路此二层商业位置所过人流较少，适划氏中心景观带屋顶绿化饮合规划为目的性消费业态8#26F路美口1