深圳绿景梅林项目商业规划二期报告会九洲远景商业管理机构简介深圳绿景集团深圳2010年09月九洲遠景商業管理機構深圳绿景项目第二阶段报告1第二阶段报告汇报的内容主要集中于租户访谈、概念调整及细化和财务匡算三大模块项目汇报会进程商业概念调整初步商业概租户访谈财务匡算念设计及细化第一次汇报初步建议今天的汇报租户访谈概念调整及细化财务匡算资料来源：九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告2目录页码A.租户访谈4B.商业概念调整及细化58C.项目运营策略111D.财务匡算149附件：深圳服装行业研究162本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意主题影院研究169深圳绿景项目第二阶段报告3梅林项目商业设计关键建议174A.租户访谈深圳绿景项目第二阶段报告4核心结论-租户访谈整体来看租户对本项目商业概念表示认同，租户可得性相对较高，目标租户主要采用直营的模式，大多数固定与扣点租金形式都可接受，但根据自身定位对面积有着不同的需求?租户访谈对项目概念细化的影响:项目组充分考虑市场未来发展趋势，通过租户访谈验证项目概念的市场认可度，根据租户进驻偏好结合项目自身特点对第一阶段初设的租户功能行业、档次等占比进行调整，同时验证了快速时尚、食品杂货及家庭娱乐（儿童驱动）业态的可操作性?租户对本项目的理解:在访谈成功的51个品牌中有35个品牌对商业概念进行评价，大部分租户认同本项目商业概念，占比近60%，另29%是由于自身适应性强对项目概念不关心?租户对本项目的进驻意向:所有租户中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，招商时可争取。有意向进驻的租户主要是在梅林片区有开店计划或认可本项目商业概念，观望的租户多数希望实地调研考查后再做决定，而无意向的租户大多都在该区域无拓展计划或市场已饱和不再开店?租户对本项目的进驻需求：-经营模式：为确定商业布局和制定招商策略提供依据。有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达79%，采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%-租金形式：绝大部分租户固定与扣点两种租金形式都可以接受，另外13%的租户只接受扣点这类租户以购物类居多，只有7%租户只接受固定租金-面积需求：不同租户对面积的需求不同，中式正餐、影院、健身房的面积需求最大，而甜品店、珠宝及手表专柜和食品杂货专业店需求面积很小资料来源：租户访谈，九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告5A.租户访谈A1.租户访谈目的和方法A2.租户访谈结果A3.主要租户访谈纪要深圳绿景项目第二阶段报告6访谈目的通过租户访谈进行租户可得性测试，了解租户的进驻意向和需求，对原概念进行验证及调整，并为收益预测和招商实施提供参考对于本项目租户对本项租户需求的理解目进驻意向概念验证及调整经济收益预测租户招商指导资料来源：九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告7访谈方法基于九洲远景租户数据库，项目组筛选出来53个租户的短名单目标租户筛选租户数据库目标租户筛选原则：筛选原则1放眼全国：选择具有品牌号召力的世界品牌和全国品牌筛选原则2纵览深圳：选择在深圳本地深受深圳人民喜爱的地方品牌因地制宜：结合项目地特点选取合理档筛选原则3次的租户结合概念：结合概念初步确定的方向调项目组研讨会筛选原则4整各种功能租户的选取比例，对初步概念进行验证和深化短名单（53个）资料来源：九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告8支持九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（1/3）序号类别行业子行业业态首选品牌1购物食品杂货食品杂货精品超市BLT2购物个人时尚购物服装服饰快速时尚ZARA3购物个人时尚购物服装服饰快速时尚C&A4购物个人时尚购物服装服饰快速时尚UNIQLO5购物个人时尚购物服装服饰快速时尚欧时力6购物个人时尚购物服装服饰快速时尚MANGO7购物个人时尚购物服装服饰基础时尚G20008购物个人时尚购物珠宝/手表品牌店follifollie9购物个人时尚购物珠宝/手表品牌店周生生10购物个人时尚购物珠宝/手表多品牌组合店亨得利11购物个人时尚购物3C数码品类杀手店顺电12文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）影院影院太平洋电影城13文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）影院影院新南国电影院14文化娱乐健康与运动健身健身中航健身会16餐饮正餐商务餐饮粤菜丹桂轩17餐饮正餐商务餐饮川家俏江南资料来源：九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告9支持九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（2/3）序号类别行业子行业业态首选品牌18餐饮正餐西式快餐品牌店和民居食屋19餐饮休闲餐饮西式快餐品牌店西提牛扒20餐饮正餐家庭餐饮火锅及自助餐海底捞火锅21餐饮快餐西式快餐西式快餐麦当劳22餐饮快餐西式快餐西式快餐Pizzahut必胜客23餐饮快餐西式快餐西式快餐棒约翰24餐饮休闲餐饮甜品店甜品店满记25餐饮休闲餐饮甜品店甜品店许留山26餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅星巴克麦广帆餐饮集团（大饱口福，厨房27餐饮正餐商务餐饮品牌店制造，超级牛扒，德米火锅，王子饭店，王子厨房，海港选1-2家）28餐饮正餐商务餐饮粤菜新荔枝湾29文化及娱乐健身与运动SPA足疗品牌店玛花纤体30文化及娱乐健身与运动美容美发品牌店思妍丽31购物个人时尚购物化妆品多品牌组合店丝芙兰32文化及娱乐家庭娱乐（儿童驱动）课外教育品牌店杨梅红教育33文化及娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教品牌店天线宝宝34文化及娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教品牌店金宝贝资料来源：九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告10支持九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（3/3）序号类别行业子行业业态首选品牌35文化及娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童娱乐品牌店反斗乐园36购物个人时尚购物服装服饰Nichefashion玛丝菲尔37购物个人时尚购物服装服饰Nichefashion影儿38购物个人时尚购物服装服饰Nichefashion歌力思39购物个人时尚购物服装服饰Nichefashion淑女屋40购物个人时尚购物3C数码品类杀手苏宁elite41购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店面包新语42购物食品杂货HBA药妆店万宁43购物食品杂货HBA药妆店屈臣氏44餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店一茶一坐45购物个人时尚购物珠宝/手表多品牌组合店亨吉利46餐饮正餐商务餐饮粤菜胜记47餐饮快餐中式快餐品牌店味千拉面48餐饮美食广场美食广场多品牌组合店美乐汇49餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店仙踪林50餐饮休闲餐饮西式餐吧品牌店哈根达斯51餐饮正餐主题餐饮主题餐饮hooters资料来源：九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告11A.租户访谈A1.租户访谈目的和方法A2.租户访谈结果A3.主要租户访谈纪要深圳绿景项目第二阶段报告12租户访谈的结果从租户对项目的理解、进驻意向和需求三方面进行分析123对本项目的对本项目的进对本项目的进理解驻意向驻需求资料来源：九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告131租户对本项目的理解在35个对商业概念进行评价的租户中，21个认同本项目商业概念占60%对本项目的态度租户对本项目商业概念的态度租户对本项目态度分析?认可的原因认可–60%认为项目商业定位清晰，符合周边的住宅人群定不关心位29%–周边商业档次相对较低，中高档市场相对空白–项目的目标客群与租户的目标消费者相匹配?不关心的原因–租户自身的适应性较强，对于项目商业定位无所谓–部分租户由于自身品牌号召力较强，并不关注商业概念–租户暂无拓展计划，所以不关心认为目前定?位尚早认为目前定位尚早的原因11%–深圳发展速度较快，未来发展情况无法预料，做为远期项目现在定项目概念尚早样本总量:35个资料来源：租户访谈，九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告142租户对本项目的进驻意向所有样本中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，实际招商时有望争取对本项目的进驻意向租户进驻意向占比租户进驻意向分布进驻文化购物餐饮总计观望意向娱乐51%有意向有意向5851835%观望1311226无意向3227无意向14%样本总量:51个评估结果：愿意进驻本项目租户的比例为35%，租户可得性相对较高资料来源：租户访谈，九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告152租户对本项目的进驻意向有意向进驻的租户主要是在该区域有拓展计划并符合其选址条件，观望的租户多数考虑项目未来周边发展状况及招商时进驻条件，而无意向的租户大多认为市场饱和不再开店租户有意向和观望进驻的原因租户无意向进驻的原因在此区域有a)该区域无拓展计划开店计划45%有意向原因：b)区域市场已饱和不再开店c)不符和其选址条件，不考虑22%33%项目区位符合认可本项目其选址条件商业概念a)29%高层看过后决定8%未来周边规划与12%发展情况b)43%38%要进行实地观望原因：调研考查27%29%15%c)看招商时公司拓展计划看招商时品牌进驻情况资料来源：租户访谈，九洲远景分析深圳绿景项目第二阶段报告163租户对本项目的进驻需求通过目标租户访谈了解租户对于本项目的经营模式、租金形式、楼层要求和面积需求，为确定商业布局和制定招商策略提供依据?有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达79%；经营模式?采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%?447%租金形式有意向与观望的家租户中，只接受固定租金的租户占比，主要是餐饮和健身会所?