商业地产基础培训泰和创智策划部2011年1月本报告是严格保密的。1版权声明Copyright;AllrightsReserved本报告仅供客户内部使用，版权归泰和创智所有，未经泰和创智书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thisarticleisforinternaluseonly.TAIHECHUANGZHIholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.本报告是严格保密的。2注意事项注意事项?请各位同事将手机关闭请各位同事将手机关闭,,以确保培训效果以确保培训效果;;?请各位积极参与，各抒己见请各位积极参与，各抒己见!!本报告是严格保密的。3培训内容及安排第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产市调案例本报告是严格保密的。4Part1：商业地产基础知识商业地产的含商业地产的内商业地产的发商业地产的分商业地产基本义容展类术语??商商业业地地产开发运营产开发运营三三??何何为为商商业业地地产产??商商业业地地产产的的发发展展条条件件??按市按市场场形式分形式分类类??商圈定义个层个层面面商圈定义??商商业业地地产与产与住宅的住宅的区区??贯贯穿商穿商业业地地产产的三的三种种??商商业业地地产产的的发发展特点展特点??按物按物业业用途分用途分类类??商圈形成与发展别别行行为为及及趋势趋势商圈形成与发展??商商业业地地产产的四的四个个元素元素??按建筑特征分按建筑特征分类类??商圈商圈应应用用??按物按物业区业区位分位分类类??业态业态基基础础??按按经营经营方式分方式分类类??业态业态分分类类??按按经营类别经营类别分分类类??业态辐业态辐射范射范围围??按按销销售方式分售方式分类类??业态业态特征特征??按物按物业产权业产权分分类类??业态调研业态调研案例案例本报告是严格保密的。5商业地产的含义商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。?狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；?广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。本报告是严格保密的。6商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积式相对简单，靠企业长期持有大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作时，主要是买来自住的为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且好，就基本算是大功告成还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待本报告是严格保密的。7Part1：商业地产基础知识商业地产的内容商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/……本报告是严格保密的。8商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营市场开发商业地产运营管理本报告是严格保密的。9贯穿商业地产全过程的三种行为开投经发资营行行行为为为本报告是严格保密的。10商业地产的四个元素开投商消发资户费商客者本报告是严格保密的。11Part1：商业地产基础知识商业地产的发展商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……本报告是严格保密的。12商业地产的市场发展条件发展阶段欧美：原始形态传统商业现代商业广义商业?欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；?在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展商业发展曲线（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，1100美元2000美元人均才是成熟发展阶段。4400美元8000以上美元GDP阶段一阶段二阶段三阶段四发展阶段原始形态传统商业现代商业广义商业综合商业形态满足多种转型商业形式，特点消费者对价格敏感满足单一购物需求需求个性消费ShoppingMall、大型旅游地产马路市场、地摊、百货商场、商业街、批发市场、表现形态购物中心、专卖店、商务地产集贸市场超市、街铺零售店、精品店、物流人均GDP（美低于11001100-20002000-44004400以上元）本报告是严格保密的。13亚洲及国内：?亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。?商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。本报告是严格保密的。14商业地产的发展特点与趋势高品质商业分割商铺领地产风骚商业地产发展趋势及特点第三方经营管国际资本加理发展趋向显紧抢滩著本报告是严格保密的。15Part1：商业地产基础知识商业地产分类市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/……本报告是严格保密的。16商业地产的分类分类方法种类举例大型商厦天河城广场、广百新翼按市场形式分类专业市场天河电脑城、白马服装大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街购物中心天河城、中华广场小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街按物业用途分类专业市场南岸装饰材料城、美居中心批发及商贸中心天雄布市餐饮及美食广场百福广场商业大厦中泰国际广场、时代广场住宅区商铺即小区配套商业铺位按建筑特征分类临街商铺即市区道路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺地下商城流行前线、康王商业城本报告是严格保密的。17商业地产的分类（续）分类方法种类举例商业区物业名汇广场、名盛广场按物业区位分类住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业统一经营物业按经营方式分类物业分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）综合经营物业如大型商厦、小区商铺按经营类别分类单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场销售物业有产权的商铺多以销售为主按销售方式分类租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场产权物业大部分的新建物业按物业产权分类非产权物业临建物业或改建商铺本报告是严格保密的。18Part1：商业地产基础知识商业地产基本术语商圈/业态、业种本报告是严格保密的。19商业地产基本名词术语在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标?区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。?板块——一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。?商圈——指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。本报告是严格保密的。20商业地产基本名词术语（续）2）、业态、业种?业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。?业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。本报告是严格保密的。21商业地产基本名词术语—商圈分析根据ICSC对商圈的定义：??指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。边圈??商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质﹑次圈可进入性﹑自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距主圈离的限制。?主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大人口人口数数量及特点量及特点型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通影工具来店，不超过20分钟响商交通交通状况状况?次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通大商商业发业发展潜力展潜力工具来店，平均不超过40分钟小因人文、公共配套人文、公共配套?边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型素商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论商商业业规规模模使用何种交通工具来店平均在40分钟以上本报告是严格保密的。22商业地产基本名词术语—商圈形成与发展百货等购物市中心区域市中心区域市中心区域专业市场专业市场专业市场发展阶段起步期快速发展期结构调整期稳步发展期各个居住区、交通规模化商业、大型购市场商业快速发展，经营