持续系统的房地产整合解决之道义乌国际商贸城周公寓度产品市场专题研究监测报报告告2011年11月尚美佳?中国┃常州市场部本次报告重点本次报告思考之重。①本项目土地性质及规划已定，从公寓市场出发，进行定位方向初定？②初步定位产品，结合项目本身各项因素，进行定位确定？③产品修正优化，如何避免市场风险，保证量与价的双收？尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道2本報告思维逻辑圖产权公寓市场分析整体定位产品建议案例借鉴属性分析分类整合项目规划产品修正典型个案分析市场供应修正定位Swot分析项目总结3尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道产权公寓市场分析整体定位产品建议案例借鉴属性分析市场供应4尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道属性分析：40年产权产品是什么类型？三类公寓功能条件各不一样，因而在接受度上也有差异40年产权办公类办公为主，提供简单物业管理小户型公寓40年产权商务类投资、办公功能明显，可统一经营管理40年产权酒店式主要以投资为主，提供酒店式管理服务5尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道市场供应：产权产品类型区域主要分布地区域特点代表项目嘉宏世纪大厦钟楼区市中心板块城市核心CBD、泛CBD区域中心嘉业国贸广场办公类武进区通江大道沿路商业繁华、交通便利太阳城商务中心新北区花园街沿路高尚居住区、人文氛围浓厚世贸中心通江大道沿路万博国际广场钟楼区延陵西路沿路泛CBD区域中心新北万达广场武进区商务类西新桥板块商业繁华、交通便利丰臣国际广场新北区40年兰陵板块高尚居住区、人文氛围浓厚九洲新世界天宁区花园街沿路铂安国际市中心板块莱蒙时代钟楼区兰陵板块有产业依托（开发区）新城首府武进区通江大道沿路酒店式类旅游商业氛围浓厚银河湾明苑新北区花园街沿路专业市场聚集莱蒙城天宁区武宜路沿路万博糖果公寓大学城区域尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道6产权公寓市场分析整体定位产品建议案例借鉴分类整合?公寓市场沿革?办公类公寓特性?商务类公寓特性?酒店式公寓特性修正定位?项目产品分析?明确定位方向7尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道一、常州公寓市场态势&公寓市场沿革2002年2003-2004年2005-2007年2008年2009—2011兴起初步发展飞速发展遭遇低谷百花齐放背景刚传入常州，探中心区陆续有公公寓热销，大量金融危机及开发市场回暖，市中心土地索阶段寓房入市，受到的公寓开发，出过剩，市场自动的稀缺，开发区域外扩，市场欢迎现了新的产品调整办公商住用地增多主流产品住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓典型个案金鼎公寓嘉宏世纪大厦金百国际港龙尚层万达广场SOHO现代城莱蒙双子星座凯新城府翰院万博国际纳华侨城新城首府……尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道办公公寓市场发展办公物业：价格低，存量去化周期长从目前城市现代服务业发展现状和政府对于办公楼市场的支撑力度来看办公楼市场总体发展趋势处于弱势地位。常州办公市场发展现状现代服务业办公缺乏政05-10年市区各物业类型成交情况产业结构发展层面府层面支撑750600?现代服务业05年?常州的工业发展品牌企业较少45006年?住宅产品可，OEM是工业发，无须在可以07年以作为办公展的主旋律。使得体现自己品牌30008年场所，成本常州的企业对于企特点的商务环较低，得房09年业形象的要求较低境中从事商务150率较高的优10年，当然，这样的经活动，投入商势对办公市济结构必然导致企务写字楼对于0场造成直接业对于商务写字楼自己的发展也办公商业别墅商品住宅冲击。的需求较低。不会有太大帮助；尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道9除中心区的写字楼出租率较高外，其他板块的纯写字楼产品和SOHO产品的出租率较差办公公寓市场现状加之城市产业结构的特征，客源面相对狭窄，因此导致后期的办公项目开发向功能多样性上转换。租金常州市写字楼出租率板块项目名称产品性质出租率入驻主力企业元/平方米*天72保险、房地产开发、广告嘉宏世纪大厦纯写字楼1-1.485%、IT、外贸等早科坊大厦公寓式办公0.9-1.270%IT、广告、外贸、保险67广告、房地产开发、IT、丰臣海悦广场纯写字楼1-1.280%城中外贸等河景大厦公寓式办公1.6-2.168%广告、外贸、保险保险、广告，房产、设计嘉业国贸广场纯写字楼1.3-2.480%、外贸、装修等纯写字楼公寓式办公常信投资广场纯写字楼1.7-2.278%保险、广告，房产、等常州办公楼客户行业分布大成大厦纯写字楼1.3-1.768%保险、广告、外贸等城东保险、房地产开发、政府九洲寰宇纯办公1.2-2.288%3%6%21%、九洲集团物流、房地产开发、广告24%新惠大厦纯写字楼0.9-1.262%城北等13%府琛商务广场纯写字楼0.9-1.362%制造业、广告、装修等4%29%世贸中心纯写字楼0.9-1.567%制造业、广告、外贸城南物流商贸类生产制造类IT高科技类制造业、广告、装修、誉天商务公寓公寓式办公0.7-1.272%保险专业服务类房地产及相关行业金融类其它注①：公寓式办公指宜商宜住宜投资的产品类型，纯写字楼指单写字楼办公功能产品。注②：九洲寰宇项目的高出租率是由于天宁区政府的临时性迁入使该办公类项目出租率大幅提高。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道10办公公寓客户需求办公公寓客户在选择购买时考虑的因素主要在于外部因素办公楼选择考虑因素?在选择办公公寓产品的时候，外部主要以交通、地段、商业配套为主要考虑因素；?内部则将物业管理、内部配臵、车位、大堂装修等硬件辅助设施，能提高办公档次与品质作为考虑因素。11尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道办公公寓市场现状——代表个案办公公寓项目体量/总建年去化面积销售价格区域项目首次开盘时间浩源大厦（万㎡）（万㎡）（元/㎡）城北浩源大厦2009-1-284.98/6.63.006800办公誉天商务2009-12-121.85/1.850.21(月)6500市城南场世贸中心2007-8-287.44/13.51.2512000臵信商务广场城中置信商务广场2009-11-291.02/3.590.5913000案例档次定位主力面积主力总价浩源大厦中高档68㎡46.24万元世贸中心誉天商务誉天商务中档50㎡32.50万元世贸中心中高档223-226㎡26.76-27.12万元置信商务广场高档31-51㎡40.30-66.30万元12尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道办公市场以标准型、中小面积的高层产品为主；办公公寓市场现状——代表个案且智能化配臵也较其他公寓产品更加全面，商务中心板块项目去化较好。租金水平规模去化速率所处板块项目名称地段物业类型物业层数得房率主力面积(平米)层高(米)（元/㎡.日产品形态（万㎡）（万㎡/月））城北区浩源大厦新北中心4.98办公/商业2168%683.31.1-1.30.25标准世贸中心武进中心7.44办公/商业2272%223-2263.11.1-1.50.11标准城南区誉天商务武进中心1.8办公1175%505.4/0.21标准城中区置信商务广场市中心1.02办公1978%31-355/0.05标准个案楼宇自动系统安保监控系统办公自动系统通讯自动系统消防自动系统浩源大厦有有————有世贸中心有有有有有誉天商务有有————有置信商务广场有有————有?目前市场上高端项目如嘉业国贸、九洲环宇都采用国际5A智能化标准，外墙采用新型中空玻璃幕墙，旋转景观餐厅，同声翻译会议服务系统，双层地下停车场，中央空调，其产品可作为目前常州办公高端市场的模板。?从办公市场的户型设计来看，面积区间多以40-300平米左右为主，中档项目主力户型多控制在50-90㎡，受项目档次的提升呈现正相关态势。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道13办公公寓总结结合各项办公类案例所分析办公类产品对项目外在及内在具备要素表现有如下几点：?地段：商业CBD核心、行政中心区域?交通：路网密集、公交发达、交通便捷?配套：娱乐、餐饮、百货、超市?产品：毛坯、层高2.9-3.3米（平层）/5-5.2米（挑高）、主力户型35-200㎡、精装修大堂、快速电梯?服务：普通物业服务?客户：商贸业、金融业、服务业、房地产业?租售：中心区域租售较好，泛中心区域租售一般、边缘区域租售较差14尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道商务公寓市场现状商务公寓的热销面积段在60-70㎡之间，是市场竞争的主力户型商务公寓各面积段供销情况一览表94.44%269300100.00%22780.00%20041.36%60.00%43.27%9545.77%40.00%10059674520.00%0%17100.00%30-4040-5050-6060-7070㎡以上去化套数（套）存量套数（套）去化率?商务公寓具有可住可办公的双重功能，因此在面积需求上均以一室一厅房型结构为主；?而从供销情况来看，60-70㎡为市场主要需求面积段，而这也是市场竞争的主力户型。15尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道商务公寓客户需求购买客户比例购房目的私企老板职工办公自住投资普通职工,7%4%自住,21%私营业主职投资,75%工,93%?购房者多为常州地区私营老板，少部分市区及外地投资者；?在选择购房需求上，投资性能为市场主要需求区，其次为自主，占比21%，仅有4%作为办公。16尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道商务公寓市场现状——代表个案已推余量年去化量项目名称月均去化套首次开盘（万平米）（万平米）（万平米