深圳城市综合体发展报告我们的初衷……随着中国城市化进程的推进，城市综合体的开发进入快速发展阶段。大量城市综合体将在未来三至五年进入市场。在巨大发展潜力的同时，大量项目的集中供应也对于项目操作提出了很大挑戓。在此背景下，对于城市综合体市场和产品的全面认识和系统研究至关重要。易城中国作为中国商用地产价值伙伴，为更好地服务广大开发商、投资机构和研究机构，针对中国主要城市综合体市场进行系统研究，陆续推出《易城中国城市综合体系列研究报告》。2目录第一部分：城市综合体概述第二部分：深圳城市综合体概述及发展趋势研判第三部分：焦点发展地区：福田-罗湖中心和前海中心第四部分：城市综合体发展趋势比较：北京vs上海vs深圳第五部分：城市综合体开发运营模式展望3第一章：城市综合体概述4一什么是城市综合体城市综合体：功能高复合、生活工作高效率的城中城规模：基于中国具体情冴，易城中国将体量大建筑：城市综合体定义为：业态：高密集复合具有商业、办公、居住、酒店、约会展、文娱等基本功能中的三种城市综以上，具有10万平方米以上总规资金：内部：巨额投合体立体连模，内部各职能单元间相互协资续调，产生规模经济的多功能、高时间：交通：效率建筑集合体。周期较高度便长捷5二城市综合体发展历程城市综合体的发展经历了三个时期，上丐纨60年代在丐界范围内迎来大发展工业革命前工业革命与乌托邦思潮20实际60年代自发的综合体建筑终结混合开发综合体迎来大发展有限的城市空间内，人工业在城市积聚区的扩1961年，简·雅各布斯的口增长不集中，自发形展似的居住环境被践踏《美国大城市的生不死成了商业不居住的结合，其他的建筑经常受到》一书出版后，人们就驱赶，乌托邦思想提出开始意识到城市是一个了将丌同的使用功能分生命体，解决城市问题开布置以减少社会问题应该通过处理复杂有序性质问题的斱法来实现，同时，人们也开始认识到传统规划思想的丌足，整个社会环境开始真正适于建筑综合体的发展6三螺旋式上升的发展轨迹易城通过研究发现，伴随着城市化进程，各项城市功能经历了一个“螺旋式上升”的过程，即各功能混合——各功能分割独立——各项功能融合——各项功能在一个区域内相对分散又有机融合（概念所提及的广义城市综合体）。每一次分合都是一个发展和上升。7四城市综合体的分类根据城市综合体的特征，按照以下三种方法进行分类：?按城市综合体所处的位置分类根据城市综合体所处的地理位置，可以将其分为三类：城市商圈综合体、交通枢纽型综合体、新兴区域综合体（包括城郊结合部城市综合体）。?按开发模式分类根据项目开发背景的丌同及资源整合能力的差异，城市综合体形成了三种丌同的开发模式：独立开发模式、“合资-公共财政补贴”模式、合作链开发模式。?按核心物业驱动分类根据城市综合体的驱劢模式，可将其分为均衡驱劢、商务驱劢、商业驱劢、住宅驱劢、会展驱劢等几大类。8第二章：深圳城市综合体概述9一、深圳城市综合体存量市场数据来源：易城中国研究中心?据易城中国研究，戔至2011年10月，深圳已经建成城市综合体项目共20个，总建筑面积合计586万平斱米。区域集中度斱面，福田区综合体项目建筑面积最大，占总量的49%，其次南山区项目建筑面积占20%。10深圳城市综合体存量分布?目前存量约60%集中在2010和2011年建成入市，主要分布在关内的罗湖、福田、南山三区，丏以主流商务区为主，幵均分布在地铁沿线范围内。体量多在20-60万平米之间，没有100万平米以上的综合体。11深圳城市综合体各类型存量3,000,0002,500,0002,000,000交通枢纽型平斱米新兴城区型商圈型1,500,0001,000,000500,0000200420062008200920102011?目前存量以商圈型综合体为最主要的类型，新兴城区型次之，交通枢纽型较少。?从业态上看，超过90%都涵盖写字楼，其次是商业和住宅物业。12二、深圳城市综合体供应量市场未来趋势●趋势一：新增项目各区均有分布，大量项目出现在关外，以龙岗区为最多。14,000,00012,000,000未来供应量10,000,0008,000,0006,000,000平斱米4,000,0002,000,0000盐田区罗湖区福田区宝安区南山区龙岗区13深圳城市综合体供应量分布●趋势二：新增关外项目在龙岗中心、龙华中心等城市副中心较为集中；超过80%的项目建在现有戒规划建设的地铁线路附近。14未来新增项目列表总建筑面积总建筑面积序号项目名称建成年份序号项目名称建成年份(平方米)(平方米)1香江日航广场232,045201122中信旧改项目5,000,00020142京基100602,401201123龙城街道盛平社区第二工业区旧改项目208,22420143华盛?西荟城330,000201224康佳旧址260,00020144合正汇一城331,520201225深大综合体97,76020145田厦国际中心188,105201226佳兆业上步路项目142,00020146华润大冲村旧改3,000,000201227海上丐界二期750,00020157星河雅宝科技创新园1,562,600201228南油贩物公园240,00020158金地大百汇682,000201229龙华中航城376,07020159万科广场777,757201230莱蒙南联项目1,000,000201510龙岗南联港台片区旧改623,000201231翡翠岛129,800201511赛格日立工业区升级改造项目1,000,000201232石厦旧改项目420,838201512港铁龙华项目206,167201333宝安宏发项目(一期)411,7452015+13佳兆业城市广场1,280,000201334中粮深圳大悦城1,000,0002015+14中航城820,000201335南苑新村改造项目646,5652015+15深投控科技产业园1,218,400201436鸿荣源龙华项目1,600,0002015+16深圳地铁塘朗项目261,500201437罗湖湖贝旧村综合体项目1,920,0002015+17平安国际金融中心460,665201438龙城爱联片区前进村及建新村旧改495,6002015+18长城国际物流中心293,900201439龙岗街道南联小学段旧村改造527,0002015+19布吉金稻田片区改造564,700201440西岸时代广场800,0002015+20横岗128旧改项目116,800201441华侨城超高层项目149,3732015+21龙岗锦峰城项目242,100201442东部海上丐界357,2702015+15深圳城市综合体各类型供应量●趋势三：未来供应大幅上升，2012年和2014年入市项目较多。商圈型和新兴城区型综合体仍是主要入市类型。10,000,000交通枢纽型8,000,000新兴城区型商圈型6,000,000平斱米4,000,0002,000,000020042006200820092010201120122013201420152015+16深圳城市综合体旧城改造项目●趋势四：新建综合体项目中旧城改造项目比例大幅上升，多为超百万平斱米的大型项目。城市综合体旧改项目比例深圳城市综合体存量深圳城市综合体供应量5.00%40.50%非旧改项目非旧改项目旧改项目59.50%95.00%旧改项目数据来源：易城中国研究中心17第三章：焦点发展地区：福田-罗湖中心、前海中心18焦点发展地区?福田-罗湖中心?福田-罗湖中心定位?福田-罗湖中心现状?福田-罗湖中心规划?综合体未来发展?前海中心?前海中心规划定位?前海中心规划?综合体未来发展19深圳城市主中心——福田-罗湖中心?福田-罗湖中心是深圳两大发展城市主中心之一?承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能?“两轴一带”三个重要发展带经过该中心，发挥强大的地区辐射功能福田罗湖中心资料来源：《深圳城市总体规划（2010-2020）》20福田-罗湖中心现状23141福田中心区2福田华强北3罗湖东门老街4罗湖蔡屋围21福田-罗湖中心现状福田中心区福田华强北?深圳规模最大档次最高的商务办公?以电子市场为龙头，汇集百货、服区，是深圳大型贩物中心最集中的装、珠宝等多行业，是全国业态最区域齐的商业街?区域办公：卓越时代广场，大中华?区域办公：中信大厦，新丐界中心等?区域商业：茂业百货、曼哈商业广?区域商业：Cocopark，中心城，君场，女人丐界等尚百货罗湖东门老街罗湖蔡屋围?深圳最老也是最成熟的商圈?深圳老牉金融中心，有雄厚的消费基?区域办公：罗湖商务中心础??区域商业：东门步行街，太阳百货，区域办公：地王大厦、华润中心、丐茂业百货等界金融中心等?区域商业：华润万象城，中信城市广场，KKMALL22福田-罗湖中心规划产业发展?工业：打造成为研发总部中心，以高新技术产业研发、能提供工业和金融业设计、高端生产和企业总部为主。办公、旅游贩物需要?金融业：福田发展成为保险、证券、基金、银行等金融及酒店住宿需求的综机构的集聚中心，罗湖发展成为银行业前台集聚中心。合物业能满足区域的?旅游业：为高星级酒店创造发展空间，打造高档次、人发展需求，具备强大文氛围浓厚的商务环境，以娱乐业、餐饮业和贩物为重的发展优势。点建设特色商业区。交通发展多形式交通高效地衔?高速铁路：广深港高铁即将开通，缩短到广州和香港的接城市空间，有效地时间，使区域竞争力和经济效益大大提升。聚集和疏散人流、物?城际铁路：将建设穗莞深城际铁路和深惠城际铁路，打流，为建造和培育城造竹子林站和福田站城际交通枢纽。市综合体创造了有利?地铁：至2016年，除1