宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告?呈送：宿州同胜置业有限公司?提案：合肥奥格广告企划有限公司?时间：二Ο一Ο年十一月1前言我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。数据主要来源于三个方面：?案头研究：包括《安徽省年鉴》、宿州房地产管理局相关报告及其他项目公开展示信息；?通过问卷获取的消费者需求数据；?通过研究人员走访以及访谈提纲获取的消费者及经营户的心理特征。敬请注意：本项目研究工作是在2010年10—11月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。2目录第一章项目概况与研究方法41、城市社会消费品零售总额42一、项目概况52、城市社会消费品零售总额431、区位53、人均零售额与其他城市对比情况442、主要经济技术指标6二、宿州城市商业发展现状47二、研究方法8三、大型商业网点491、研究内容8四、市区潜在竞争商业项目662、研究方法9五、小结69第二章社会经济发展对项目的影响10第四章商业消费习惯及态度消费者调查70一、城市区位与发展规划11第五章经营户及销售人员访谈1181、城市区位与定位11一、经营户访谈1192、行政区划和人口141、经营者访谈要点1193、省内地市基本指标比较152、访谈记录1204、固定资产投资及房产投资情况二、营销人员访谈12520第六章住宅潜在消费者调查1265、小结39第七章住宅现实消费者调查167第三章零售市场关键分析41第八章主要结论与建议194一、零售商业发展状况413第一章项目概况及研究方法4一、项目概况1、项目区位本项目位于宿州市中心，临近百货大楼和城隍庙市场?本项目基地位于宿汴南新区州市市中心，胜利路以北，药店巷以西，书院巷以东。宿州市行政中心本报告以该项目地块的规划开发为研究策划对象。本案老城区5一、项目概况2、主要经济技术指标本项目是涵盖商业、住宅及公寓的综合体项目宿州沃尔玛国际购物广场经济技术指标?总占地面积17700m2商业部分为地上五层，地下一层。总建筑面积116000m2地上建筑面积91600m2?住宅公寓部分为，为6~23层，一梯22户，主要为45~65平方商业49100m2其中米户型，少部分80~90平方米产住宅+公寓面积42500m2品容积率　5.18地下建筑面积24400m2其中地下一层商业4500m2停车场面积　19900m2停车位　610辆6项目效果图及住宅公寓户型图7二、研究方法1、研究内容：?宏观房地产市场研究?区域和可类比楼盘研究?小户型、公寓及市场研究?商业宏观研究?商业物业研究?消费者购物习惯研究?……从项目本身的定位去从市场现状、消费者、可类比楼盘等方面去寻求决策的数据基础。8二、研究方法研究方法一：定量定性分析法2、研究方法：根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛本报告通过分析项目所在及周边区域搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的的宏观经济、人口状况、商业物业市关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同场的供应与需求、周边区域发展状况时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的等因素对项目发展的影响，结合项、多角度的分析。目自身条件，以客观的市场数据为基研究方法二：取证法础，进行全面的分析研究，并提出项通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研目总体定位方案。究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合科学的研究方法是项目定位成功的关本项目特点和发展需要的策划方案。键研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结9果融入本报告内。第二章社会经济发展状况对项目的影响10一、城市区位与发展规划徐州1、城市区位与定位：75公里宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，淮北北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。约40公里宿州宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展公里中位置突出。约240公里约280宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心之一南京合肥11一、城市区位与发展规划2、城市区位与定位（续1）《宿州城市总体规划调整方案2007-2020》将城区划分为三大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。三区：老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区－中部新城区－北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈南北相向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。（右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020）12一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位（续2）土地利用和人口规模：人口规模：近期(2010年万人)60远期(2020年万人)73远景(2050年左右)控制在90万人以内用地规模：近期控制在65平方公里，远期控制在70～75平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。132、行政区划和人口宿州市：安徽北大门，650万人口大市，经济落后砀山?区位：安徽北大门，北与徐州接壤。?行政区划：下辖四县一区，砀山县、萧县、灵璧、泗县。萧县?人口大市：总人口约650万，其中埇桥区180万，砀山95灵璧万，萧县150万，灵璧120万，泗县90万宿州宿州市人口泗县埇桥700635600500400口人口（万）人30018015020012095901000合肥总人口埇桥砀山萧县灵璧泗县区域序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山203902合肥171588淮南140469亳州1404210淮北1373614宣城1330215宿州1309716六安141300117阜阳126933、省内地市基本指标比较商品房销售面积非农业人非农人口人均销售面人均GDP（元/地区商品住宅（m2）人口城市化比重人均销售面积（m2）口积人）合肥12979511118033244914294213696143.5%2.66.141585淮北11977831168313217744294339543.3%0.61.318096亳州664020636677596930065735811.0%0.11.08477宿州13359651224723635187184927213.4%0.21.69545蚌埠175619316323623606431101452328.1%0.51.714802阜阳1667919150025210004976125216712.5%0.21.37288淮南174906616026562425162113332046.7%0.71.522169滁州21263321924668450252598931022.0%0.52.114002六安16995471524783705891299340914.1%0.21.79281马鞍山11460921057378128611364094949.8%0.91.851927巢湖21829102026324458599775187216.4%0.52.912885芜湖286088627388472300977113097249.2%1.22.538553宣城25515632251918277772650105618.0%0.95.116774铜陵73796768392573992043476758.8%1.01.746765池州15191021093243159877528180417.6%1.05.417295安庆267545523145666158832110116617.9%0.42.414242黄山14589271280403148603336046424.3%1.04.017981总计4030923836464362679452861517276522.3%0.62.716408数据来源：2010年《安徽统计年鉴》15宿州经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%；人均可支配收入较低，居全省倒数第3位，居民购买能力有限。序号城市生产总值（亿元）序号城市人均可支配收入（元）1合肥21021马鞍山2039003-09GDP2芜湖902年宿州走势图2合肥17158600亿元16%3安庆80314%5003铜陵1676912%4马鞍山66640010%4芜湖167475阜阳6083008%6%2005巢湖144344%6六安5841002%6池州141977滁州57600%20032004200520062007200820097黄山140688宿州541GDP（亿元）增幅8淮南140469蚌埠53203-09年宿州人均可支配走势图9亳州1404210巢湖53014000元20%18%10淮北137361200011淮南50916%1000014%11蚌埠1348312宣城433800012%10%13亳州43260008%12安庆1345440006%4%200013滁州1336714淮北3722%00%1415铜陵3442003200420052006200720082009宣城1330216黄山267城镇人均可支配收入（元）增幅15宿州1309717池州246