福临广场10月-12月营销策划方案海南中策联盟营销策划有限公司2011年9月15日第一部分：市场概况1近期政策盘点近期政策盘点2西部现状分析西部现状分析3临高市调临高市调1近期政策盘点近期政策盘点西环高铁获批西环高铁获批二三线城市限购二三线城市限购海南建海南建设设西西环环高高铁获铁获批批据海南省发改委消息，新建海南西环铁路可行性研究报告本月7日正式获国家发展改革委批复。该项目总投资271亿元人民币，规划输送力为货运每年1000万吨，客运每年5000万人次。据悉，此项目有望今年下半年开工建设，工期计划4年。　　西环高铁是海南省“十二五”期间的重点项目，项目建成后，将与东环铁路一起形成环岛高速铁路网，构筑起海南现代交通运输体系。并与将来建设的琼州海峡跨海工程对接，使海南快速铁路网与全国铁路网融为一体。传传文昌、文昌、琼琼海、万宁三地被列入新一海、万宁三地被列入新一轮轮的限的限购购范范围内围内日前，住建部下发文件，要求各省住建厅在8月20日之前将上半年房地产市场调控工作情况及需要采取必要限购措施的城市名单上报住建部。经过月余酝酿，新一轮专门指向二三线城市的限购政策进入倒计时。多位业内人士表示，在严厉的限购及信贷政策环境下，市场成交量难言乐观，房价下行的压力正在不断加大。而据业内人士分析，海南的万宁、琼海、文昌三地等将会被列入限购名单，如果这三地被列入新一轮的限购名单，则很有可能将部分开发商和限购范围内的客户的注意力转向海南的其他市县，这对于项目在临高我们无疑是一个机会。2西部现状分析西部现状分析西部组团战略西部组团战略西部行业现状西部行业现状西部组团战略西部组团战略根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》的发展战略，儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区等地区将组成“西部组团”，致力于建设海南西部区域性中心城市，积极发展生态旅游、滨海旅游、工业旅游等。再加上已经获批，即将开工建设的西环高铁，届时，整个海南西部高铁沿线城市的房地产价值将进一步上升，投资潜力非常巨大。西部行业现状西部行业现状海南西部在人们印象中一直做为工业区域而存在。做为一个国际知名的旅游目的地，人们到了海南之后，要寻觅旅游的地方，很多时候都只会想到东部海岸，其实，在广遨的西部土地，蕴藏非常丰富的自然景观资源。如今，海南建设国际旅游岛，决策层已经意识到西部地区对于海南未来发展的巨大价值，2010年，海南省委就提出了《关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》，明确了加快发展海南西部地区的目标，西部地产也因此迎来了发展契机。相对于东部地区来说，西部的发展略为滞后，基础设施建设也没有东部来的完善，但是这看上去的劣势，如果换一个角度观察，可能是一种无可比拟的优势，因为落后便意味着更为广阔的提升空间，从今年一季度西部地区房地产行业投资增幅领跑全省其他区域这一数据即可看出，西部地区已越来越受到开发商的青睐。而事实上，目前海南的西部已不再平静，多家开发商已经投身到西部房地产的开发建设当中。各家项目的开发建设已经风生水起。与东部地区相对较高的房价相比，西部地区的价格基本上维持在东部房价的一半水平，因此也成了许多开发商挖掘更多价值的宝地。3临高市调临高市调临高行业现状临高行业现状临高片区市调临高片区市调临高行业现状临高行业现状临高是西部的发展重镇，届时，乘坐高铁从临高到海口仅需20分钟，将海口完善的医疗、政务、商业等城市配套纳入临高“半小时旅游生活圈”。琼州海峡跨海通道工程出（入）海口选址临高，投资1400多亿，预计2012年正式开工，目前可研课题已经完成总工作量的70%。届时，从内陆跨越海峡来到临高仅需20分钟，临高将成为“国际旅游岛第一站”，也将成为海南经济、旅游、物流、信息流的“桥头堡”，城市价值与日俱增，房产潜力一触即发。海南五大经济区海南五大经济区北部以海口为中心城市，包括澄迈、文昌、定安组成北部旅游经济区。西部以儋州为主，辐射东方市、临高县、昌江县，以新型工业为重点的同时发展新型旅游。东部以琼海、万宁组成博鳌经济区，以会展经济南部旅游经济区以为主。三亚为核心，包括乐东、保亭、陵水一市三县，组成热带海南旅游经济区。中部以五指山市为代表，白沙县、屯昌、琼中县组成中部热带雨林温泉休闲度假区。从上图所示，实际上是给本项目的规划埋下了“伏笔”。1临高片区市调临高片区市调半岛阳光开发商海南森佳信置业有限公司占地面积115871平方米建筑面积316418平方米开工时间2011-02-18竣工时间2011-12-01项目销售情况1#，2#楼10层以下销售完毕总户数3884户信息毛坯起价3960元/㎡，均价4700/㎡；精装修起价4980元/㎡，均价5600元。层价格差20-80元不等折扣一次性付款打9.5折，按揭9.8折精装，原味东南亚风情园林；领创“养生园林”生态保健社区；双沙滩泳池；多功主要诉求点能会所；温泉养生泡池；2.4米大进深庭院阳台项目简介半岛阳光是30万㎡东南亚风情滨海温泉社区，总规划用地面积：115871.8平方米；其中酒店建筑面积：25000平方米，商业配套面积建筑面积：11000平方米，绿化率：37%，总户数：3884户。项目分二期开发，地处临城新核心，靠江邻海，西环高铁、西线高速立体交通，是一个集休闲、度假、投资于一体的高品质大型住宅项目。目前开发一期1号楼和2号楼，17层，1层架空，2层开始售，每层2梯5户，主要是1房和2房。户型分为：1室2厅1卫1厨65.73㎡，1室2厅1卫1厨66.10㎡，2室2厅1卫1厨89.72㎡，1室2项厅1卫1厨64.07㎡。目概况交房情况分两期开发，现在只开发一期分1号楼和2号楼，毛坯交房。2012年12月28日完工，3号楼为二期工程，精装交房,2013年的上半年完工。五证已经拿下来客户来源目前主要来源于网站。2临澜湾开发商海南美好房地产开发有限公占地166750平方米建面250000平方米开工时间2009-12-30竣工时间2011-06-30户数总户数450户当期户数200户项价格洋房起价10000元左右/平米，均价13000元/平米别墅起价400-1600万/套目价格，信今年年底交房。息一期还剩13~23套二期折扣一次性付款9.8折，不做按揭销售情况还在开发　拥有1.7公里黄金沙滩海岸线，别墅、公寓、商业、高尔夫、五星级酒店、游艇会、养主要诉求点生商业街、文化产业园区于一体的多元化国际住宅旅游区。项目简介临澜湾位于临高角风景名胜旅游区内，一线海景房，总规划用地面积2500亩，分四期开发，配套涵盖了包括别墅、公寓、商业、高尔夫、五星级酒店、游艇会、养生商业街、文化产业园区于一体的多元化国际住宅旅游区。拥有1.7公里黄金沙滩海岸线，1公里长的文澜江江岸线，美丽的海湾玉带滩项，独具特色的阴阳海，以及丰富的火山温泉资源。目概况客户来源目前主要来源于岛外：二级代理，广告宣传，办事处项目推介会及岛外展会客户，主要山西、东北等地3福临城开发商海南椰岛（集团）股份有限公司占地面积116390平方米项建筑面积380000平方米商业面积120000平方米目信息今年年底开盘，均价大概在3600元左右，毛坯交房。未开始销售，今年年底开始销售现状层差，优惠政策，广告等问题到开始销售时再定电话没人接。4颐和湾占地面积47500平米，规划建筑面积约8万平方米，分为高层和联排别墅，高层建筑总高13层，面积分为40平米——130平米，联排别墅项目情况130平米——150平米，公寓楼两梯八户，售楼处在装修，预计5月1日进场，，预售证10月才能拿到。公寓起价5080每平米，因为有变动均价暂时没定但是价格上涨100元左项价格右，别墅起价有变动暂时没定均价9000每平米，价格上涨。层差60元目。信息拿出三十套做内部认购，公寓已卖了差不多完了，别墅26套左右，折扣销售策略方面没变动。优惠政策一次性付款8.9折，不做按揭的交房时间2013年12月（公寓）小结“知己自彼百战不殆”通过我们对整个海南房产市场及临高市场市场情况的分析，我们可以看出整个区域的资源优势、价格优势及未来的发展优势，福临广场住宅以岛外市场为主，商铺以本地为主，我司利用十一黄金周，延续到年前的海南传统旺季时间段，充分利用我们的媒体资源，将福临广场的整体形象展现出来。第二部分：营销推广方案1销售存在问题销售存在问题2下一阶段推广方案下一阶段推广方案8月份，福临广场成交7套住宅，7套商铺，累计占销售总量30%，这对于我们在淡季市场来说，成绩是可观的，但是根据客户来访的反馈，销售过程中仍然存在问题，我们要找出根本问题，然后从根本问题着手。销售存在问题销售存在问题1、样板房样板房是直接刺激客户内心的无言宣传媒体，所以贵司着手在准备样板房装修事宜，但是在进度上比较慢，来访客户看不到样板房，从心底刺激不了客户购房的愿望，从某种程度上来说，直接影响到销售进度。所以在十一传统旺季到来之际，我们应该尽快装修好样板房。2、二级代理目前该区域或整个海南市场都处于销售低潮期，二级代理起到了重要的作用，随着海南旺季的到来，二级代理的维护是很重要的，在下个阶段时间，我司将在渠道的开展说中，仍然重视二级代理的维护及发展。下一阶段推广计划下一阶段推广计划下一阶段推广重点：?迎接旺季到了，做好现场客户接待工作；?重点挖掘岛内外客户；?传范围将在原有的基础上扩大，从点、线面着手。?细分每个时间段，媒体运用组合上更加多样化。下个阶段推广计划下个阶段推广计划阶段时间及媒体运用：第一阶段：9月——10月媒体组合：房展会+手机短信+网络广告+报纸广告+楼体广告第二阶段：10月——12月媒体组合：手机短信+网络广告+办事处具体表现：1）十一房展会：虽然福临广场没有专门的