锦江区水井坊项目（成都）-1-宏观背景分析地块分析市场分析需求分析案例分析项目定位财务分析附件1.02.03.04.05.06.07.0目录-2-宏观背景分析1.0成都市发展简介外商直接投资可支配收入和消费性支出旅游人数房地产投资1.1.11.1.21.1.31.1.41.1.5地区生产总值社会消费品零售总额1.4.11.4.2城市发展与经济分析行政区划与人口发展锦江区发展现状区域对比分析1.11.21.31.4-3-宏观背景分析地块分析市场分析需求分析案例分析项目定位财务分析附件1.02.03.04.05.06.07.0成都市地铁规划图-4-成都是一座有多年悠久历史的古城，是四川省省会。它位于四川省中部，四川盆地西部年月，国务院要求充分发挥成都市作为西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽的作用，并先后批准成都市实行沿海开放城市政策年月，国务院批准在成都及重庆这两座中国西部城市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。这是中国继深圳、上海浦东、天津滨海新区之后的第四个特区年月，《成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》获国务院批复。国家允许成都在九个方面先试先行成都基础设施建设成效显著。地铁一二号线加速建设，四号线即将启动。成都双流国际机场第二跑道年内将建成投入运营。到年，规划连接成都的条铁路成都境内段建成条，条高速公路成都境内段全部建成。到年，建成中国第四个国际枢纽机场和西部最大的公路、铁路枢纽，环射的成都平原经济区高速公路网全部建成，大综合客运枢纽全部建成投入运营成都市发展简介230019936“”20076200952012109122020“2+12”31.1.1zzzzz成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都加快西部交通枢纽、信息中心、金融中心、商贸中心建设年以来，外商直接投资保持高速增长，年，外商直接投资达亿美元，同比增长外商直接投资的增长引起国际化需求的增长，包括办公楼、服务式公寓以及高端住宅的需求2005200822.597.3%年，受影响，外商直接投资增长速度较低，仅为2004SARS21.3%zzz-5-外商直接投资增长率（％）外商直接投资(亿美元）外商直接投资1.1.205101520252000200120022003200420052006200720080%20%40%60%80%100%120%数据来源：成都市统计年鉴成都市外商直接投资高速增长，年增长率达200897.3%增长率（%）人均消费性支出（元）年，人均消费性支出持续增长，年均增长率为年元，较年增长其中食品支出依然占到消费的最高比重，其次为交通和通讯支出占2000-20078.9%200711,7030613.6%39%15%zzz02000400060008000100001200014000200020012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%30%-6-增长率（%）人均可支配收入(元）年，居民可支配收入稳步增长，年均增长率为年，居民可支配收入为元，同比增长2000-200810.5%200816,94314.1%zz0200040006000800010000120001400016000180002000200120022003200420052006200720080%2%4%6%8%10%12%14%16%可支配收入和消费性支出1.1.3数据来源：成都市统计年鉴城市居民人均可支配收入、人均消费性支出保持平稳增长2844年20032268465885454133591751863215年20044088147993205432152561053620年20055001566843573411781025535-7-4004年200657969376439533359510979904254年2007785638446783150982210630394105未公布未公布未公布年2008500000旅游人数1.1.4成都旅游接待情况国内旅游人数（万人次）涉外旅游人数（人）海外旅游人天数（人天）外国人（人天）港澳台同胞（人天）数据来源：成都市统计年鉴近年来成都旅游业保持快速增长，年成都接待游客万人次，比上年增长。年，受汶川地震和全球经济危机影响，全年接待国内游客和入境游客分别下降和受金融危机影响，年全年接待国内游客和入境游客分别下降和200742546.2%20083.5%36.3%20083.5%36.3%年前，成都房地产投资快速增长年，房地产投资增长了，达到亿元年，国家多年来实施的抑制房地产投资过快增长的政策初显效果，房地产投资仅增长2007200747.5%905.320080.3%zzz-8-增长率（%）房地产开发投资(亿元）年年年年年年年年年010020030040050060070080090010002000200120022003200420052006200720080%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%房地产投资1.1.5数据来源：成都市统计年鉴年前，房地产投资快速增长，年国家政策初显效果20072008成都市行政辖区的面积为万平方公里。成都市行政辖区划分为区市县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、浦江县、新津县年末，成都市户籍人口为万，比上年末增加万人。常住人口万人，增加万人。人口自然增长率为1.2394620081125.012.71270.612.72.1‰zz-9-2008年户籍人口（单位：万人）40.2359.1053.7461.9269.91行政区划与人口发展1.2锦江区武侯区青羊区成华区金牛区行政区域数据来源：成都统计公众信息网成都市行政区域划分为区市县，年户籍人口为万人94620081125锦江区是成都的核心城区和中央商务商业区，区域面积平方公里。年，锦江区实现地区生产总值亿元；比上年增长；社会消费品零售总额达亿元；实际利用外资万美元年，锦江区引进中怡保险经纪、丰田通商株式会社、雪佛龙等家世界强企业，引进民安保险、泰康人寿、华泰保险等金融机构家年底，锦江区常住人口万人。户籍人口万人两大传统商圈春熙路和盐市口商圈都位于锦江区全市的甲级写字楼位于锦江区602008323.0912.5%276.595548220081050024200867.8740.2340%zzzzz-10-2008年锦江区占全市的比重8.3%24.6%5.3%17.0%锦江区发展现状1.3地区生产总值外商直接投资常住人口社会消费品零售总额经济指标数据来源：成都统计公众信息网春熙路和盐市口都位于锦江区，全市甲级写字楼位于锦江区40%中央核心商业商务区。该区域包括东至天仙桥、西至人民南路、南至东大街、北至总府路的范围两条经济带：国际金融商务经济带。该经济带以东大街为轴线，西起盐市口、东至沙河高档酒店配套服务经济带。该经济带以滨江路为轴线，重点发展四星级以上的酒店以及与之相匹配的高端商业、商务设施，使该区域成为全市高档酒店最为集中的区域，打造中央酒店聚集区（）。三大功能板块：中心商业商务功能板块。包括一环路以内的区域高品质住宅及配套服务功能板块。包括一环路至三环路以沙河景观带为核心的区域旅游休闲功能板块。包括三环路以外以三圣花乡为核心的区域四个产业聚集区：大慈寺、水井坊商务文化休闲旅游产业聚集区。以大慈寺历史街区、水井坊街区为空间范围，大力发展都市商务人文休闲旅游；三圣都市观光休闲旅游产业聚集区。红星路文化创意产业聚集区。锦江工业总部经济聚集区。CHD“”zzzzzzzzzz一个核心区：-11-都市观光休闲旅游产业聚集区国际金融商务经济带商务休闲旅游产业聚集区高品质住宅及配套服务功能板块文化创意产业聚集区旅游休闲功能板块区集聚济经部总中央商业商务功能板块高档酒店配套中央核心商业商务区服务经济带锦江区发展现状1.3锦江区产业发展规划为一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区“”年，五城区地区生产总值增长率除青羊区和成华区为外，其他三个区都为由于郊区的快速发展，锦江区地区生产总值占全市的比例呈下降的趋势，年占全市的200812.6%12.5%20088.3%zz-12-锦江区青羊区金牛区武侯区成华区锦江区所占百分比（%）五城区地区生产总值成都市地区生产总值（亿元）年年年年年050010001500200025003000350040004500200420052006200720088%8%9%9%10%10%11%05010015020025030035040045050020042005200620072008（单位：亿元人民币）亿元（单位：地区生产总值1.4.1人民币）亿元（单位：数据来源：成都统计公众信息网年，锦江区地区生产总值增长率为，占全市地区生产总值的200812.5%8.3%年成都市五城区社会消费品零售总额保持稳步增长由于春熙路和盐市口都位于锦江区，该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高近几年，锦江区社会消费品零售总额维持在全市的2004—200817%zzz-13-锦江区青羊区金牛区武侯区成华区锦江区所占百分比（%）五城区社会消费品零售总额成都市社会消费品零售总额（亿元）年年年年年年年02004006008001000120014001600180020022003200420052006200720080%5%10%15%20%25%05010015020025030020042005200620072008（单位：亿元人民币）亿元（单位：