舜德酒店项目市调定位报告（商业部分）商业运营部广州片区罗惠贤2010年4月18日目录1目前长隆-万博-汉溪商圈规划建设情况1.1番禺新城地域位置及发展优势1.2番禺新城规划情况1.3番禺新城建设情况1.4开发计划2长隆-万博-汉溪商圈发展模式及未来的商业用地供应量2.1长隆地块的发展模式及未来的商业用地供应量2.1.1发展模式2.1.2未来的商业用地供应量2.2万博地块的发展模式及未来的商业用地供应量2.2.1发展模式2.2.2未来的商业用地供应量2.3汉溪地块的发展模式及未来的商业用地供应量2.3.1发展模式2.3.2未来的商业用地供应量3地块现有商业情况分析3.1万博中心3.2海印又一城3.3市调数据3.3.1租金3.3.2售价3.3.3车流量3.3.4人流量4同类型案例分析5项目商业部理解与主要竞争对手分析5.1项目理解5.2主要竞争对手分析5.2.1长隆友谊购物公园5.2.2天河城万博项目5.2.3大连万达万博项目6项目总体定位6.1目前商业市场上的趋势6.2在板块项目中的错位经营6.3项目商业部分形象定位6.4项目商业部分业态定位6.3目标消费群辐射范围6.4商业体量的分析7各种功能规划建议7.1商场主入口及外围交通组织7.2平面规划原则7.3商业业态部功能定位（招商方向）7.3.1方案一：商业面积141714平方米7.3.2方案二：商业面积107820平方米8经济分析8.1销售对比分析8.2租金对比分析8.35年的租金收入预测8.3.1方案一：147174平方米8.3.2方案二：107820平方米8.3总结9对顾问公司报告的意见1目前长隆-万博-汉溪商圈规划建设情况1.1番禺新城地域位置及发展优势番禺新城位于广州市都会区与番禺中心区之间，广州市房地产华南板块的中心，在广州新城市中轴线(广州火车东站一天河城一珠江新城)的延伸线上，是地铁三号线发展轴上的重要节点，周边聚集了广州各大知名楼盘。东北侧为广州大学城，东南方为广州新城，西距即将投入运营的广州新火车客运站不到5公里。番禺新城地跨大石、钟村、南村三镇，总面积14.7平方公里，纵向交通有迎宾路、新光快线、105国道，横向交通有汉溪大道、金山大道，南大路等，地铁三号线长隆汉溪站位于新城中央，到达广州市中心不到20分钟。1.2番禺新城规划情况（由三大板块构成）1.2.1万博商贸办公中心：万博中心位于番禺新城西部，用地面积为146万平方米，目前已有凯迪拉克、四海一家、天河城奥特莱斯、吉盛伟邦、海印又一城、沃尔玛等著名品牌进驻。拟招商建设五星级商务酒店、小型会议中心、商贸中心、高级写字楼大厦等，适合知名商贸企业和企业总部进驻。定位为华南商务新旗舰，总部经济CBD区。1.2.2汉溪商贸中心：汉溪商贸中心位于番禺新城南部，用地面积130万平方米，中心内已建成地铁三号线的长隆－汉溪地铁站，两侧分别是位列华南板块八大盘之中的锦绣香江花园和南国奥林匹克花园。中心规划为大型集商业、办公、酒店、餐饮、展览、娱乐、运动、休闲旅游等开放式的综合性商贸中心。定位为华南休闲商贸新旗舰1.2.3长隆旅游商贸中心：长隆旅游商贸中心占地面积为429万平方米，现为广东省两个国家5A级旅游区之一。定位为华南旅游商贸基地。1.3番禺新城建设情况1.3.1万博商贸办公中心：占地146公顷、地块地形地貌地块较平整，目前在万博地块已建设万博一期，并已规划设有一个占地面积120亩（约8万平方米）的五星级酒店及会议中心。因此，将万博地块的商务级别定位为三个地块中最高的，形成以总部经济为核心，商务综合CBD区。其将以创意研发、设计、博览、展示、酒店、办公、培训、美食等产业及行业为主，形成提升广州第三产业的新核心和泛珠中心区的国际性综合服务平台。1.3.2汉溪商贸中心：目前已有地铁三号线“汉溪站”开通使用，而汉溪站为地铁三号线和已规划但未建设的地铁七号线的换乘站，参照香港TOD发展模式以及广州天河商圈的发展，汉溪地块比较适合发展综合型的商业，因此，将汉溪地块的商业级别定位为三个地块中最高的。将以生活性服务业、交通换乘、现代商业、饮食业等产业为主，形成番禺北部区域型的商业、生活中心。1.3.3长隆旅游商贸中心：已有长隆野生动物世界、香江欢乐世界等知名的旅游景点，拥有良好的自然、绿化及生态环境，因此，长隆地块的旅游级别是三个地块当中最高的。将以旅游、休闲娱乐中心、酒店、主题商业等产业为主，形成具有国际性辐射力的综合休闲娱乐、体验区。1.4开发计划结合番禺新城项目建设现状，计划该项目的开发时序及策略安排如下：1.4.1启动期：2008年至2012年，计划先发展交通、酒店及酒店式公寓、会展、部分商业及部分住宅。具体开发事项为：先开发各地块的道路系统；开发万博地块的会议展览中心；配合亚运会开发万博、汉溪地块酒店及酒店式公寓；依托三号线启动汉溪地块的商业开发及万博、汉溪地块部分住宅。1.4.2发展期：2012年至2022年，计划发展酒店、会议中心，并启动住宅、写字楼开发。具体开发事项为：继续发展万博、长隆地块的酒店及酒店式公寓、科技馆；继续发展万博、汉溪、长隆地块的住宅开发；启动万博、汉溪地块的写字楼开发；启动万博地块的产业城开发。1.4.3成熟期：2022年至2028年，计划持续开发住宅、商铺、写字楼及产业城等。具体开发事项为：三个地块的住宅持续开发及万博、汉溪地块的商业、写字楼及产业城的持续开发。2长隆-万博-汉溪商圈发展模式及未来的商业用地供应量2.1长隆地块的发展模式及未来的商业用地供应量2.1.1发展模式2.1.1.1长隆片区拟打造成广州“华侨城”根据4月3日广州市规划局在网上公示番禺长隆片区的详细规划。长隆片区将打造成为广州首个集商贸、旅游为一体的生态型现代化居住区，部分住宅用地容积率仅1.4，将建藏身园林之中的豪宅。规划形态将相深圳华侨城的模式发展，打造成广州的生态绿色地王----广州“华侨城”。2.1.1.2打造全新的生态居住区，配套“一条龙”教育设施公示的资料显示，番禺长隆片区规划范围北至南大路，西至105国道、市广路，南至汉溪大道，东至迎宾路，总用地面积747.83公顷。整个规划片区包括以大规模野生动物种群放养和自驾车观赏为特色，集动、植物的保护、研究、养殖、旅游观赏、科普教育为一体，被誉为中国最具国际水准的国家级野生动物园——香江野生动物世界；还有位于广州唯一国家级5A旅游景区的长隆国际马戏大剧院；以及世界上最大、最先进、游乐项目最多的水上乐园等等。未来，长隆片区将在原来野生动物园的基础上，扩大用地规模，恢复原有的夜间动物世界，增加华南珍稀动物保护及繁殖育种基地。借助独有的自然风光，长隆片区将被打造成广州首个集商贸、旅游为一体的生态型现代化居住区。据介绍，长隆片区将有7.98万人居住，配套中小学、幼儿园、体育场馆、行政办公、医疗卫生、广场、交通设施等。规划要求，长隆集团所有的449公顷土地中，建筑层数应小于12层；商业用地建筑面积为146.85万平方米；居住用地建筑面积为105.78万平方米，容积率为1.4，属于典型的“豪宅区”。2.1.2未来的商业用地供应量长隆片区将以居住用地、商业金融业用地、旅游酒店用地和文化娱乐用地为主，共规划了15块住宅用地、11块商务用地（而正对汉溪村就有4块商业金融用地，总的用地面积超过50万平方米，面向汉溪大道的商业展面共约2000米长），呈环状包围动物园区，约占整体规划面积的一半。大面积居住用地集中在该片区的东部，靠近迎宾大道。而商业金融用地大部分在南部扎堆，靠近汉溪大道；旅游酒店用地和文化娱乐用地在长隆片区的中间。早在去年10月，长隆、友谊两大企业已联手，启动长隆商业街首期项目，打造华南地区规模最大、环境最美、具有国际先进水平的国际名牌专卖店折扣零售中心即长隆友谊购物公园，预计2011年初建成营业。2.2万博地块的发展模式及未来的商业用地供应量2.2.1发展模式万博地块定位为华南商务新旗舰，总部经济CBD区。集商务办公、大型商场、五星级酒店、会展中心、商业公寓、风情购物街、休闲娱乐于一体。未来将进驻信息产业、总部经济、知名商业及酒店品牌。2.2.2未来的商业用地供应量序号投资商土地性质项目定位规划用地面积总建筑面积投资额（㎡）（㎡）1号地块广东天河城集团商业金融建设约12万平方米约4.4万㎡27万㎡，其中15亿业用地的大型商业项目及商务公寓14万开发建筑面积约14㎡，商业12万万平方米（以规划㎡部门审批结果为准）的可出售商务公寓2号地块广东省广晟集团商业金融以数码技术设计研6.4万㎡26万㎡，其中15亿投资有限公司业用地及发为主体，生产生集成电路研发二类居住活设施配套齐全，中心5.5万㎡，用地具有国际一流水平写字楼17万㎡，的数码技术设计研数码技术产业发中心园3.5万㎡3号地块电子信息产业基商业金融3.28万㎡23.3万㎡，其不详地业用地中商业7万㎡，写字楼16.3万㎡4号地块中国奥园地产集商业金融建设开发成10万平6.8万㎡19万㎡，其中20亿团业用地方米绿色商务办公写字楼10万㎡，SOHO，2万平方米数数字家庭产业字家庭产业基地，3基地2万㎡，万平方米动漫与新动漫与新媒体媒体工作室和5万平工作室3万㎡，方米的LOFT（最显LOFT5万㎡著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，超高层办公空间）5号地块大连万达集团商业金融城市综合体，酒店、8万㎡46.52万㎡不详业用地商场、写字楼、公寓6号地块广州番禺区德舜商业金融1.39万㎡31万㎡不详房地产有限公司业用地、二类居住用地、邮电设施用地7号地块广东省服装商会商业金融2.37万㎡10.68万㎡不详业用地8号地块广东省中小型企商业金融3.57