日照东关北路改造项目商业顾问服务报告呈给：CBRE商业服务部09/2011目录1.0宏观经济与城市规划2.0地块分析3.0日照商业市场研究4.0零售商访谈分析5.0消费者需求分析6.0商业定位CBRichardEllis|Page21.0宏观经济与城市规划宏观经济城市规划小结CBRichardEllis|Page31.1宏观经济城市概况?山东省重要地级市?新兴的沿海港口城市?山东半岛重要的交通枢纽和物流中心?拥有两大港口：日照港、岚山港北京?现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、日照经济技术开发区、日照山海天旅游度假区?有54个乡镇、街道，3014个村居，总人口约288万城市四大战略：港口立市工业强市科教兴市生态建市项目所在东港区是日照市政府所在地和全市政治、经济、文化中心。全区陆域总面城市双轮驱动：积1636.4平方公里，海岸线长80公里，总人口95万对外开放改革创新CBRichardEllis|Page41.1宏观经济城市形象城市名片亿吨综合大港临港产业基地阳光度假海岸水上运动之都生态宜居家园大学科技园区滨海文化名城北方绿茶之乡?城市格局改变??基础设施改造，生活环境改善日照向活力之城、国际化港口城市、宜居城市发展?人口素质提升CBRichardEllis|Page51.1宏观经济城市产业产业聚集区发展规划产业空间布局重点发展的十大产业钢铁及配套产业、海洋先进装备制造业、汽车及零部件产业、油气储运加工业、纸浆及印刷包装业、现代海洋渔业、临港传统优势产业、海洋新兴产业、现代商贸物流业、综合旅游业CBRichardEllis|Page61.1宏观经济城市功能日照的对外辐射力日照的对内辐射力山东半岛重要港口、工业城市城市性质同时也是旅游、宜居城市?日照位于正在崛起的泛黄海经济圈、环太平洋经济鲁南经济带唯一的出海口圈与新亚欧大陆桥经济带新欧亚大陆桥的东方桥头堡的结合部，拥有两大海港，城市职能城市职能明显。培育和凸显的城市职能：临港工业和现代服务业CBRichardEllis|Page7日照GDP走势1,50017.6%17.0%17.2%16.9%16.8%19%日照人均GDP15.1%走势17%14.1%1,00015%40,00016.8%16.6%16.4%16.3%12.5%15.5%17%14.5%13%30,00011%15%50013%10.9%11.3%9%20,0007%11%01.1宏观经济2843524245066307748651,0255%9%10,000经济总量200320042005200620072008200920107%10,60413,13415,76918,71828,13128,34031,45136,8830GDP(亿元)GDP增速5%20032004200520062007200820092010?日照经济增速很快，平均增幅高达15.9%，人均GDP增速14.8%，经济发展潜力很大人均GDP(元)人均GDP增速?日照作为山东重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大CBRichardEllis|Page8日照的产业结构100%80%40.0%37.8%36.4%36.4%36.2%35.9%35.3%35.4%60%40%39.4%44.2%47.2%49.0%50.1%53.4%54.6%54.8%20%20.6%18.0%16.4%14.6%13.7%10.7%10.1%9.8%0%1.1宏观经济占GDP比重产业结构50%20032200420052006200720082009201040%30%第一产业第二产业第三产业20%10%1436?日照是一个海港工业城市，第二产业所1298107115占比例对经济的贡献一直保持在50%左0%10%20%30%40%增长率右。同时第三产业的新兴，势必成为对第一产业第二产业第三产业经济贡献的新主导产业。?钢铁、海洋装备、汽车零部件、海洋渔1第一产业7住宿和餐饮业业、油气储存等是日照的几大支柱产业2工业8金融业3建筑业9房地产业?日照的第三产业为近几年增长较快的产4交通运输、仓储、邮政业10租赁和商务服务业业，现代服务业和高新技术产业也是日5信息传输、计算机服务和软件11教育照优先鼓励发展的先导型产业6批发和零售12公共管理和社会组织?日照具备良好的工业基础，同时第三产业厚积薄发，是日照新的经济增长动力。CBRichardEllis|Page9100060%775.36631.8640%518.43500351.1320%241.8235.09183.68131.2461.1463.3329.4335.5937.5154.081.1宏观经济14.1621.230固定资产投资0%日照固定资产投资和房地产开发投资及增幅走势20032004200520062007200820092010全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）全社会固定资产投资增长率（%）房地产开发投资增长率（%）?随着城市建设速度的加快，拉大固定资产投资增长。?日照固定资产投资增幅平均30.5%，增幅非常快，近?城市建设加快，城市面貌改三年增幅趋于理性稳定。善，提升了日照的城市环境。?其中房地产开发投资增速也较快。CBRichardEllis|Page10日照社会消费品销售额及增幅走势18.8%19.1%40017.7%18.6%20%16.6%2000015.6%16.0%30%14.7%175583001579516000144091302120010%1228920%1200011040108819809101199083889792231007875720880006545584410%01.189宏观经济1051251451722122533120%4000居民收入和消费20032004200520062007200820092010社会消费品销售额0(亿元)社会消费品销售额增速0%日照人均可支配收入和消费性支出及增幅走势20032004200520062007200820092010?日照居民支配收入和消费性支出的增长都人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）较快，平均增幅在10%以上。人均可支配收入增长率（%）人均消费性支出增长率（%）?日照消费品零售额平均增幅15%以上，增长速度很快。?日照人口收入增长较快，消费意愿较强，对未来商业发展起到积极作用。CBRichardEllis|Page111.0宏观经济与城市规划宏观经济城市规划小结CBRichardEllis|Page121.2城市规划总体规划?“东西统筹，协调发展”的新一轮总体规划目标将日照东部海滨及西部地区共5310平方公里的市域范围，纳入规划的视野，确立了“东部集聚发展、西部点状发展”以及“一主三副、四条发展轴线、九个重点镇”的市域空间战略。?以日照主城区为中心，以岚山、莒县、五莲为副中心的“一主三副”空间结构，连同两城镇、涛雒镇、后村镇、招贤镇、夏庄镇、东莞镇、街头镇、于里镇、潮河镇“九个重点镇”，形成了城市区域发展的战略布局。?以同三高速、日东高速、206国道、335省道为“四条发展轴线”，连接起生态、经济、社会的多功能廊道，形成富有活力的产业隆起带。CBRichardEllis|Page131.2城市规划日照交通状况?港口：日照港、岚山港是国家一类对外开放港口。与世界重要港口都实现了通航，与韩国平泽港开通了客箱班轮，与韩国釜山港、日本福冈港开通了集装箱航班。?公路：南北方向的有同三高速公路（同江至三亚），是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲和珠江三角洲的快速通道。东西方向的有日东高速公路（日照至东明），与京沪高速公路、京福高速公路相交，与河南、陕西的高速公路相连。通过高速公路，日照至北京有7小时行程、至上海有6小时行程、至郑州有5小时行程。市区新开通建设了山东路、北京路、迎宾路等50多条，1252公里，1561万平方米的城市道路，人均城市道路面积达24.5平方米，新城区形成了五纵五横的交通网络，方便了市民的出行。?铁路：东西方向的有日西线（日照至西安）,复线铁路，与京沪铁路、京九铁路、京广铁路相交；坪岚线（岚山港至坪上站），连接日西铁路；南北方向的有中国沿海铁路大通道，直达上海、杭州等地。日照已开通至北京、济南、郑州的旅客列车。?机场：120公里半径之内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路相连，乘车1小时之内可抵达。CBRichardEllis|Page141.2城市规划日照交通规划?公路：由同三高速、日东高速和规划建设的日潍高速、日枣高速构成建设完善的高速公路网；西移204国道市区段，并考虑与城市重要干道交接处设置立交，消除过境公路对日照市区的交通干扰，合理组织过境公路；建设起于青岛路，于两城镇西南跨越白马河的沿海旅游公路，与青岛沿海公路胶南段相连接，接轨青岛，建设沿海旅游公路。?铁路：日照铁路客站远景搬迁，日(照)黄(岛)沿海铁路建设，预留日照、连云港港口联系铁路通道。?机场：规划预留日照机场用地，机场选址于南湖镇北侧。CBRichardEllis|Page151.2城市规划日照规划分区根据城市总体规划确定的功能结构，日照共分为两个规划编制分区，即主城区、岚山城区。主城区划分为8个片区：即日照老城片区、石臼片区、新城市片区、大学科技园片区、万平口片区、日照经济开发区片区、山海天旅游度假区片区、高新技术园片区。CBRichardEllis|Page161.2城市规划老城片区规划发展一核、两轴、五心一核一核：?指老城区中心，以商贸、行政、文化职能为主；两轴五心两轴：?指曲