怡景中心城销售策划报告世华地产报告内容??宏宏观观房地房地产产市市场环场环境境??微微观观深深圳圳商商业业市市场环场环境境??本本项项目分析目分析与与定位定位??项项目目选铺选铺及定价方案及定价方案??项项目目营销营销策略策略与计划与计划??世世华华快快销销模式模式??合作方式合作方式1宏观房地产市场环境当前经济背景——流动性过剩:货币供应量高速增长，远大于GDP和CPI增长，造成市场流动性逐年快速增长当前经济背景——通货膨胀:高速增长的流动性更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨当前经济背景——负利率:随着CPI持续上升，货币的增值速度明显赶不上物价的上涨水平，钱将越来越不值钱利率、利率、CPICPI关关系系图图“负利率”趋势加重CPI屡创新高，人民币贬值迅速。2011年5月中国CPI同比上涨5.5%，实际的CPI应该更高，现在的一年定期存款利率才3.25%，活期更低，这就意味着在银行存500万，一年最少都得赔十几万。投资渠道:中国已经进入负利率时代，想资产不贬值，唯一的办法是投资,房地产是最好的投资渠道股票VS楼市抗跌性强投资风险大2008年经济危机，房价就只跌了3个月，差不多也2008年经济危机，股市从只跌10%-20%。深圳是最严重的，普通住宅均价跌6100多点跌到1600多点，现幅35.4%，豪宅跌幅为26.3%，但是一转眼，09在好不容易才回到3000多点年的一轮高峰，房价又翻了一番。。黄金VS楼市投资收益低投资收益高根据1980年黄金的价格兑换美金最高850780931美元/盎司，在30年后的今天，最高价的从年到年，时候，金价只不过涨到1400美元/盎司，年间到现在，中国房16.6包含物价上涨在内的年均升值率只有价平均涨了倍。1.1%。“货币从长期而言就是一堆废纸”——雷曼兄弟公司留下的著名“遗言”。房地产是最好的投资渠道，只有买房产无风险最保值。房地产从严政策:2010年以来，国家调控政策持续从严，2011下半年房地产市场的大环境依然是调控为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”NO1：直指地方政府贯彻落实一季度公布住房价格控制目标，否则问责约谈NO6：直指开发商规范开发商交易行为NO2：直指银行信贷首套三成，二套六成，三套停贷政策内容NO5：抑制需求限购令愈演愈烈NO3：税收调节NO4：直指供给首套税收优惠，取消多套优惠，调整住房营业税，逐步推广房产税加大中小套型和保障房供给11年保障房建设1000万套调控手段:针对住宅，目前国家所用调控手段为史上最严，限购、限贷、限价三大限直接抑制了市场成交价格和成交量要点具体要求实际执行各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上42个城市先后出台或更新限限购涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行购令。住房限购措施。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于限贷照章执行。60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、截至3月31日，全国657个人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合城市中，已有608个城市公限价理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一布年度新建住房价格控制目季度向社会公布。标，占92.5%。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房截至5月底，全国开工率保障房1000万套。34%，六省区不足20%。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收堵阴阳合征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞"阴阳合深圳、新余已确定按评估价同同"产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所征税过户。得税征收政策。限购限贷令:限购政策直接导致很多多次置业客户退出住宅市场，直接限制了市场总体成交量，限贷令对高端客户影响不大但限制了普通购房客户市场反应1：限购限贷影响的是成交首付款调整到首付款调整到30%30%及以上及以上量，而非价格二套房首付二套房首付66成，成，1.11.1倍利倍利市场反应2：拼合产品受影响较大，率率反而为非拼产品制造一定的市场契机暂停发放购买第三套房以上暂停发放购买第三套房以上住房贷款住房贷款市场反应3：顶尖豪宅客户、刚需首置、首改客户成为当下购房主流，且限制家庭购房套数，深户限限制家庭购房套数，深户限更为谨慎；普通多次置业者、投资客购购22套房，非深户限购套房，非深户限购11套套户影响最大限价令:从推出限价令以来，深圳已经有多个住宅项目限价出售，市场上其它楼盘难逃限价盘的低价影响，下半年住宅市场仍然看跌深圳限价令：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。部分城市房价走势及房价控制目标2011年1-4月房2010年房价目前涨幅价房价控制目标城市（元/平）（%）（元/平）北京201772343516.1%在2010年的基础上“稳中有降”西安6065685313.0%低于GDP增速和人均可支配收入增速沈阳5063559910.6%低于GDP增速和人均可支配收入增速武汉624265875.5%低于GDP增速和人均可支配收入增速广州11593121644.9%低于GDP增速和人均可支配收入增速上海21699226494.4%低于GDP增速和人均可支配收入增速合肥600061061.8%低于GDP增速和人均可支配收入增速深圳20163202950.7%低于GDP增速和人均可支配收入增速济南91608336-9.0%低于人均可支配收入增速商业项目：从历次房地产调控来看，开发商都会加大商业产品的出货，一方面可以回流资金，另一方面可以防止住宅价格下跌带来的损失调控背景调控背景宏观房地产市场环境小结在当前通货膨胀、负利率的经济环境下，房地在住宅调控背产仍然是最佳投资渠道景下，商业地产项目面临巨政府通过行政手段大力打击商品房住宅市场，大机遇，应当住宅产品受影响严重抓紧机会快速销售出货！商业项目不受限购、限贷、限价影响2微观深圳商业市场环境深圳环境：泛珠三角经济圈之核心城市、港深国际大都会深圳五大战略定位：?国家综合改革配套实验区?全国经济中心城市深港五大中心?国际创新型城市全球性的金融中心?建设中国特色社会主义示范城市物流中心?国际化大都市贸易中心创新中心国际文化创意产业中心环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈深圳环境：经济高位高速、健康发展，城市综合竞争力常年位居中国内地首位深圳深圳经济产出总量制约因素经济增长速度高于上海、北京经济效率高于上海、北京——土地、人口、环境、资源发展成本低于上海、北京城市竞争力——仅次于香港，连续三年排名内地第一中国内地最具竞争力城市经济规模小于上海、北京，经济总量不足GDP总量——次于上海北京广州，排名全国第四　　城市经济高位、快速、健康发展2007-2009中国城市综合竞争力排名2009-2010中国城市GDP总量及增幅11865第一名第二名第三名第四名1200014.00%1100011.50%12.00%10.70%2007香港深圳上海北京10.10%10.00%1000091128.20%8.00%年900082016.00%80004.00%2008香港深圳上海北京70002.00%年60000.00%上海北京广州深圳2009香港深圳上海北京GDP总量增幅年深圳环境：深圳城市发展策略—建设可持续发展的全球先锋城市深圳城市规划（2007-2020）送审稿——城市空间布局策略加密提升——适度提高适宜地区的开发强度，节约集约利用土地，紧凑发展，推动土地功能的混合使用，提高土地资源的综合承载力。以重要节点地区的新建和改造，强化城市特色，提升城市服务功能和空间环境质量。深圳2030年城市发展策略发展目标——建设可持续发展的全球先锋城市?经济发展－－繁荣、活力。建立与社会、环境协调发展的多元化产业结构，维系核心竞争力。?社会发展－－平等、和谐。逐渐缩小社会群体差距，增加住房和就业机会，改善人居和就业环境，增强市民的安全感和归属感，提高城市的凝聚力，建设和谐社会。?环境发展－－自然、宜居。坚持可持续发展的理念，建设资源节约型和环境友好型城市，实现人与自然的和谐发展。节约型城市发展——优化城市空间布局，提升城市运营效率。未来应在节约利用土地的基础上，合理分区，优化布局，提高城市发展的效率。空间发展策略——强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。深圳商业格局：已形成两大市级商业区、四大次级商业区、九大片区商业中心，形成多层次的立体商业体系?市级综合性商业区罗罗湖金湖金三三角角商商业区业区华华强北商强北商业区业区?次市级综合性商业区福田福田中中心心商商业区业区南南山山后海商后海商业区业区宝宝安中安中心心商商业区业区龙岗龙岗中中心心商商业区业区?片区综合性商业中心（9个）南南油油商商业区业区、南、南头头商商业区业区、、沙井沙井商商业区业区、、光明光明中中心心商商业区业区、、龙华龙华商商业区业区、布、布吉吉商商业区业区、、笋岗笋岗商商业业区区、、沙沙头头角角商商业区业区、、坪山坪山中中心心商商业区业区深圳商业现状：深圳主要商圈优势提升的原因在于产业发展/交通发展/中心区的定位，发展受限的原因在于档次华强北商圈：依托东门商圈：受到未来缺专业市场和改造项乏高质素商业物业供目，完善商圈环境应以及商圈内现有的和功能配套陈旧硬件的影响，商华侨城商圈：依托发圈档次较难提升达的旅游产业，带动福田CBD商圈：定位商圈发展于中高档消费群，强化城市购物中心、娱南山商业文化中心商乐中心的功能特征DA圈：未来商业竞争大F，区域性交通网络的ECB完善将助推商圈的发展蔡屋围