谨呈：华港房地产开发有限公司华港项目前期定位报告华港项目前期定位报告2010.11.101导语商务综合体发展方向?第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。?第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。比如像中信城市广场，万象城都是以商业为主的。最近刚刚出现了以创意地产为主的复合型业态配套的一个主力军的创业地产综合体。?实践当中第三个表现，就是我们有一批专业的以城市商业综合体为主要的服务对象的专业公司，与传统的地产顾问公司不同的是，商业跟地产最大的区别就是在于一个要了解区域商业的不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。所以这一块的专业服务城市商业综合体的专业机构的产生，使我们的商业地产专业服务机构进一步细化、进一步专业化，服务深度随着开发实践的加入显得更加专业和细致。2北京的国贸大厦3上海的来福士广场4深圳金中环酒店公寓5本案有这个条件创造沌口商务综合体奇迹吗???通过我们分析与研究定位，问题会越来越小6目目录录政策解析市场分析与定位|区域市场分析|经典项目分析|市场定位项目分析与定位|项目综合概述|项目地块SWOT分析|项目定位|产品建议客群分析|客群定位|客群描述7PART1政策解析89.29国五条分析一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度二是完善差别化的住房信贷政策。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四是切实增加住房有效供给。解五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、读哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。9住宅政策VS商业政策新政的出台，对住宅市场影响最大，而对商业地产市场，影响并非想象的那样大。相反，商业地产有着巨大的开发机遇,住宅开发商顺势进入商业地产领域已成为趋势。就新政来说，新政中并没有涉及到商业地产，可以说新政前后关于商业地产的政策并没有多大改变。新政最重要的规定是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，那这样就同商业地产首付比例一样了，而新政对商业地产的影响和限制都较小，投资客资金在住宅市场没有出口，将会有很大一部分流向商业地产。10把握市场事半功倍PART2市场分析与定位11区域市场分析区位图地地铁铁33号线号线地地铁铁66号线号线项目地块12区域市场分析区位图项目地块紧靠东风大道13区域市场分析武汉市房地产市场综述武汉市2010年上半年房地产开发投资额282.71亿元，比上年周期增长59.1%；销售面积592万平方米，降幅25.64%；土地供应59宗共计434.49万平方米。其中远城区供应面积191.67万平方米，占总供应面积的44%，同比增加93.27万平方米，增幅94.78%；远郊区供应面积86.26万平方米，占总供应面积的20%，单宗平均面积达到14.38万平方米，去年同期远郊区无土地在武汉市土地交易中心出让。城中村改造是2010年上半年土地供应的主力。14区域市场分析武汉武汉市13个月量价走势图8000680071637611718966407000664465846003665666066600600054376435498365936610453163785408640050004572441740006174631039186200601030006113600020006000162810005800056009月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月成交套数成交均价2010年上半年全市住宅成交均价为6516.01元/平方米，较去年同期上涨1605.38元/平方米，涨幅为19.55%。商品房住房共成交56520套，较去年同期有所减少，价格确明显的上升趋势。2010年1-9月，全市住宅均价逐步上升，即使新政出台，也并未使区域住宅均价回落，但成交量下滑明显。9月区域成交呈现价稳量升的趋势。15区域市场分析汉阳汉阳区近13个月量价走势100001200858385048501848884487973833380009941000672266946274606658367876013800600064255861149760040004534294003383612772000194200117009月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月成交均价成交套数2010年上半年，汉阳区成交均价为8448.12元/平方米，较去年同比上涨了2382元/平方米，涨幅39.26%，商品房住房截至9月份共成交3994套，较去年同期有所下降，减幅10.93%，2010年1-9月，汉阳区中心住宅均价逐步上升，即使两次新政的出台，也并未使区域住宅均价回落，但成交量下滑明显。目前区域成交呈现价稳量跌的趋势。16区域市场分析区域住宅及商业体量去化率沌口161万方55%钟家村30万方60%王家湾15万方69%硚口22万方65%沌口区域体量较大，去化率较小，存量对本案有一定的影响钟家村、硚口和王家湾体量较小，去化率高于沌口，平均达到64%后期市场存量对本案有直接的影响。17区域市场分析市场备案信息项目名称总套数住房已售住房可售销售比例非住宅已售非住宅可售销售比例顶琇广场9947992297%1225170%王+ONE403——————29111272%汉商银座130447732760%4376387%可比性项目去化量均已达到60%以上，非住宅项目达到70%18经典项目分析顶顶琇琇广广场场占地面积:23000平方米1-5楼底商，6-25楼写字楼，4梯8户建筑面积:100000平方米物业费6.20元/平方米/月项目特色复合地产,投资地产停车位:280建筑类别写字楼装修状况公共部分精装修交通状况处于汉阳王家湾站，有20多条公交可直达武汉三镇，地铁3、4号线将交汇于此销售状况：租金40元/平方米·月，均价7500元/平方米；去化状况：98%已基本售罄天井采光/户户带阳台/独立厨卫/公共会客厅70年产权，40-70平方米多彩公寓户型图19经典项目分析王王+ONE+ONE王+ONE由两大功能组成，主体为两栋酒店式公寓塔楼，裙楼为四层商业。功能布局相对独立，又相互渗透，成为完整的统一体。整个建筑呈现双子塔的形态，分别为19层与23层，两者之间相距15米。占地面积:7009平方米高层2栋，分别为19、23层2梯12户建筑面积:31953平方米物业费2.50元/平方米·月物业类别写字楼、商住楼项目特色复合地产,国际化社区,投资地产建筑类别高层装修状况毛坯停车位:193交通状况537、607、705、803等20余条公交线路，地铁3号线商业1-4层已出租给工贸家电王+one二组团主推45-88平米小户均价8500-13000元/平米购房可享99折优惠1室1厅1卫1厨69㎡2室1厅1卫1厨85㎡2室1厅1卫1厨53㎡20经典项目分析万万科魅科魅力力之之城城项目总体规划为约40万方的大型魅力生活住区。在规划理念上，沿承了城市花园“新城市主义”的城市尺度规划，以营造一种现代城市的居住感为目的，再一次生动诠释了万科“以人为尺度”的关怀。交通：乘坐789，757路公交车可直达万科魅力之城。配套：有购物、美食、娱乐、教育内墙：厅、房墙面乳胶漆天井天井作作为为赠赠送送面面积积门窗：户内门带门套厨房：全装修卫生间：全装修占地面积:230000平方米建筑面积:400000平方米开工时间:2007-06-01总户数:4164物业管理附加信息:高层1.2元小高层1.7元59平米两房、81平米三房59m259m260m260m2均价7300精装21经典项目分析纽宾凯纽宾凯酒店酒店入住率80%房间面积:21平方米,房间面积:65平方米,房间价目表房型人民币单人间338.00餐饮娱乐：咖啡厅、健身房、按摩桑拿、棋牌室、KTV标准间368.00豪华单间398.00豪华标间398.00酒店服务：宽带、洗衣熨衣、商务会议、票务中心、叫醒服务套间588.00豪华套间648.00房间设施：房内小冰箱、电吹风、中央空调、电热水壶、卫星电视、国际直拨电话22小结商业地产有着巨大的市场潜力,开发商顺势进入商业地产领域已成为趋势。沌口特区与王家湾和钟家村商圈紧密联系，成互补关系本项目在沌口特区之内，处于本区域核心地带汉阳区域体量较大，剩余存量35%，对本案有一定的影响本区域小户型去化量均已达到50%以上本项目市场机会潜力巨大23市场定位区域价值的挖掘24市场定位新鸿泰认为本案应定位为商务综合体25市场定位定位理由一：沌口正迎来一个崭新的发展时代：沌口已经成为新区中举足轻重的力量，不仅经济发展水平再上台阶，轨道交通的建设，就连沌口核心生活圈也渐渐形成，并成为很多市民买房置业的首选之地。定位理由二：随着全球经济回暖以及中国经济步入稳步增长阶段，写字楼市场会持续升温，