ZeonPDFDriverTrialwww.zeon.com.tw上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座?2号--------------------?L:??-???3--------------------1第一部分商业产品概况及分析一、现状：1、世纪阳光步行街分为一、二层；2、一层门面多为40平米左右，少量为90-120平米左右的商铺；3、一层部分商家选择位置较好的两间40平米左右的门面，租赁后将两间打通使用；部分90-120平米较大的门面因位置不佳或经营压力过大，多呈现闲置或转租状态；4、一层商业业态多为服饰、化妆品、银行、儿童用品、便利店等社区类商业，知名品牌店铺较少；5、二层商铺面积较大，多为300-400平米，拥有室外独立楼梯上下；6、二层现为中、大型餐饮、台球俱乐部、儿童摄影等需要较大使用面积的商业。本项目目前是社区服务型与商铺型兼具的商业街区，目前市场竞争力相对较弱。ZeonPDFDriverTrialwww.zeon.com.tw二、优势：1、世纪阳光步行街项目位于谢家集蔡新路与平山路交叉口西侧约200米上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座?2号--------------------?L:??-???3--------------------2处，周围商业氛围浓厚，地段优势明显（见本页附图）；2、项目周边小区集中，人口密集，人流量大；3、交通便利，多辆公交线路经过（20、111、121、813路公交车）；4、附近有四小、二十五中、中国银行、建设银行、工商银行、东方集团医院、蔡楚大酒店，合家福超市，教育生活娱乐设施齐全，是西部城区的核心区域；5、项目定位为商业步行街，相比周边脏、乱、差的私人店铺，有较明显的品质优势；（附图）华联商厦世纪阳光百货三、劣势：1、项目目前尚未形成一定的商业氛围，且周边大型商场较多，导致市场竞争激烈；ZeonPDFDriverTrial2、依托新华村而设沿街商铺，目前主要消费人群仅为周边社区居民，外来人流量不大，辐射范围不够广泛；www.zeon.com.tw3、以新华村出入口广场为界，广场以北的店铺因临近平山路，人流量较大，经营情况较好；广场向南的道路因勘建村的阻挡，几乎形成死胡同，使得大部分外来消费人群不愿深入步行街南侧，导致广场以南的店铺经营上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座?2号--------------------?L:??-???3--------------------3惨淡，商业价值大大降低（见本页附图）；4、一层商铺面积大小分布不均，进深及面宽不同；5、二层商铺面积比较大，总价过高。（附图）本项目具备一定的潜在优势，若能通过加强管理、后续开发（如能拆除勘建村，打通南北道路，对产品价值提升将具有重大的意义）等方式解决自身劣势，可在此区域形成较有规模的商业街区。ZeonPDFDriverTrialwww.zeon.com.tw上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座?2号--------------------?L:??-???3--------------------4第二部分商业产品定价思路及推算商业产品定价市场调查市场推演方法一：租金还原法方法二：市场比较法结合销售目标和去化要求商业产品整体定价ZeonPDFDriverTrial一、一层商铺价格推算：www.zeon.com.tw方法1：租金还原法目前本项目的商铺均由世纪阳光公司代理租赁，故采取同类地段商铺上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座?2号--------------------?L:??-???3--------------------5的租金水平为参照，采用租金还原法，再结合本项目的具体情况来进行定价。租金还原法的基本思路就是主要运用租金与售价的关系，通过租金来推算售价。我们以目前调研范围内各物业的租金状况为基准，根据通用公式来推算项目商用物业的售价：年租金收入×投资回报年限=商业售价表：项目内一层商铺租金情况（商铺具体位置见下页附图）平均租金区位编号经营项目（面积）（每平米每月租金）A某服装店（95㎡）51B某日杂店（50㎡）49C某服装店（70㎡）49.8D某儿童摄影（115㎡）42.8E某品牌鞋店（95㎡）42.1F某银行（未进场1?㎡）36G某日化用品店（?㎡）33（附图）ZeonPDFDriverTrialwww.zeon.com.tw上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座?2号--------------------?L:??-???3--------------------6依据以上调查数据可计算出，该项目产品每平米每月租金均价约为43.3元，则每平米年租金收入约为519.6元；根据淮南市场现状及本项目区域因素，投资回报年限按15年计算：年租金收入×投资回报年限=商业售价519.6元×15年=7794元因此，通过租金还原法计算，世纪阳光步行街一层商铺建议销售单价约为7800元。ZeonPDFDriverTrial方法2：市场比较法www.zeon.com.tw根据周边商铺租金水平，对此项目产品售价进行推算：表1：拟合程度比较上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座?2号--------------------?L:??-???3--------------------7