淮南世纪天成项目商业部分策划方案提报2009年05月本案结论本案结论1、淮南是一个拥有240万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的目标客群即达35万人；淮南商业发展刚刚起步，还没有达到人均1平方米的行业平均水平，发展空间巨大；2、淮南只有1个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含负一层），商业营业面积2万平米，沿街面达62米；3、周边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色；4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用“蓝海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出“内庭退台式步行街（新街）”；5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和发展留下了足够的空间。本案框架结构本案框架结构1、淮南市商业房地产市场发展概淮南城市商业发展分况2、淮南商业网点规划研究本案结论析1、淮南是一个拥有240万人口，中心城区达3、淮南商业整体发展状态百万人口的三线中心城市，而本项目的目标客群即达35万人；淮南商业发展刚刚起步，1、龙湖路商圈各路段商业价值分还没有达到人均1平方米的行业平均水平，析发展空间巨大；龙湖路商圈中心区商业街区价值分析2、本项目商业价值分析2、淮南只有1个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含3、城市最佳商业价值在哪负一层），商业营业面积2万平米，沿街面达62米；1、中心商业业态业种分析3、周边以大型百货、商业街为主，这就让本中心区商业业态业种2、多层次的独立经营特点案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么分析3、开发商经营期望要有规模，要么要有特色；本项目发展商所关心4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必的问题套现、内铺套现、托管、升值须创新，必须形成自己的特色，尽量用“蓝海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式1、产品建议宗旨上无竞争的经营，因此规划出“内庭退台式步行街（新街）”；本案市场建筑设计建2议及商业布局规划、市场建筑设计建议5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照3、业态业种规划建议本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可1、整合概念能在无风险的情况下实现价值，不需集中商本案整合包装及形象管只需短期培养，并为商铺的升值和发展留推广方案下了足够的空间。2、推广计划1、经济效益测算本案经营经济效益测算及风险分析2、经营风险分析第一部分第一部分淮南城市商业发展分析淮南城市商业发展分析淮南城市1、淮南市商业房地产市场发展概淮南城市况商业发展分析商业发展分析2、淮南商业网点规划研究3、淮南商业整体发展状态1、龙湖路商圈各路段商业价值分龙湖路商圈中心区商析业街区价值分析2、本项目商业价值分析3、城市最佳商业价值在哪1、中心商业业态业种分析中心区商业业态业种2、多层次的独立经营特点分析3、开发商经营期望本项目发展商所关心的问题套现、内铺套现、托管、升值1、产品建议宗旨本案市场建筑设计建议及商业布局规划2、市场建筑设计建议3、业态业种规划建议本案整合包装及形象1、整合概念推广方案2、推广计划1、经济效益测算本案经营经济效益测算及风险分析2、经营风险分析1、淮南市商业房地产市场发展概况1、淮南市商业房地产市场发展，市场氛围好，销淮南城市商业发展分析淮南城市商业发展分析售率高淮南作为三线中心城市淮南作为三线中心城市，发展空间巨大，本案，发展空间巨大，本案占据淮南第一商圈最具占据淮南第一商圈最具2、淮南商业网点规划中潜力的南段东潜力的南段东侧侧中心位中心位，龙湖路商圈是规划的重置，潜力无置，潜力无限限，也因此，也因此中之重同质化同质化竞争竞争激烈激烈，所以，所以无规模无特色商业的可无规模无特色商业的可持续持续发展发展将受极将受极大大挑挑战战3、淮南商业整体发展状态较为落后，发展空间巨大1、淮南市商业房地产市场发展概况淮南商业可售面积中普通门面占据半壁江山，这部分商业主要是住宅项目的商业配套和沿街底商，所以销售价格相对较低；而目前在主要商业区，尤其是龙湖路商圈内的商铺资源占整体比重相对较小，2008年至今，除云景华城、龙湖路1号尚街、新天地中央广场、家乐福时代广场有商铺出售以外，其他项目在售面积较少。随着国民经济的发展，尤其是能源产业的迅猛发展，淮南人均可支配收入大大提高，社会消费趋势开始进入休闲和体验式消费模式，促进了淮南商业地产的发展，目前淮南商业地产项目中依然保持供需两旺的态势，虽然受到金融危机的影响，但整体销售形势较好，没有出现大规模滞销的情况；而从投资户的角度来看，本地的投资户占了90%，而外地投资户所占比例有限。经过几年的发展积累，淮南商业地产发展迅速，尤其是龙湖路周边，大量商业项目的进入开发销售阶段，将带动淮南商业可售面积迅速上升。淮南市商业类房地产市场销售去化波动非常大，如09年2月份和3月份的成交额、成交面积在经历1月份的市场回落以后,出现了较大的反弹，淮南市场商业类主要以投资型消费为主体，受市场变化波动的影响较大；随着市场土地供应的间接性希缺，特别是商业土地的稀缺性，商业的价值将进一步放大，投资商铺的人群数量也在不断上升；1、淮南市商业房地产市场发展概况综综述述：：淮南商业房地产发展的态势对本项目的影响非常大，一个良好的市场氛围可以培养越来越多的人产生投资意向。目前淮南具备这样的市场氛围，龙湖路周边的商业用房中，半年内的销售率普遍超过了60%，具有投资意向的人也越来越多。但同时，由于金融危机已经产生了一定的影响，后期走势将有可能存在一些不确定因素。2、淮南商业网点规划研究1、淮南市商业房地产市场发展，市场氛围好，销淮南城市商业发展分析淮南城市商业发展分析售率高淮南作为三线中心城市淮南作为三线中心城市，发展空间巨大，本案，发展空间巨大，本案占据淮南第一商圈最具占据淮南第一商圈最具2、淮南商业网点规划中潜力的南段东潜力的南段东侧侧中心位中心位，龙湖路商圈是规划的重置，潜力无置，潜力无限限，也因此，也因此中之重同质化同质化竞争竞争激烈激烈，所以，所以无规模无特色商业的可无规模无特色商业的可持续持续发展发展将受极将受极大大挑挑战战3、淮南商业整体发展状态较为落后，发展空间巨大2、淮南商业网点规划研究根据2006年元月16日淮南市政府正式批准实施的《淮南市城市商业网点规划》。按照实施“东进南扩”的城市发展战略，构建“三山鼎立，三水环抱，三城互动”的现代化城市框架，根据淮南市的发展趋势和发展目标，在《规划》中提出要把淮南市建成为皖西北商贸中心、物流中心。中心城市将是未来城市发展的趋势，按照这个趋势，淮南的商业辐射将要进一步加强。这将对商业特色、规模等提出了更高的要求，无规模、也无特色商业的可持续发展将受到极大的挑战。2、淮南商业网点规划研究具体发展目标（部分指数）：（1）培育发展以龙湖路为商业主干道和各具特色的商业街。（2）社会消费品零售总额，近期：2010年达到160亿元，年递增17%；远期：2020年达到550亿元，年递增14%。（3）商品购销总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。饮食服务业营业额到2010年达到50亿元，2020年达到150亿元。（4）连锁经营。零售额占社会消费品零售总额的比重，从2003年5%提升到2010年10%，到2020年达到20%。（5）商品交易市场。近期：交易额2010年达到200亿元，比2000年增长100%；远期：2020年达到700亿元，比2010年增长250%。（6）人均零售商业网点面积。近期：2010年全市商业总建筑面积约88万平方米，人均拥有零售商业网点面积（不包括商品交易市场和物流园区的面积）达到0.8平方米；远期：2020年达到1平方米。（7）商业从业人员。近期：2010年达到30万人；远期：2020年达到50万人。2、淮南商业网点规划研究综综述述：：淮南的人口基数是淮南商业发展的最重要基础，240万人的消费人群，可以支撑至少240万平方米的商业规模，而目前淮南还没有达到如此体量的商业规模，说明在未来一段时间内，淮南商业的发展有其必然的内在需求。同时淮南城市人口中，作为未来本项目的消费者主体的年轻人的比重达到了35万人之多，可见市场的潜力还是非常大的。从整体而言，淮南的商业房地产的发展才刚刚起步，目前人均商业建筑面积不到0.8平方米，到2020年才能达到1平方米，短时间内，商业饱和的问题是不存在的，同时，又指出要把龙湖路建成淮南最重要的商业中心，增加多个大型商业项目，这也是政府基于一定的人口基础及消费基础作出的重点规划，说明政府非常重视龙湖路商圈的培养问题。但是中心城市的商业要求在于规模和特色，做不到这一点，商业发展必将受限。3、淮南商业整体发展状态1、淮南市商业房地产市场发展，市场氛围好，销淮南城市商业发展分析淮南城市商业发展分析售率高淮南作为三线中心城市淮南作为三线中心城市，发展空间巨大，本案，发展空间巨大，本案占据淮南第一商圈最具占据淮南第一商圈最具2、淮南商业网点规划中潜力的南段东潜力的南段东侧侧中心位中心位，龙湖路商圈是规划的重置，潜力无置，潜力无限限，也因此，也因此中之重同质化同质化竞争竞争激烈激烈，所以，所以无规模无特色商业的可无规模无特色商业的可持续持续发展发展将受极将受极大大挑挑战战3、淮南商业