星隆星隆星隆星隆购购购购物物物物广场广场广场广场二期二期二期二期营销营销营销营销方案方案方案方案2011年度总结年度总结年度总结年度总结星星星星隆隆隆隆购购购购物物物物广广广广场场场场合肥晚报安徽商报新安晚报江淮晨报市场星报合房网365房产网搜房网家园网新安房产网户外广告工地围墙路过/附近发单网络看房团企业拓展外展场短信售楼处开发商介绍朋友介绍电视广告推新人大赛百瑞看房团直邮房展会业主地矿职工车身广告1%1%1%1%1%4%0%0%0%1%3%16%11%0%1%0%0%2%0%0%18%0%0%1%0%0%1%1%34%、、、、现场现场现场现场无售楼部等因素是导致部分意无售楼部等因素是导致部分意无售楼部等因素是导致部分意无售楼部等因素是导致部分意向客户流失的原因向客户流失的原因向客户流失的原因向客户流失的原因。。。。另一方面另一方面另一方面另一方面说明推广的的传播渠道不精细说明推广的的传播渠道不精细说明推广的的传播渠道不精细说明推广的的传播渠道不精细等原因等原因等原因等原因。。。。售楼部位置昭示性弱售楼部位置昭示性弱售楼部位置昭示性弱售楼部位置昭示性弱664801—270%??从从从从月月月月日售楼部开放截止到日售楼部开放截止到日售楼部开放截止到日售楼部开放截止到现在现在现在现在，，，，共累计来访共累计来访共累计来访共累计来访组客户组客户组客户组客户。。。。在开盘之后每天来电来访共在开盘之后每天来电来访共在开盘之后每天来电来访共在开盘之后每天来电来访共计计计计组组组组。。。。来访途径以业主来访途径以业主来访途径以业主来访途径以业主、、、、朋友介绍朋友介绍朋友介绍朋友介绍、、、、工地围墙为主导工地围墙为主导工地围墙为主导工地围墙为主导，，，，占据占据占据占据左右左右左右左右。。。。客户总量少客户总量少客户总量少客户总量少，，，，蓄客明显不足蓄客明显不足蓄客明显不足蓄客明显不足，，，，且客户来访渠道媒体推广少且客户来访渠道媒体推广少且客户来访渠道媒体推广少且客户来访渠道媒体推广少，，，，35%35%35%35%私营业主私营业主私营业主私营业主公务员公务员公务员公务员民营高管民营高管民营高管民营高管零散客户零散客户零散客户零散客户一期成交客户分析一期成交客户分析一期成交客户分析一期成交客户分析35%35%35%35%10%10%10%10%20%20%20%20%但剩余的货量结合今年的大二但剩余的货量结合今年的大二但剩余的货量结合今年的大二但剩余的货量结合今年的大二期期期期，，，，未来销售压力仍不容忽视未来销售压力仍不容忽视未来销售压力仍不容忽视未来销售压力仍不容忽视。。。。674016.3413637170170%截止目前截止目前截止目前截止目前，，，，共计大定共计大定共计大定共计大定套套套套，，，，已销售面积为已销售面积为已销售面积为已销售面积为㎡㎡㎡㎡，，，，已销售金额为已销售金额为已销售金额为已销售金额为元元元元，，，，一期销一期销一期销一期销售率近售率近售率近售率近，，，，由于前期的时间铺垫由于前期的时间铺垫由于前期的时间铺垫由于前期的时间铺垫，，，，在目前这种在目前这种在目前这种在目前这种市场中销售尚可市场中销售尚可市场中销售尚可市场中销售尚可，，，，点多去那边也没什么人群聚集点多去那边也没什么人群聚集点多去那边也没什么人群聚集点多去那边也没什么人群聚集，，，，买商买商买商买商业的话我在看看吧业的话我在看看吧业的话我在看看吧业的话我在看看吧8……············人群一人群一人群一人群一：：：：我要不就买成熟商业的好商铺我要不就买成熟商业的好商铺我要不就买成熟商业的好商铺我要不就买成熟商业的好商铺，，，，也不愿意在没有大集中商业的地方买商铺也不愿意在没有大集中商业的地方买商铺也不愿意在没有大集中商业的地方买商铺也不愿意在没有大集中商业的地方买商铺，，，，星隆广场那个位置哎星隆广场那个位置哎星隆广场那个位置哎星隆广场那个位置哎人群二人群二人群二人群二：：：：星隆的价格又不低位置现在看来也算不上多好星隆的价格又不低位置现在看来也算不上多好星隆的价格又不低位置现在看来也算不上多好星隆的价格又不低位置现在看来也算不上多好，，，，现在这个价格让我下手现在这个价格让我下手现在这个价格让我下手现在这个价格让我下手，，，，再等等吧再等等吧再等等吧再等等吧人群三人群三人群三人群三：：：：其实星隆的价格和位置我也不是不能接受其实星隆的价格和位置我也不是不能接受其实星隆的价格和位置我也不是不能接受其实星隆的价格和位置我也不是不能接受，，，，只是那个路段都是卡车运输车只是那个路段都是卡车运输车只是那个路段都是卡车运输车只是那个路段都是卡车运输车辆多辆多辆多辆多，，，，人群都不会怎么做停留人群都不会怎么做停留人群都不会怎么做停留人群都不会怎么做停留，，，，晚上晚上晚上晚上星隆的尴尬星隆的尴尬星隆的尴尬星隆的尴尬：：：：在目前情况下看在目前情况下看在目前情况下看在目前情况下看，，，，项目所在位置主要是五金市场和建材市场的成熟区域项目所在位置主要是五金市场和建材市场的成熟区域项目所在位置主要是五金市场和建材市场的成熟区域项目所在位置主要是五金市场和建材市场的成熟区域，，，，对对对对亲情购物一站式广场类型的商业在这个位置兴起是否有商业价值抱有怀疑态亲情购物一站式广场类型的商业在这个位置兴起是否有商业价值抱有怀疑态亲情购物一站式广场类型的商业在这个位置兴起是否有商业价值抱有怀疑态亲情购物一站式广场类型的商业在这个位置兴起是否有商业价值抱有怀疑态度度度度。。。。无论从居住氛围无论从居住氛围无论从居住氛围无论从居住氛围、、、、商业配套和交通状况来看商业配套和交通状况来看商业配套和交通状况来看商业配套和交通状况来看，，，，都不具备完美衔接的条件都不具备完美衔接的条件都不具备完美衔接的条件都不具备完美衔接的条件。。。。2：：：：作为城市链接新老城区的要道作为城市链接新老城区的要道作为城市链接新老城区的要道作为城市链接新老城区的要道。。。。目前滨湖的发展仍未完善目前滨湖的发展仍未完善目前滨湖的发展仍未完善目前滨湖的发展仍未完善，，，，消费者对项目所处消费者对项目所处消费者对项目所处消费者对项目所处位置的前景还没有明确的概念位置的前景还没有明确的概念位置的前景还没有明确的概念位置的前景还没有明确的概念，，，，链接新老城区的战略位置优势不够突出链接新老城区的战略位置优势不够突出链接新老城区的战略位置优势不够突出链接新老城区的战略位置优势不够突出。。。。原因原因原因原因1原因原因原因原因尴尬的背后尴尬的背后尴尬的背后尴尬的背后星隆购物广场给人的感觉是从心理上离成熟商星隆购物广场给人的感觉是从心理上离成熟商星隆购物广场给人的感觉是从心理上离成熟商星隆购物广场给人的感觉是从心理上离成熟商圈较远圈较远圈较远圈较远，，，，即使牵强的算在马鞍山路商圈内即使牵强的算在马鞍山路商圈内即使牵强的算在马鞍山路商圈内即使牵强的算在马鞍山路商圈内，，，，也属边也属边也属边也属边缘位置缘位置缘位置缘位置，，，，商业氛围仍不成熟商业氛围仍不成熟商业氛围仍不成熟商业氛围仍不成熟，，，，缺乏充足的商业氛围缺乏充足的商业氛围缺乏充足的商业氛围缺乏充足的商业氛围，，，，不低的价格及未来发展的不确定性是消费者产生不低的价格及未来发展的不确定性是消费者产生不低的价格及未来发展的不确定性是消费者产生不低的价格及未来发展的不确定性是消费者产生抗拒心理的主要原因抗拒心理的主要原因抗拒心理的主要原因抗拒心理的主要原因，，，，更由于售楼部位置条件实在更由于售楼部位置条件实在更由于售楼部位置条件实在更由于售楼部位置条件实在太差太差太差太差，，，，有上门客户最终都找不到售楼部而导致流失有上门客户最终都找不到售楼部而导致流失有上门客户最终都找不到售楼部而导致流失有上门客户最终都找不到售楼部而导致流失亦不在少亦不在少亦不在少亦不在少。。。。2012年营销推广计划年营销推广计划年营销推广计划年营销推广计划星星星星隆隆隆隆购购购购物物物物广广广广场场场场。住宅投资一直是抱着稳健投资者心理的首住宅投资一直是抱着稳健投资者心理的首住宅投资一直是抱着稳健投资者心理的首住宅投资一直是抱着稳健投资者心理的首选选选选，，，，在政策和价格一直浮动的情况下在政策和价格一直浮动的情况下在政策和价格一直浮动的情况下在政策和价格一直浮动的情况下，，，，商商商商业地产的投资将成为稳健型投资者的新宠业地产的投资将成为稳健型投资者的新宠业地产的投资将成为稳健型投资者的新宠业地产的投资将成为稳健型投资者的新宠。。。。从从从从2010201020102010年起国家下达一系列控制房价政策年起国家下达一系列控制房价政策年起国家下达一系列控制房价政策年起国家下达一系列控制房价政策，，，，深深的打击了房产住宅市场深深的打击了房产住宅市场深深的打击了房产住宅市场深深的打击了房产住宅市场，，，，也连带商业地也连带商业地也连带商业地也连带商业地产也受到了前所未有的打击产也受到了前所未有的打击产也受到了前所未有的打击产也受到了前所未有的打击。。。。我们在所难免我们在所难免我们在所难免我们在所难免。。。。在城市不停发展向滨湖新区的规划下在城市不停发展向滨湖新区的规划下在城市不停发展向滨湖新区的规划下在城市不停发展向滨湖新区的规划下，，，，链接链接链接链接新老城区的要道开始成为发展商圈的至尊之新老城区的要道开始成为发展商圈的至尊之新老城区的要道开始成为发展商圈的至尊之新老城区的要道开始成为发展商圈的至尊之地地地地。。。。地铁一号线的贯通和铜陵路高架的新建地铁一号线的贯通和铜陵路高架的新建地铁