致:东莞市骏合商业有限公司PlanningReport东莞星玺广场项目招商策划报告（初稿）戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司DTZInternationalPropertyAdvisers(GZ)Co.,Ltd.2011年11月Page1第一部分项目改造市场研究项目招商市场Part1背景简析Page2OUTLINE1项目所在商圈分析1.1项目所在商圈发展现状分析1.2项目所在商圈主要商业项目分析1.3项目所在商圈发展趋势分析Page31.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东莞区位位置分析东莞位处珠江三角洲腹地，地理位置优越?东莞市位于中国华南，广东省南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲，居广州深圳之间。总面积2465平方公里，2010年第六次人口普查，全市常住人口为822万人。此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。东城区是东莞规划的中心商业区，是东莞的富裕先导区?东莞市辖32个镇（街道），其中中心城区为莞城、南城、东城、万江。东城区?东城区总人口近50万，其中常住人口约20万（户籍人口8万多），外来人口约30万。它是东莞的富裕先导区，聚集了城区50%以上的富裕人群。Page41.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析经济发展整体水平东莞有“世界工厂”之称，在广东省内综合实力仅次于广州、深圳，与佛山处于同一能级，经济发展水平处于省内前列。?【第三届全国相对富裕地区排名第一】?【综合竞争力居全省第一】?【首个移动客户过千万的地级市】?【居民生活质量居全省之首】?【沃尔玛分店最多的地级市】?【中国家具出口第一镇】?……2005-2010年GDP平均增幅超过14%，经济实力雄厚GDP仅次于广州、深圳，与佛山2010年广东各市GDP排名（1000亿以上）人民币：亿元东莞市2005-2010年GDP及增长速度人民币：亿元50004,24625.0%19.5%3,7043,764广州10,590400019.2%20.0%深圳9,4973,160佛山5,83830002,62818.3%15.0%东莞4,2462,18314.0%中山1,826惠州1,730200010.3%10.0%江门1,550茂名1,48910005.3%5.0%湛江1,406珠海1,277汕头1,21800.0%清远1,100200520062007200820092010肇庆1,050GDP增长率02,0004,0006,0008,00010,00012,000资料来源：东莞市统计局Page51.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析消费人口与消费力东莞人口为广东省第三，有广泛的消费人口；东莞有强劲的消费力，城市居民年人均可支配收入、消费支出均位居广东省第一2010年指标广州深圳佛山珠海中山江门惠州肇庆东莞排名人口(万人)10338916001492514203973898223GDP(亿元)913882014820103815661341141486242464全社会消费品零售总额（亿元）3430256714094045502413039911084人均社会消费品零售总额（元）3320428810234832711421912573876322545151026城市居民年人均可支配收入（元）2761029244245782285923088190042127815063363501城市居民年人均消费支出（元）2282121526192961794817415142631791411030242701民用汽车拥有量(万)103.3108.3665.1113.0825.9918.4916.579.6379.563每百人拥有民用汽车量(辆)101211910442131资料来源：广东省、东莞市统计局Page61.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东城商圈零售消费情况零售业态层级过低，差异化不明显，消费”分流”与”外流”现象严重?珠三角九大城市中，东莞人均消费支出最高，而人均社会消费品零售总额却较低?分流:城区主要购物中心消费客群90%以上来自于本地城区，周边镇区居民的必需品需求基本在镇区商业解决，向中心城区聚集力不强?外流:中间与顶端消费群体外流消费现象严重，广州、深圳及香港是外流消费主要区域人均社会消费品零售总额与人均消支出结构对比单位：元3500030000消费外流型城市250002000015000消费渗入型城市1000050000广州深圳佛山珠海中山江门惠州肇庆东莞人均社会消费品零售总额人均消费支出资料来源：广东省、东莞市统计局Page71.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析消费特征分析2010年东莞居民人均消费性支出比例构成医疗保健,6%?“吃、行、玩”为主要消费支出，食品占总消费支出的比例约为70%，需求旺盛家庭设备用品及服娱乐教育文化服务?务,7%食品（餐饮）支出占33%居住,9%衣着食品,33%?与商场业态密切相关的业态所占比杂项商品和服务例高达六成交通与通讯居住交通与通讯,22%家庭设备用品及服务医疗保健娱乐教育文化服务,14%杂项商品和服务,衣着,3%6%资料来源：东莞市统计局Page81.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东莞商圈规划到2015年，东莞市将建成“一主八副”的商业格局，东城区商圈是东莞商业中心之一。根据《东莞市2005－2015石龙年城市商业网点规划》，到2015年，东莞市将建成以万“一主八副”商业中心为主江莞城东导。南城城商业主中心包括：莞城、东城、南城和万江；常平厚街八大商业副中心包括：松山湖松山湖、虎门、常平、石樟木头龙、厚街、樟木头、长安、塘厦虎门长安塘厦Page91.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东城区商圈发展定位东城区将规划为具有引领时尚消费、领衔娱乐新潮、发展个性化多元化的商业区域，辐射整个市域和周边地区。万江莞城以华南MALL和麦德龙等大型商业项注重商业网点建设与岭南文化内涵的目为主形成购物中心，与旅游、休闲有机融合，在传统商业街的运营中展、娱乐等相结合，体现多元化服务特示东莞特有的商业文化与历史内涵色。近期，应适度控制大型零售网点和大型购物中心等的建设；鼓励调整中型综合超市作为商业集聚地的主力万店；扶持连锁经营江莞南城城东东城城以鸿福路和东莞大道为景观主轴，展南以新型业态的旪尚、个性化、娱乐、示东莞新型政企形象和现代商业、产城餐消费为特色，带动旧城商业街区经业风貌，重点体现商务功能特色营模式更新，创新消费热点，集聚新型商业板块Page101.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东城商圈商业现处于快速发展期发展阶段起步发展期动荡低潮期休整期复苏发展期快速增长期时间改革开放90年代初90年代中期21世纪初-今1985-1990年-1985年（建市）-90年代中期-90年代末市各个居住区、交通受土地热点效应影土地“地震”之后，城规模化的商业形态规模化商业、大型场汇聚点出现少量，响，商业始终停滞市进入修养生息期，商出现购物形态商业中心表且底档次商业配套不前业逐渐萌芽发展浮出市场现销售自有住宅底商经营自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺商铺基本市场化，规模化商业、大型或出租为主销售销售成为核心赢利购物形态商业中心赢利手段浮出市场模式营业收入+租金销售收入+租金销售收入+租金营业收入+租金收入+销售收入收入收入收入城市发展较为落后，土地大批量放出，各区域住宅逐渐推本土商家发展迅猛，沃尔玛、家乐福等标各种社会配套设施土地成为热点出，市政配套开始或外来知名商家进外来一线商业巨头志节处在规划中大批兴建驻进入；世博广场开点业；星河城购物中心的开业东城商业发展阶段Page111.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东城区现有集中式商业分布东城商业主要集中在东纵大道和东城路两侧?东城商业主要集中在东纵大道和东城路两侧，各超过5万㎡项目距64离本案均不超过2公里5?本案地理位置优越211.世博广场本2.世纪广场案3.星河城34.愉景东方威尼斯5.地王广场6.东湖广场Page121.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东城商圈现有商业发展现状区域商业以低端及中端消费为主，中高档卖场相对匮乏。从现有品牌看，百货主要引进市场的品牌以国内品牌为主。从目前城内最高级定位的星河城来看，国外二线品牌也看好东莞市场，业态及业种档次有不断提升需要。商业面积开业经营项目主力店品牌列举档次经营现状（平方米）时间模式海雅百货、沃尔玛、中六福、KFC、LOREAL、Guess、商场分为A-L共11个区，除沃尔玛、海雅、租售世博广场16万2005影火山湖影城、永正图Swarovski、Vasto、Ecco、天中天源电脑城、美食街经营尚可外，其他区域结合书王表、tudor人气均一般，内街有一定的空置面积租售匡威、李宁、木林森、六福、大定位低端，很少知名品牌，但家乐福集聚了世纪广场12万2006邹和百货、家乐福低结合禾寿司、棒约翰一定人气，经营尚可Zara、H&M、Versace、目前是东莞定位最高端的商场，东莞第一家SPAR超市、博纳影城、2011.Sephora、Starbucks、Haagen-真正意义上的购物中心、很多品牌均是第一星河城13万出租YY