莆田海峡城项目过程沟通2010年12月24日11项目目标和整体定位项目目标和整体定位22购物中心模式分析购物中心模式分析33专业市场模式分析专业市场模式分析44项目整体定位梳理项目整体定位梳理55规划排布规划排布本报告是严格保密的。2目标：建立可复制开发模式，寻求品牌可延伸，商业可持续，文化可传承的目标，并实现利润和回现兼顾专业市场+shoppingmall的开发模式寻找可复制的开发（商业）模式——建立自已的商业模式形成商业模式，全国复制建立当地乃至整个海西影响力品牌可延伸，商业可持续，客户目标文化可传承——品牌目标保证商业可持续经营、建立企业品牌前期有回现要求，销售一层商铺和类住宅回现利润和回现兼顾——利润目标获得合理开发利润3年内本项目商业要开业，3年内在全国再拿三块地，5年内打包上市3整体定位——我们是莆田新中心以时尚动感商业引领莆田潮流前线，以专业健康生活方式打造生态健康之城引领莆田·辐射海西·享誉中国的健康休闲城本报告是严格保密的。4本项目发展战略自我中心化，主动占位——以健康产业为标杆，结合大型综合体打造海西活力健康休闲中心城?以健康产业为概念，通过产业聚合和产业功能的完善，形成差异化特色，打造生态健康产业?面向区域内产业人群，全市时尚人群潜在需求，形成立足全市的旅游、购物、休闲、娱乐中心?凭借项目区位交通与未来区域升值优势，吸引特色商家，与同类项目形成鲜明的差异化优势，高端占位?物业发展方向充分市场化、以市场为导向并预留弹性空间，随区域成熟度分阶段开发本报告是严格保密的。5本项目开发模式：以商业为核心，各种功能复合联动，带动区域繁荣，打造商业、休闲、会展、养生、旅游、文化的复合产业链§项目活力的核心，建立§前期聚集人气，炒高端形象热区域§项目的亮点和特色之处§带动商业成型，促进招商；§形成完善配套、信息平台§商业为写字楼、酒店§项目独一无二的特§住宅为商业提供消费和住宅提供配套色和亮点§项目利润实现的关键客源§商业有利公寓、住宅游乐场、游乐场、销售§利用其它功能，实现植物园、植物园、商业商业价值最大化博物馆博物馆§以类住宅形式开发§现金流来源SOHOSOHO§可商可住住宅住宅§为商业带来基本消费§可成为商业办公需求人流酒酒店会展店会展配套§酒店为商务办公、会展提供共享的服务和配§提升整体档次的有力§SOHO为商业带来潜套设施手段在客户§酒店、会展可以提高§标志性§作用项目整体档次§资产沉淀§相互关系本报告是严格保密的。6商业的打造包含专业市场和购物中心两种模式，两条腿走路，互相促进，项目发展不同阶段重心不同商业发展方向面向海西，打造面向大莆田市场健康休闲养生之，打造时尚购物城娱乐之都?健康管理中心（全国知名的）?购物中心（名品集合，复合shoppingmall）?养生中心（海西特色的）?运动中心（可参与性游乐）?交易市场（对台、对东南亚）?娱乐市场（时尚动感，汇聚人气）本报告是严格保密的。7开发模式的分析从以下三个维度进行，重点放在商业模式上p全国市场上已有成功模式p目前市场现状是否能支撑项目成功？?全国是否有可参照的成功模?目前住宅、商业市场容量如何式？能否支撑大体量的住宅和商业？?全国已成功案例是如何打造?商业、住宅客户是谁？他们的的？对本项目有哪些可借鉴之关注点是什么？处？核心问题?未来区域规划，区域成熟度是?站在巨人的肩膀上我们该做否能支撑项目开发？些什么，寻找自已独特的开发方式？p自身资源？在现有市场情况下，如何保证项目成功开发，并形成可复制的商业模式?自身有哪些可利用资源？(医药专业市场的优势是否能放大其产业链，形成独一综合三个维度考量下，得到：无二的优势？）p全国成功模式对本项目开发模式启示？?商业运营及招商能力能否最大化挖掘？p本地市场与全国成功模式的匹配？?资金及时间机会成本的投入？p自身资源如何最大化利用，建立独特的核心竞争力？811项目目标和整体定位项目目标和整体定位22购物中心模式分析购物中心模式分析?外部前提：城市环境、商圈因素、人口支撑等?项目自身操作：业态选择、招商能力等?本地市场匹配分析33专业市场模式分析专业市场模式分析44项目整体定位梳理项目整体定位梳理55规划排布规划排布本报告是严格保密的。9案例选取原则：?选取案例均为城市郊区，城市未来?交通通达性好，重要交通节点，交发展方向通便利前期研究的案例：?厦门红星美凯龙区位?上海新天地?北京金源时代购物中心交通便利?上海新世界?重庆金源时代购物中心?东北MALL?昆明金源时代购物中心?华南MALL?全国万达广场?上海正佳广场?厦门SM?青岛宝龙?晋江SM成功开发大规模MALL?………?南京水游城?所借鉴案例目前运营成功，且已形?规模均在10万平方米以上的大型成可复制性开发模式SHOPINGMALL重点分析三个案例：1、北京金源时代购物中心2、晋江SM3、第三代万达广场10案例一：北京世纪金源时代广场——位于北京海淀区中关村中心区西沿线，城市发展方向，其良好的区位是其成功的重要因素之一?项目位于北京市海淀区远大路，介于北京三环、四环之间，海淀区政府附近?周边有完善的大市政配套世纪金源时代广场及五星级酒店?项目于2004年10月1日正式全面开业?周边2.5公里之内有三十多个新建或正建中高档住宅小区，如世纪城、曙光花园、郦城、紫竹花园等，入住人口将达40万，原有小区总建筑面积为600万平方米，已入住人口为25金源时代广场?前期开发了金源世纪城，通过住宅回现带动MALL滚动开发11规模及业态：世界上最大单体Mall，集所有商业百货类业态于一体，业态齐全丰富：?总投资人民币38亿元溜冰场占地面积26.7万平方米，-2层卸货区、停车场、溜冰场总建筑面积70.8万平方儿童天地等：米，首期单体建筑面积次主力店：儿童天地61.5万平方米-1层其他：珠宝饰品、车饰、鞋帽、箱包集购物、餐饮、旅游、目标：吸引人流、较高租金、丰富业态文化于一体首个自营项目?世界上最大的单体商业建筑，也是中国首家真正主力大型商业：意义上SHOPPINGMALL1-4主力店：燕莎友谊商城、居然之家、汽车世界、易初莲花、方特乐?该项目先后荣获“中国层园等十大商业地MALL”、目标：超大型主力店、业态齐全丰富带动人气“中国最具影响力的美食餐饮一条街、电影院：ShoppingMall”知名餐饮：九头鸟、东来顺、辣婆婆、狗不理、汉拿山烤肉、福?1-4层商场百货、引进5层成肥牛等大型主力商家其他：星美国际影城、纸老虎文化广场、KTV、夜总会等?5、6层出租，规划为美目标：广泛性消费、吸引人流往上走食餐饮及教育培训、运动教育培训基地：基地知名培训机构：新东方英语培训、雅思培训学校、ABC英?-1层开发商自己经营儿6层语培训、学大教育、疯狂家族、新贝少儿培训、贝乐英语童天地运动类：八八舞蹈社、红人运动俱乐部、鼎极摄影等知名机构目标：积聚人气，功能齐全12规划排布方式：超大型MALL，各主力店独立成栋，一字排开，每层设步行接将主力店及商场内其它业态联接起来?从第一层到第五层，每层所有超大型主力店一字排开都设计有轴线柱距达17米，长度约为400米的步行街，横贯东西，将每层不同部分不同业态的商铺连接在一起，使成百上千的商铺有机地形成一个整体?整个建筑内设有大型室内停车楼，在室内驱车可以随意到达一至四层中的任何一商场内部布局层，让人们再不必抱怨“车无是处”13具体平面分布图：大型主力店分两边，中间以步行街形式连接各商铺，每层规划停车楼一层二层三层14四层五层六层15经营方式一：前期以大型娱乐带动人气，同时完善相应配套?近4万平方米的娱乐设施金源方特科幻公园冠军溜冰场?方特娱乐占地1.1万平米（前期先启动，带动人气）3000平方米的冠军溜冰场?时代俱乐部2.5万米，红人运动俱乐部3万平方米?星美影城占地7800平米楼内停车场?100多家主题餐厅?配套：全国第一家宠物托管健康监护所?大型室内停车楼，可以直接开进相应楼层，停车楼面积12万平方米，停车位10000个?200部同时运转的电梯?3万多平方米的屋顶花园16经营方式二：建设前期引进超大型主力店一起规划，后期所有主力店统一管理，商铺只租不售，前期进行了4-5年的商业培育及调整金源时代购物中心的特征：金燕沙友谊商城（18万平方）?运营管理：?超大型主力店：金燕沙?1、商铺只租不售，开业友谊商城（租下1-4层全初期，各主力店独立经营部百货类经营面积）、居管理，后期调整，所有宣然之家传管理统一?2、协助主力商家客群定?大型主力店：易初莲花位进行了几轮调整超市（1.8万）、冠军溜冰场、莱太花卉金源店、?3、金源超低价入市，租居然之家（5.8万平方）价比当时市场价低20％以金源珠宝古玩城、金源高上尔夫大世界、金源台球城?4、主力店和金源MALL?星美影城占地7800平签订的是20年合约，享受米，方特娱乐占地1.1万相当低租价的同时，还不平米同程度地享受各种优惠，如免租两个月，不同幅度减租超大型主力店带动商业氛围金源时代购物中心，04年开业，09年开始红火，培育了5年时间17目前，世纪金源集团已在全国复制了多个金源时代购物中心重庆金源时代购物中心（已建）?总建筑面积68万平长沙金源时代购物中心方米，泊车位4000多个基本贵阳金源时代购物中心?总建筑面积约20万平情况世纪金源集团米，综合体+商住公寓?总建筑面积约25万平米昆明金源时代购物中心（已建）合肥金源时代购物中心?总建筑面积40万?总建筑面积35万平方米，内部有平米，大1.8万平方米共享空间，停车位型综合体+6000多个商务公寓18北京金源时代购物中心成功总结一、项目位于北京，消费能力很强，周边住宅已成规模二、北京最先建起来的