从这里开始从这里开始从这里开始从这里开始理解项目理解项目理解项目理解项目推广表现推广表现推广表现推广表现媒体攻略媒体攻略媒体攻略媒体攻略目标人群解析目标人群解析目标人群解析目标人群解析营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略项目阶段推广计划项目阶段推广计划项目阶段推广计划项目阶段推广计划市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解我们的思考路径我们的思考路径我们的思考路径我们的思考路径PART1PART1PART1PART1PART1PART1PART1PART1理解项目理解项目理解项目理解项目理解项目理解项目理解项目理解项目项目位置一一一一、、、、项目四至项目四至项目四至项目四至项目位于塘沽中心城区西部的车站北路，北至安顺道，西为隆盛花园一期项目，南至京山道，东为贻信康庭住宅小区。
35%万平方米；12平米，其中一室占5%140平米至，三室占50层的中高层建筑组成，绿化率65%33层至9栋，两室占9二二二二、、、、产品产品产品产品规划为纯居住社区，总建筑面积约由户型建筑面积从由于引入了入户花园的最新理念，增加了有效的利用空间，物超所值。



30%津滨高速津汉高速————图例：京津塘高速——京津塘、津滨、津塘、津汉公路使项目交通自由度覆盖整体滨海地区；轻轨及火车线路更是为项目的出行增添了极大的出行便利。由于项目地处塘沽区的中心板块，是传统的居住区，周边生活配套设施齐全，交通优势明显。项目地处塘沽传统成熟居住区，周边商业配套完善，教育医疗条件丰富，生活便利度极高。


三三三三、、、、交通及配套交通及配套交通及配套交通及配套小结园林品质感强。这是整个地产圈都在念的经，而且百试不爽。本案正是处于无论滨海新区还是塘沽地区，都属于优秀地段位置；资源就意味着价值。——地段，还是地段！项目周边交通网络发达、多种出行方式复合令项目出行覆盖范围极广、车站北路生活配套设施齐备项目区域内规划错落有致，形成一座围合式高层花园公寓社区，且与一期多层共通，区内园林绿化率高，继续深入理解继续深入理解继续深入理解继续深入理解理解项目理解项目理解项目理解项目推广表现推广表现推广表现推广表现媒体攻略媒体攻略媒体攻略媒体攻略目标人群解析目标人群解析目标人群解析目标人群解析营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略项目阶段推广计划项目阶段推广计划项目阶段推广计划项目阶段推广计划市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解我们的思考路径我们的思考路径我们的思考路径我们的思考路径22222222PARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPART市场环境及竞争市场环境及竞争市场环境及竞争市场环境及竞争市场环境及竞争市场环境及竞争市场环境及竞争市场环境及竞争空客落户空客落户空客落户空客落户+500+500+500+500强进驻强进驻强进驻强进驻++++乙烯工程乙烯工程乙烯工程乙烯工程区域前景区域前景区域前景区域前景————————滨海地区政策利好不断滨海地区政策利好不断滨海地区政策利好不断滨海地区政策利好不断滨海大规划：国家“十一.五”规划，中国经济第三级天时：5000个亿——国家投资打造环渤海经济制高点地利：三区之心——占据潜力无限的人和：近200万居民缺口，将吸引大量人才汇聚一一一一、、、、滨海经济背景滨海经济背景滨海经济背景滨海经济背景新港居住板块新港居住板块新港居住板块新港居住板块开发区居住板块开发区居住板块开发区居住板块开发区居住板块塘沽中心板块塘沽中心板块塘沽中心板块塘沽中心板块海河南岸板块海河南岸板块海河南岸板块海河南岸板块上北生态居住板块上北生态居住板块上北生态居住板块上北生态居住板块开发区片区；塘沽中心城区；新港居住区；上北生态板块；海河南岸区。滨海房地产格局独特，尽管上北生态区近来发展很快，但其配套资源的缺乏，使之无法与塘沽中心城区和开发区相抗衡。




二二二二、、、、滨海五大居住板块滨海五大居住板块滨海五大居住板块滨海五大居住板块塘沽中心城区与南岸对比塘沽中心城区与南岸对比塘沽中心城区与南岸对比塘沽中心城区与南岸对比以海河为界，海河以北区域起步较早，拥有洋货、解放路两大商贸中心，中心城区成为塘沽目前的政治、经济、文教、娱乐中心；相比之下，海河以南发展相对滞后，居住区零散分布，大型商业、娱乐等综合配套匮乏，居住环境较差，发展相对落后。同样，新港居住区的居住氛围也与中心城区差距明显。生活在塘沽，奋斗在开发区。——三三三三、、、、塘沽中心城区优势塘沽中心城区优势塘沽中心城区优势塘沽中心城区优势如图中所示，塘沽中心城区的居住氛围无疑是滨海地区最佳的。商业、医疗、文化等配套设施极为丰富。这与开发区以商业金融配套为主的商业氛围形成了鲜明的对比。这就是目前滨海生活的主题



尽管近段时间以来上北板块房地产发展如火如荼，但由于上北居住区缺乏配套设施，居住氛围明显不足，且房价与本案也有1000—2000元的差距，购买者以拆迁户为主，因此这一区域不列入竞争区域。同样，在排除开发区、南岸区等区域后，我们只对中心城区存在的竞争对手情况进行分析。四四四四、、、、竞争情况滨海名都据悉，该项目近期开盘，敬请关注建筑类型：框架高层最新动态：滨海名都开盘时间未定，主推平米两室和平米三室户型，价格，物业公司，物业费未定。预计年入住。项目位置：塘沽区福州道价格说明：一次性付款、银行按揭开盘时间：滨海名都年下半年结论：该项目在大户型与本案存在一定程度的竞争，加之开发时间与本案相近，未来应是本案竞争对手之一，需要持续关注该项目动态。另外，我们还观察到此项目网上负面新闻较多，这是对手的软肋之一。同时也提醒本案，也应注意销售说辞的口径，回避不必要的麻烦。100-110130--15020102008





平米，未来需要进一步关注。100-120碧海长住项目地址：天津市塘沽区车站北路与津塘公路交口开发商：鸿发房地产有限公司投资商：天津鸿发投资集团销售均价：元平米项目简介：碧海长住项目位于塘沽区车站北路与津塘公路交口以东，社区整体占地面积万平方米，建筑面积万平方米，共由栋高层组成，其中栋为层，另外栋为层。社区内最大楼间距将近米，全部为南北向布局。整个小区采取人车分流式设计，并配有半地下式车库，车位比例接近：。户型产品以平米的两居室为主。8000/412842543010011100-120




结论：该项目与本案建筑面积相近，在位置上也比较相近，且楼间距较大。区别是碧海长住楼型较为单一，估计户型单一性也较明显，同时该项目主力户型多为贻港城该项目现已入住，应进一步观察二期动作开盘：贻港城年月日、号楼开盘：年月日入住时间：多层年月日，高层年月日项目整体规划总占地面积万平方米总建筑面积约万平方米商业配套面积超过万平米，规划总户数约户预计总居住人口达万人左右。建筑形态分为多层、高层两种，户型设计丰富多样从一室到四室均有包括，相关配套齐全实用完全可以满足您的各种居住需求。2007526582007111820086302008123128,70,37000,2,,




。目前这两个项目在工期上与本案都存在直接的竞争，在时间上也有冲突，建议本案应持续搜集竞争对手的相关信息，尤其是户型、销售情况等资料。碧海长住及滨海名都——市场状况小结首先，本案位于塘沽中心区，周边配套设施较为丰富，交通出行便利，居住氛围极佳，未来发展前景较为光明；其次，本案在区域内存在一定的竞争另外，对于其他区域和项目，本案也应予以一定的关注力度，同时加强对房地产大环境的监测，争取能及时把撑市场走向。竞争态度在对竞争环境进行分析的过程中，只强调项目自身的均好性只能是孤芳自赏，往往因为过分轻敌而丧失了决胜的良机。而将竞争范围泛化则会走入另一个极端，很快使自己阵脚大乱，无的放矢。本案主要精力应放在对项目精彩亮点的挖掘及包装上，同时通过对竞争对手的研究，着力表现项目的差异性，以产品的特色占有市场。


寻找未来消费者寻找未来消费者寻找未来消费者寻找未来消费者理解项目理解项目理解项目理解项目推广表现推广表现推广表现推广表现媒体攻略媒体攻略媒体攻略媒体攻略目标人群解析目标人群解析目标人群解析目标人群解析营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略项目阶段推广计划项目阶段推广计划项目阶段推广计划项目阶段推广计划市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解市场及竞争环境理解我们的思考路径我们的思考路径我们的思考路径我们的思考路径33333333PARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPART目标受众目标受众目标受众目标受众目标受众目标受众目标受众目标受众根据项目概况大多为塘沽本地原住民，熟悉塘沽区，有一定的地域情节；年龄一般28—55岁左右，且中年人偏多；事业上稳定、成熟，收入较高，主要事业区域在滨海新区；对生活要求比较高，追求消费满足感，二次置业比例高；有较高的社会地位，职业分布属于高新知阶层。




一一一一、、、、描述客户群描述客户群描述客户群描述客户群————————白领白领白领白领公务员公务员公务员公务员私营企业主私营企业主私营企业主私营企业主高级知识份子高级知识份子高级知识份子高级知识份子周边区域富裕阶层周边区域富裕阶层周边区域富裕阶层周边区域富裕阶层文教卫行业从业人员文教卫行业从业人员文教卫行业从业人员文教卫行业从业人员客户群分布客户群分布客户群分布客户群分布““““中上层中上层中上层中上层””””。。。。实际推广口吻实际推广口吻实际推广口吻实际推广口吻：：：：主力客群主力客群主力客群主力客群：：：：中产阶层中产阶层