苏C——淮海西路/城市综合体项目定位报告2011年10月宏观市场总结市场研究总结项目地块理解国内外参考案例项目体量推导项目总体定位可开发产品研究项目各功能区域定位附件2徐州宏观市场总结●徐州产业结构的进一步升级，第三产业的快速发展，有助于商贸服务业的发展，从而带动商业地产的开发。徐州连通南北、沟通中西，地理位置优越和经济规模较大，以及江苏四大中心城市建设、三大都●市圈建设等机遇条件，有利于吸引外来投资者，也促使中外商家更加积极开拓徐州商业市场；徐州旅游资源丰富，旅游收入增长潜力巨大，旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐●饮业的快速发展，同时丰富的业态也刺激了更多的旅游消费人群，以及淮海经济区周边城市高档客流的引入；近年徐州市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物以及商品品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发●展空间；周边区域大范围的旧城改造项目，对项目的发展起到很好的推动作用。●3商业市场总结5徐州市商业分布场认徐州市的核心商知度，徐州市目前业区集中在市中心业已成型的核心商圈市多级个绿商圈化广为：场周边及淮海中路沿?线?，按照商火车站商圈业物业的集中程度和市人民广彭城广淮海广场商圈场商圈场商圈??彭城广场商圈??人民广场商圈东部商圈另外，在一些新兴住宅区以及大学矿大城周边，发展出了一批以生活配套商圈为主的区域级商圈：??东部商圈新城??矿大商圈商圈随着市政府及相关职能机构搬迁至新城，未来将逐渐兴起成为又一个主要商圈：6??新城商圈商业现有及未来供应量商业现有供应量分布未来商业供应量分布（2015）4%5%0%2%7%淮海广场商圈彭城广场商圈淮海广场商圈18%24%彭城广场商圈人民广场商圈2%东部商圈人民广场商圈54%东部商圈66%矿大商圈矿大商圈新区商圈8%新区商圈10%?从商业整体体量分析，现有优质商业项目较为集中分布在彭城广场、人民广场商圈?未来5年内，彭城广场及新城区将出现集中放量供应，未来新城区从体量上将成为新兴城市副中心。8各商圈定位分析??从右图可以清晰看出，彭城广场具人气度高有不可对抗的市场竞争优势，在人气度及商业定位方面都处于徐州的彭城淮海广场领先位置。广场人民广场??人民广场商圈内大批旧城改造项目，将极大地提升商圈居住及商务矿大商业氛围，处于中心城区良好的区新区位优势，未来发展潜力可观。档次定位低档次定位高??新城区目前仍处于整体开发的起步东部阶段，未来将建成大体量的商业项目，随着轨道交通的建成及新区的进一步发展，将逐步分流现有核心商圈的消费客源，竞争性较强。??淮海广场商圈区域客流充足稳定，但目前商业档次定位较低，未来与本项目不具竞争性。人气度低9零售品牌分析国际一线Dunhill,MONTBLANC等5-6个品牌浪琴，欧米茄，兰蔻等30-40个国际二线品牌雅戈尔、李宁、杉杉等品牌在几大百货中均有出现国内知名品牌11在传统百货中仍为主导产品常规中低档品牌徐州市未来消费需求趋势分析?一站式随着传统商购业模式的成熟和物、休闲饱和，徐州商、餐饮业、文化、市场急需突破娱乐与创新，在的综满足消合型休费者购物需求的同闲生活时购，也提供在餐物中心饮、文化、休闲、娱乐等其他感官上的体验需求。最大程度的满足消费人群的多样性需求。徐州市场虽然具备各类零售、休闲、餐饮业态，但均零散分布于各大商圈的商业广场及街铺。且休闲业态比重很?低，餐饮业态也主要以中低档为主。目前徐州市场已出现一站式的休闲生活购物中心，如力宝城，未来将会有更多的此类项目如苏宁广场、中央国际?等不断出现，这说明一站式的综合型休闲生活购物中心将能逐步取代传统的商业模式发展。上海、北京传统百货基本淘汰，主要以大型综合性购物中心的形式占据商业市场，同时LifestyleCenter消费模式也成为当前颇受欢迎的商业项目。集休闲、餐饮、娱乐为一体。Lifestyle沿街商铺百货购物中心Center徐州杭州、南京商业发展相对落后，商业形态以传统百百货和综合性购物中心并存发展，传统百12货、大卖场和社区型商业为主，大型综合货商业形态逐步淡出市场，集时尚精品百性购物中心的发展正处于起步阶段，如力货、及特色休闲购物为一体的购物中心逐宝城。渐成为市场主导。徐州市商业市场现状?商业网点众多，商业项目不断涌现近几年，徐州大力开发商业项目，一批优质的商业地产纷纷涌入徐州，如绿地、苏宁等。同时本地商业品牌也在不断进行改造升级。陆续开发的新商业项目增加了各片区的商业体量，同时也提升了整体商业品质。传统商业百货发展遭遇瓶颈?在徐州的一些传统商圈，如淮海广场、人民广场，由于后续可供开发土地供应的匮乏以及周边区域的限制，自身商业缺乏良好的更替过程，一批老牌商业项目经营惨淡甚至于倒闭。于此相对应的是彭城广场商圈，由于金鹰、金地等大型项目的开发，带动了品牌档次结构的升级，正经历迅猛发展的阶段。商业业态的逐步升级观察徐州整体商业市场，商业项目的形态还大多停留在传统百货阶段，整体业态仍以各类零售为主，餐饮、娱乐等业?态大多独立于百货存在。而在核心的彭城广场商圈，新开发的力宝城，包括在建的苏宁广场、中央国际等商业项目也已逐步转向以大体量一站式消费，综合性业态为主的新型商业模式，未来此类商业项目将引导徐州市场向综合性消费迈进，而原有的传统百货将遭遇更大的竞争和挑战。休闲娱乐型商业发展潜力巨大休闲娱乐类商业在徐州现有商业项目中所占比重较低，未来随着新型购物中心的涌现，将出现一些非传统的休闲娱乐商户，但比重仍处于较低水平。但休闲娱乐产品在徐州的发展迅速，其中以电影娱乐产业最为突出。电玩城，影城、?KTV、休闲吧等都在逐步进入商场，形成整体中的规模个体。这会是一种趋势，会有更多的商场也加入室内娱乐战中来。13宏观市场总结市场研究总结项目地块概况政策分析项目地块理解交通分析国内外参考案例周边环境分析项目开发体量推导SWOT分析项目总体定位可开发产品研究48项目各功能区域定位附件项目地块概况项目基本情况?地理位置：东临二环西路，西临三环西路，南临淮海路，北临矿山路，地内块为容多点分布沿新淮海西路（指标锦绣单位路）两侧延续占分布地面积281600平方米规划局要求下建筑面积807410平方米项目经济指标：?极限容积率下建筑面积849444.13平方米总建筑面积差值42034平方米项目地块所在位置49地块整体规划容积率：3.05容积率：3.38容积率：3.04容积率：2.71容积率：2.41体量：129,012.00体量：104,900.00体量：74,203.60体量：98,256.89体量：800,90.00FH容积率：3.23EG体量：40,676.00LKI容积率：2.91J体量：23,266.00MNK+MO容积率：2.94A容积率：0.9P体量：60,477.00体量：9,685.00容积率：4.52体量：114,780.00容积率：3.05容积率：-体量：114,097.64体量：-50注：以上容积率和体量为极限容积率和极限体量泉山区规划一、规划范围：北起黄河故道、黄河南路，南至徐州市与铜山县分界线，西起三环西路，东至中山路、黄河故道、迎宾大道，总面积61.51平方公里，人口41.7万人。二、功能定位：城市商贸服务中心，具有丰富自然和人文景观资源的风景旅游区，教育科研产业基地，具有完善的城市服务功能的、生态环境良好的城市生活区。三、本次规划的期限、规模至2020年泉山分区规划人口规模为58.4万人。建设用地规模：2020年为51.90平方公里。四、布局结构：“一湖、两地区、五中心、六片区、八廊道”的空间结构“一湖”——云龙湖及周边地区；“两地区”——云龙湖北侧旧城地区和东部地区；“五中心”——彭城广场商业中心、人民广场商业副中心、湖北路北侧商业服务副中心、翟山商业副中心和泉山区区级行政中心；“六片区”——旧城区西部片区、旧城区东部片区、凤凰山片区、翟山片区、南三环教育科研基地片区和七里沟片区；“八廊道”：黄河故道、三环路绿化带、二环西路绿化带、西安路绿化带、泰山路绿化带、泰山南路绿化带、铁路绿化隔离带及迎宾大道绿化带等绿化廊道。五、片区职能及人口分布：形成以彭城广场、人民广场为中心的“一纵一横”（淮海路、二环西路）的商业格局，在湖北路北侧中段规划旅游服务中心，配套建设商务办公、宾馆、会议中心等公共设施。规划分为2个片区、7个居住社区，居住人口29.4万人。52泉山区规划六、用地强度及规划设计导引城市人口密度：规划期内将平均人口密度力争降至1.0万人/平方公里以下，云龙湖北侧旧城区人口密度降至2.5万人/平方公里以下，东部地区人口密度降至1.5万人/平方公里以下。居住用地开发强度：适当调整旧城区居住用地开发强度，按照多层容积率不大于1.0，建筑密度不大于30%，高层容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，低层容积率不大于0.5，建筑密度不大于18%，绿化率不小于40%。规划居住水平：2010年人均居住面积达到24.5平方米，远期2020年达到26平方米以上。严格控制云龙湖西、南、东侧的建设量和建筑物高度；故黄河沿岸预留30-50米绿化带；解放路规划为展示城市园林景观和历史文化的大道，严格控制建筑物后退道路红线距离，保证淮塔的视域；迎宾大道道路红线宽度76米，两侧建筑物间距不少于110米。七、名城保护及绿地规划古城格局和环境风貌的保护：划分为6片环境风貌保护区加以重点保护。（1）云龙山景区；（2）云龙湖景区；（3）泉山景区；（4）凤凰山景区；（5）拉梨山景区；（6）故黄河风光带。八、近期建设规划1、加快云龙风景区开发进程，完善旅游设施