购买写字楼的“三四法则”高重恒Page1www.fdc01.com房市金碟前言这些年，大家都知道，投资物业挣钱是一个被无数事实所证明了的。总结整个购房投资时代可分为三个阶段：一、第一阶段：投资商铺阶段（2004-2006年）。以温州人买商铺而知名，现在商铺，尤其是分割的商铺投资回报率越来越低，投资后“三代养一铺”现象比比皆是，这个阶段的疯狂期已经过去了。二、第二阶段：投资住宅阶段（2006-2010年）。自2006年后，投资住宅在2009年转让出去的都赚了大钱，但随着国家对住宅市场的调控，其再赚钱是比较困难的，因为：?一是住宅涨幅有限，处于下降通道，难转让获利。?二是住宅出租租金低，而且需要精装修并配家具。?三是有可能征收空置房产税，房多不住要交税。所以，投资住宅再套利赚钱可能性不大，目前房地产投资市场已逐步进入“住宅去投资化”阶段。Page2www.fdc01.com房市金碟三、第三阶段：投资写字楼阶段（2011年后）。自2010年起，写字楼市场突然火爆，全国各地的租金大涨，出现几大特点：1.普遍需求量上升。从北京、上海一线大城市到省会城市，直到地市级城市也都对写字楼有旺盛的需求。2.租金上涨快。如北京国贸中心写字楼，国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月，相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%。3.真正高端写字楼少，普通写字楼多。为什么突然间投资写字楼的人增多呢？因为：?一是写字楼目前没有空置的，都能租出去。?二是大量在住宅内办公的需要搬到写字楼里去。?三是1000㎡以上的大面积写字楼较难租到，几乎没有。?四是写字楼不受调控影响。?五是写字楼投资回报率高。?六是写字楼的价格涨幅较快。但是，购买写字楼最重要的一点，要买高端的、顶级的，要买位置最好的，尤其是一个城市中最稀缺的位置的，位置是购买写字楼最重要的条件。Page3www.fdc01.com房市金碟?小知识：写字楼的分类：www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼SOHO型写字楼（小知识：写字楼的定义与本质）Page4www.fdc01.com房市金碟美盛中心属于顶级写字楼档次顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼SOHO型写字楼指标主要商务区的辐射区主要商务区的辐射区域位于中央政经区的核心增长区位于主要商务区区位无具体标准区位域或较好的区域位置或一般区域位置可达性较好，有交通便捷的交通，可达性好，邻近城可达性良好，邻近城市主基本满足交通可达性要交通状况无具体线路到达，交通较方交通状况市交通主干道及交通枢纽干道，多种交通工具可达求，有交通路线到达标准便建筑规模5万平方米以上无具体标准无具体标准无具体标准与住宅条件同外立面采用高档材料，大外立面采用高档材料，大堂、电堂、电梯厅、洗手间等公装修标准梯厅、洗手间等公共部分装修相无具体标准无具体标准与住宅条件同共部分装修相当于四星级当于五星级酒店装修酒店装修从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.8米，办公空间可灵活应有名牌中央空调、商用有中央空调系统，有有中央空调系统，有电设备及分割适应各种变化办公空间，国电梯、有楼宇自控、有安电梯、无楼宇自控、梯、无楼宇自控、有安与住宅条件同际知名品牌中央空调、写字楼专办公空间全报警、有综合布线有安全报警全报警，无综合布线用电梯配置、楼宇自控、有安全报警、有综合布线等配套商务、生活设施，如五星级配套商务、生活设施，如酒店、会议室、邮局、银行、票会议室、邮局、银行、票无具体标准无具体标准与住宅条件同配套设施务中心、员工餐厅等，停车位充务中心、员工餐厅等，停足，商业设施、休闲娱乐设施车位充足国内的中小型、初创国内的中小型、初创型居家办公群体，全球500强等国内外知名企业知名的国内外大中型企业客户情况型企业企业小型公司世界顶尖物管、国际一级资质物国家一级资质物业公司无具体标准无具体标准与住宅条件同物业公司业公司Page5www.fdc01.com房市金碟什么是5A写字楼？5A不是写字楼的唯一标准，随着写字楼科技的不断进步，写字楼的标准也不断在刷新。www.fdc01.com房市金碟Page6www.fdc01.com房市金碟?顶级写字楼与SOHO型写字楼的本质区别：顶级写字楼：最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，租金高于所在地区平均租金。写字楼具有高质量的装饰、先进的系统、出色的交通便利性、明确的市场定位。顶级写字楼管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化。SOHO型写字楼SOHO，即SmallOfficeHomeOffice，家居办公，www.fdc01.com房市金碟SOHO型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所，大多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、平面设计、服装设计等。SOHO型写字楼国贸三期Page7www.fdc01.com房市金碟?购买写字楼投资的误区：1.对写字楼产品的认知及发展前景模糊，认识不足。2.认为价格越低越好，认为总价越低越好。3.认为户型房间面积越小越好，因为买得起。4.忽略对客户群体的分析，也就是邻居的定位。5.忽略对配套、物业管理公司的分析。6.轻信“售后包租”的承诺。7.忽视写字楼的综合品质，尤其是高端配套。8.忽视了商业运营对写字楼价值的影响。9.忽视稀缺地段对写字楼升值的决定性作用。······Page8www.fdc01.com房市金碟什么样的写字楼产品才能抗衰？不断升值？购买顶级写字楼就是要实现三大条件1.形象2.效率3.价值关键是要做到三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据Page9www.fdc01.com房市金碟形象、效率、价值这三大条件要满足写字楼本身的四大构成：1.地2.产段品四大构成3.客4.服户务Page10www.fdc01.com房市金碟“三大条件”与“四大构成”的关系形象+效率+价值地段地段地段产品产品产品客户客户客户服务服务服务“三大条件”是核心；“四大构成”是表现Page11www.fdc01.com房市金碟1.省政府唯一一块地，属于第一世界地段地段2.周边正厅级单位与国企50余家3.1亿人的首脑中心······1.高度100米，周边最高2.造型方正、中正、公建立面产品3.23亩（15000㎡）的花园广场4.喜来登五星级酒店配套······www.fdc01.com房市金碟世界500强上市公司总部客户······世界三大行之一的仲量联行服务······Page12www.fdc01.com房市金碟一、地段形象条件（一）地段?买写字楼到郑东新区，郑东新区的写字楼可分为三个世界：www.fdc01.com房市金碟第一世界：中央政经区?省政府、美盛中心为核心的金水路两侧300米，周边有50余家正厅级的单位及央企布局：比如省政府、交通厅、民政厅、国土资源厅、省出版集团、中国电信河南分公司、中国石化河南分公司······等。第二世界?1亿人的首脑中心。第一世界第二世界：中央商务区第三世界?CBD、内外环，现在售价3-6.6万元/㎡以上，最高售价千玺广场5.3-6.6万元/㎡。第三世界：商贸物流区?高铁站周边。Page13www.fdc01.com房市金碟（二）标识性即这栋楼容不容易找到，大家都知道到CBD找楼是一件不容易的事情。?美盛中心位于新省政府正对面，背靠省政府，是省会郑州的中央政经区核心。?美盛中心特别好找，省政府就是标识。?“山不在高，有仙则灵”。?中南海的楼不高，但是全国人民都知道。?在郑州市目前，再也找不到一块地www.fdc01.com房市金碟与美盛中心相媲美或更好的一块地。Page14www.fdc01.com房市金碟（三）唯一性、稀缺性、垄断性垄断垄断www.fdc01.com房市金碟性性高高在上，不可代替。美盛美盛中心中心唯唯一性一性绝对仅有，独此一份，真正投资价值体现。稀缺稀缺性性正如顶级翡翠或和田玉一样，也正如富春山居图一样。Page15www.fdc01.com房市金碟二、产品形象条件?楼体形象条件?楼体形象可分为造型与规模（体量），其中楼体造型（风格）分为四种类型：A:高度：城市的最高建筑，比如千玺广场B:奇特造型：比如CCTV的大裤衩、北京望京SOHOC:中正造型：省政府、美盛中心D:知名度：白宫、五角大楼、二七塔这些建筑给人的感受及形象是不一样的。www.fdc01.comPage房市16金碟www.fdc01.com房市金碟至于美盛中心的规模，总用地面积为42768.3平方米（64.2亩），总建筑www.fdc01.com房市金碟面积约13万平方米，其中写字楼单体面积约8万㎡，在郑州市是首屈一指的，规模宏大，矗立在郑州的“长安街”金水大道上。Page17www.fdc01.com房市金碟?配套形象条件美盛中心的配套是首屈一指的?五星级酒店配套：喜来登酒店，是有绝对形象高度的五星级喜来登酒店——喜来登酒店（Sheratonwww.fdc01.com房市金碟全球72个国家连锁，喜来登酒Hotels）是美国喜达屋店（Starwood）酒店集团中最大的连锁酒店品牌，创立于1937年，在世界上的喜来登酒店多数被当地机关评选为五星级酒店。5万多㎡的喜来登酒店，是独栋式五星级酒店，豪华车队接机、商务宴请、1500㎡的大型多功能会议厅，满足各项展示会、发布会，顶级商务交往所需···Page18www.fdc01.com房市金碟?美盛中心周边有3个五星级酒店，是极好的配套：?喜来登酒店www.fdc01.com房市金碟?索菲特国际饭店Page19www.fdc01.com房市金碟?