目录一、引言三、地块、市场定位分析五、地块规划建议?启东城市规划、发展关键词及分析?地块经济指标及现状?地块规划考量因素?地块营销策划报告的3大要点?地块SWOT分析?地块规划结论?地块市场定位分析与结论二、市场分析四、目标客群定位?南通市经济与房地产发展概况、分析?客群构成、分析?启东市宏观经济概况、分析?购房动机、分析?启东市房地产发展概况、分析?总体结论?项目区域住宅市场分析?项目区域房地产项目分析第一部分第一部分引言——引言——北上海北上海··休闲生活第一港休闲生活第一港关键词新启东、新滨海上海1小时都市经济圈，新长三角开发开放热点地区，新启东滨海规划市场空白启东城市发展需要一座集居住、休闲、度假、运动、商务于一体的大型物业形态地块先天条件零距离海景、生态的自然环境，赋予地块构建大型居住、休闲、度假、商务等大型物业的天然资源基于以上三大价值链的联动效应，总结3大“和谐统一”的地块营销要点?海景生态环境与产品规划的和谐统一?目标客群需求与项目定位的和谐统一?项目定位与公建配套的和谐统一以上3点，需要创造性的思维，更需要对城市发展、市场态势及产品力进行系统性的深入思考，也正是本报告需要解决的核心问题所在。第二部分市场分析潜龙的专业市场·预见力——是构建地块综合竞争力的“火眼金精”。自土地投资伊始，我们开阔的市场视野和丰富的评估经验即可为项目的发展提供最贴近市场的规划方向；同时融合国际领先的建筑规划和设计师策略团队的专业智慧，在规划阶段即可为项目奠定营销胜局。一、南通市经济发展和房地产发展状况1、南通市近几年经济发展回顾A、近几年GDP总量和人均GDP变化南通市历年GDP和人均GDP对比200022841250001800190971600200001400158451758.34历年GDP总量（亿南通历年GDP总量分析1200129461306815000114081472.08元）10001226.06从上述图、表中可以看出自2002年至2005年之间，南通8001006.651006.0210000历年人均600GDP（元/890.08年）市GDP总值呈平稳增长趋势，平均每年递增15%以上的态4005000200势进行发展；而在2007年1月至6月之间，其地区的GDP002002年2003年2004年2005年2006年2007年1月至6月已经达到1006.02亿元以上，按照以往南通市历年GDP发展水平来预测，2007年全年的GDP总量会保持17%以上的递增率进行增长。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）南通历年人均GDP水平分析从上述图、表中可以看出自2002年至2004年之间，南通市人均GDP呈平稳增长趋势，平均每年递增12%以上的的态势进行发展；而在2007年1月至6月之间，南通市地区的人均GDP已经达到13068元以上，按照以往南通市历年人均GDP发展水平来预测，2007年全年的人均GDP将会保持15%以上的递增率进行增长，很大程度上会达到20%以上的递增率进行增长。B、南通市近几年人口变化历年南通市人口变化情况南通历年人口增长水平分析南通历年总人口和城镇人口变化（单位：万人）总人口变化从历年南通市人口增长情况来看，从2002年开始至2005年之城镇人口变化900780.26777.62773.79770.86769.79间，年度人口增长始终保持在一个平稳而缓慢的负增长态势状况800700（每年保持在3万人左右的负增长），而在2006年的人口增长情600500况来看，则比前几年有了一个较为明显的改变，从原先负增长3万400左右的人口递减至1万左右的人口负增长；由此可见，由于城市发30020081.2383.0184.3885.3686.64展的渠道和方向主导不同，对于各类方面的人员导入的要求和水1000准均有不同，因为会产生城市人口非正常导入的影响，同时也会2002年2003年2004年2005年2006年相应产生人口流失之状况，但随着城市发展重新进行调整之后，人口流失之状况也会逐渐发生改变，对于城市总人口出现负增长的状况也会逐渐消失，逐渐形成人口正比例增长之态势。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）南通历年城镇人口增长水平分析从历年南通市城镇人口增长情况来看，从2002年开始至2003年之间，年度城镇人口增长达到了1万人左右；从2004年开始至2006年之间，年度城镇人口增长始终保持在一个平稳的状况（每年保持在1.2-1.3万人左右的增长速度）；由此可见，由于城市发展的进程加速，对于各类方面的人才和人员的需求性将会加大，这也就导致城镇人口在一定时期内有了长足的增长态势。C、近几年储蓄总量及人均储蓄南通市历年城镇居民储蓄总量分析南通市历年城镇储蓄总量对比160025000从历年南通市历年城镇居民储蓄增长情况来看，1373.41493.6414001190.742000012001017.26194041000882.121784215000从2002年开始至2004年之间，城镇居民储蓄增15447800754.7113149长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年始终60011344100004009673保持在120-130亿元之间的增长速度），而在5000储蓄总量200（亿元/年）200700人均储蓄量2002年2003年2004年2005年2006年2007年1月（元/年）年1月-6月的储蓄增长情况来看，在2007年年-6月中就已经达到1493.64亿元，而这个数字已经超出以往数年每年的城镇居民储蓄量的总和；由此可见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民储蓄总量大幅度增长与否。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）南通历年城镇居民人均储蓄水平分析从南通历年城镇居民人均储蓄水平增长情况来看，从2002年开始至2004年之间，城镇居民人均储蓄增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年保持在1600-1800元之间的增长速度），而在2007年1月-6月的人均储蓄增长情况来看，在2007年年中就已经达到19404元，而这个数字已经超出以往数年当年的城镇居民人均储蓄水平；由此可见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民人均储蓄水平大幅度增长与否。D、近几年人均消费支出变化南通历年城镇居民人均消费支出水平分析从上述图表中可以看出，2002年至2006年南通城镇居南通历年城镇居民人均消费支出水平（单位：元）9332民年人均消费支出保持在一个平稳的状态，增长速100008577776973808000度较68146139为缓慢；而到2007年年中，南通城镇居民的人均消6000费支4000出则已经超过2002年和2003年全年人均消费支出，2000递02002年2003年2004年2005年2006年2007年1月至6月增比例达到了20%以上，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额；按相关比例及数据进行预测，到2007年年底南通市城镇居民人均消费支出将会比历年人均消费支出增长1倍以上。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）E、近几年总用电量使用变化南通历年总用电量使用情况分析一个城市总用电量直接反映城市经济发展的状况，当南通历年总用电量使用情况（单位：亿千瓦时）233.58实250201.71际年总用电量逐年递增，则表示该地区经济在保持一200169.65150.66147.58134.76定150程度上的发展，同时也反映了该地区中工业和城镇居100民5002002年2003年2004年2005年2006年2007年1月至6月对于用电的需求也有了一定的飞速发展。从上述图表数据中可以看出，南通市工业受到政府大力扶持（相关政策指导与支持等）之后发展有了长足进步，同时城镇居民对于用电需求也随着收入水平的提高而提高。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）2、南通市今后几年经济发展预测A、南通经济发展规划　①、区域产业发展的总体定位：“十一五”时期，南通经济社会发展的总体思路是：按照“依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海、走向世界、全面小康”的发展思路。“十一五”时期，南通经济社会发展的总体定位是：?经济增长速度继续处于江苏和长三角城市前列，经济总量在全国城市排名中进入前30位。?科学发展走在江苏前列，产业全面优化升级,经济增长方式实现较大转变，资源利用效率不断提高。?社会事业全面发展,科技、教育、人才的支撑作用明显增强，生态和人居环境有较大改善。?和谐社会建设走在江苏乃至全国前列,城乡之间、区域之间、社会群体之间收入分配差距扩大趋势逐步缓解,就业相对充分，社会保障体系和公共服务体系更加健全，民主法制建设和精神文明建设全面加强，社会治安居于全国先进水平。?确保2010年、力争2009年,全面达到江苏省制定的全面建设小康社会指标体系的目标值，在全省江北率先全面建成小康社会,全面融入苏南板块,加快推动形成长三角核心区沪苏通“金三角”和沿海沪甬通“一体两翼”发展新格局,加速把南通建设成为江苏江海交汇的现代化国际港口城市、长三角北翼的经济中心和国内一流的宜居创业城市。B、GDP总量、人口、储蓄、消费总量预测?到2010年，南通地区GDP总值保持年均增长14%—15%，以2006年GDP总值（1758.34亿元）作为标准值，预计到2010年南通市GDP总值将会达到3075.35亿元；?到2010年，南通地区人口为了严格控制城市出现大比例正增长和负增长之态