大庆市某商业项目前期策划案2011.1.9第一部分Contents目录一、大庆市概况二、大庆市整体商业规划概况三、项目概况四、项目SWOT分析五、项目定位及USP导向前言???本案主要由市场分析、推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的推广策略及公司简介。????本案仅仅是体现了西宾对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还需经双方协商达成一致意见后另行制定。???因为本项目具有比较独特的项目特色，需通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于商铺销售的整合推广。■魅力大庆■大庆市概况?大庆市地理位置优越，为黑龙江省地区的中心城市，区域人口规模较大，大庆市2011年登记总人口为300万；?大庆市历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为石化特区，在各类政策上得到国家的倾斜与支持；?大庆市交通便捷，高铁的建成贯通将有利带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好；?大庆市经济稳定增长，增速较快，年增幅约为12%，在全黑龙江省处于经济领先地位，经济实力及居民消费能力较强，2010年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为20000元和8000元、增长10.1%和22%；■商业大庆■大庆市整体商业规划概况《大庆市2011政府工作报告》在商业发展部分明确指出：全面推进庆南、庆北新城建设，强效推进龙凤湿地周边开发，拓展东部地区城市空间和大型商业项目的发展，以大型商业设施，具有商贸集聚效应为主要发展模式。规划的特点在于各组团原有的发展基础上建立中心商业区，并加大中心区的发展，以辐射周边区域，带动组团商业整体的稳健提升，总的来看，商业结构脉络更为清晰，以点带面的思路明显。■项目概况位置项目位于大庆市萨尔图区万宝三期。经营项目五金、汽配、小商品商业面积情况占地面积：约23万㎡项目由于是独立的商业开发地段，商业开发可塑性大，宜根据项目将来经营定位来规划设计，直接开发符合经商需要的商业物业模式。■项目区位图项目地■项目SWOT分析■项目优势（Strength）分析1）项目地理位置发展前景优越，居民平均消费力强，是项目经营的保障。2）交通发达，公共交通出行便利，对商业发展提供了有利的条件。3）发展商有较高的品牌知名度，是投资商及承租商的信心保障。4）项目区域及周边将是近年内房地产开发的热点，在住宅销售成为热点后，商业物业将是市场追捧的对象。5）项目规划设计可根据经营定位而定，可直接配合经营商家的经营硬件需求。■龙凤火车站（大庆东站）■龙凤火车站（大庆东站）概述根据现有规划，建设好的大庆东站站房面积为1.5万平方米，车站内将设置4座站台，包括进站台、中间站台和两座基本站台，8条铁路线。站前将兴建一处面积为10万平方米的休闲广场。大庆东站建成后，途经我市的众多列车都将在该站停靠，届时，在大庆东站乘车远行的旅客数量将大增。同时，大庆东站附近还将辟建长途、出租、公交以及社会车辆候车点，届时东城区市民出行将变得更加方便迅捷。大庆东站也将是全国第一座“森林车站”东站将以优美的林源为主要景观，大庆东站不仅仅是一座车站，也将是一座代表着大庆的观光旅游景点。东站的建成，也势必将带动周边范围的商业活动的增加，对本项目也产生极大的利好。■项目劣势（Weakness)分析1）商业气氛较为薄弱，整体商业环境需加以时日。2）大庆的商业项目开发量日趋上升，对本项目招商和销售有着一定影响。3）大庆消费群体消费思想较为固化，在消费观点上，保守程度较大，对于改变购物环境和场所比较抵触，接受较慢。■项目机会点（Opportunity)分析1）项目区域及周边今年内将开发大中型高档次高尚住宅，为商业经营发展提供了良好的基础。2）项目区域缺乏中高档次的专业市场。3）西宾强大的资源支持与多年的经验将成为项目成功有力的保障，通过多年的经营运作，西宾积累了大量的商业资源和商户资源，并有着强大整合营销团队和信息资源，将成为项目成功的有力保障。■项目潜在威胁（Threat）分析1）项目未来几年内面临一定的竞争压力大庆地区在近几年内将推出大量的商业项目，商业中心更趋向于集中，项目将面临一定的竞争压力。2）专业市场会进一步涌现越来越多的商业投资者已经意识到项目区域的商业空白，更多的中高档专业市场将会涌现。■项目定位及USP导向西宾经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为打造专业化市场的发展也是一条途径????因此本案定位的总原则是：综合化专业类市场体系以下是具体的市场定位实施：■形象定位?1）优良的形象品质---------以建造大庆市高档商业中心为目标，品质保证；???2）尊荣旺铺理念---------打造黄金地段，发展前景及旺铺概念????3）物业保证---------开发商所属物业托管，后期保障???4）环境感官---------在装修和环境上力求突破以往的商业化模式，打造绿色购物空间，绿色经营空间。■功能定位?1）自由空间、自由组合---------框架结构设计????2）投资潜力大---------地处成熟地段，未来的“品类商业中心”????3）物流交通便利---------龙凤火车站（大庆东站）、高铁、大庆物流园，交通便利?4）投资条件--------商户可选择性大，对于初始成本从业者提供有力条件■经营模式定位经营模式——市场化经营，商场化统一管理模式设想：敞开式经营、统一管理、统一经营。即统一开市收市时间，统一服装形象等。■品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为大庆市品牌项目，而使开发商也成为大庆明星企业，从而达到双赢的目的。项目“USP”的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，西宾认为如何提升项目的“USP”（UniqueSellingProposition，即独特销售主张）是关键。????●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）????●高位嫁接，从形象上提升USP；????①时尚性（外观设计的前瞻性）?????②高贵性（购物品质的全面提升）??????③便利性（交通的便利，生活的便捷）第二部分Contents目录一、大庆市商业发展特征二、大庆市同类项目业态分布三、大庆市同类项目市场概况四、大庆市房地产开发按量概述■大庆市商业发展特征大庆市商品市场通过十几年的发展,取得了一定成绩,但也存在一些有待解决的问题:部门分割,多头管理,发展后劲不足;缺乏合理规划与创新,重复建设现象严重;市场管理水平不高,低层次问题较多等。应加强宏观调控,规范市场经济秩序;改造提升传统批发产业;营造公平有序的市场环境,依托优势建设一批专业性商品市场,做响一批大型商业品牌。不断扩大专业商业业态规模,引导商业资源向专业化、国际化方向发展,增强其贸易功能,发挥市场配置商品资源的作用,提高大庆市场的集聚辐射能力。■大庆市同类项目业态分布一、五金分布：主要集中在萨尔图区的中桥路二、汽配城分布：北方汽配城（让胡路新潮）祥阁汽配城团结路（万宝）五排地区三、小商品分布集中在萨尔图区（小商品集贸城）■大庆市同类项目业态分布图■大庆市同类项目市场概况五金类：?中桥路：500家商铺，一家商户面积共208㎡分上下层每层都是104㎡，另有赠送的92㎡地下，共计300㎡。根据地理位置的不同商服年租金在6万元~10万元之间。商服售价1.2万/㎡，平均年收入80万元左右。经营者约有2000人，建房约30年，经营时间约10~20年，本地人口经营约占25%，外地人口经营约占75%。汽配类：?五排：410家，各家商服的面积约80㎡，年租价在2万元左右，经营人数约1650人，本地经营约占20%。根据经营状况不同，保底收入7万元左右，10万~50万一部分，50万~100万一部分，150万的占一部分，200万元收入的约有20家。?团结汽配：325家商铺经营汽配修理，人数约1300多人，一户的面积为240㎡，上下三层，每层的面积都是80㎡。年租金在5万~7万之间。商服的售价是1.2万/平方米。现在经营者年收入8万~50万之间，本地人经营约占30%。?北方汽配：208家商服，177家经营汽配修理，人数约为708人。A类商服的面积为300㎡，分上下三层，每层的面积为100㎡，年租金在10万元左右。B类商服的面积为180㎡，分上下三层，每层的面积为60㎡，年租金在6万元左右。北方汽配城成立于1998年，其中外地人占70%。经营汽配的年收入在10万、50万、80万、100万、200万不等。?祥阁汽配：40家4S店，86家商服。86家商服有30家是经营汽配修理约120人，年收入10万~80万之间。商服上段的年租价是在5万~10万之间，下段的租价是在3万~5万之间。商服的售价是1.3万/平方米。小商品类?小商品批发：集中在火车站附近的地区，约共有2400家6000人经营小商品。90%是外地人在大庆经营小商品批发，他们大多数在大庆置业。年收入在16万~150万之间，占地总面积大约在2.5万平方米，共有7个商品批发城，商贸批发的年房租价是在2万到5万之间，其里面大多是做服装生意，其余5家批发城的年租价均为2万到3万■大庆汽车保有量统计年度新车注册量保有量2005100002006270002007310002008350002009548602746232010565773240002011第一季度13000414573■大庆汽车保有量统计?2010年有