Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部2011年5月19日本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。南昌宾馆项目定位分析报告828目标解析1项目属性分析2产品定位相关建议34报告整体框架目标解析第一部分可控风险下，追求利润最大化！盈利目标项目目标解析以项目为契机，将市政公用地产品牌推向一个全新的高度！品牌目标项目目标解析最大限度地保护原生植被、森林和野生动物栖居环境……生态保护项目目标解析植被600多亩，珍稀树木众多，且树龄有很多都在30年之上……生态保护目标白鹭等重点保护鸟类数量较多.....落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色。生态保护目标可控风险下，利润最大化！以项目为契机，将市政品牌推向一个全新的高度保护地块原生态植被、森林和鸟类栖息环境盈利盈利品牌品牌环保环保三大目标项目属性分析第二部分项目地块概况项目位于南昌县银三角翠林高尔夫内，原828宾馆用地，目前一期开发70亩土地（地块如右图所示红色范围）；项目规划要求容积率≤1.0。422134地块现状网球场13三星级酒店5000㎡翠湖翠林高尔夫内部配套礼堂2号楼5号楼1号楼主席故居泳池高尔夫球场网球场高尔夫练习场洪客隆地产品牌成就原生珍稀树种众多，布局分散、大面积施工需移植、采伐数量较多如规划建筑密度过大，则内部园林规划，无法形成体系鸟类栖居，开发过程中，生态保护难度大地块限制条件分析地块不规则，且南北长条形；建筑规划排布难度大地块只有70亩，面积小，无规模优势，开发影响力有限2O（机会）3W（劣势）SWOTSWOT项目分析S（优势）宾馆，主席故居，政府指定接待地点（早期），人文价值明显；翠林高尔夫，球场景观及运动配套；自然生态资源稀缺：原生态树林、湖泊、野生鸟类等；市政集团实力雄厚，全地块为市政集团所有，全局掌控地块规划与发展、项目地处非限购区域、一线城市限购后需求外溢、城市远郊自然、健康生活价值被市场认同、豪宅物业的投资保值属性凸现、万科青山湖、滨江一号等豪宅入市后热销，激发市场对豪宅投资的热情、属非主流开发区域，市场认知较陌生、公共配套设施缺乏、项目规模小、地块不规整，不利于规划布局、房地产调控政策不断收紧、上涨，存贷款、准备金率上调，购房者成本增加、宾馆现有设施陈旧，不利于项目的形象展示、高尔夫球场竞争力在下降、恒大绿州等片区物业拉低区域的市场产品均价心里预期11.8282.3.4.12345123412CPI382845T（威胁）4市政品牌自然资源高尔夫价值人文价值（828宾馆）地块核心价值点梳理人文价值自然资源市政品牌?????毛泽东故居828宾馆国家领导人多次到访省级行政往来接待点省级直属及相关单位会议、活动举办地高尔夫???????????江西第一家，终身会籍客户300人以上630多亩，标准18洞国家级巡回赛事举办地度假酒店、娱乐、休闲配套紧临恒大绿洲18洞1200亩标准高尔夫球场约200亩原生林?占地面积坡地景观5000平米翠湖野生鸟类保护区市政集团实力雄厚整体约600亩地块归市政集团所有，全局掌控，可整体规划地块核心价值点梳理产品定位第三部分亩70地块不规则容积率≤1.0产品规划思路别墅公寓+大平层豪宅纯别墅（联排为主）?方案一：做足容积率?方案二：牺牲容积率?方案三：做足容积率产品规划思路8230㎡总建面38432㎡23334㎡46667㎡1.00.51.0容积率2.00.3公寓别墅（双拼）产品组合大平层豪宅纯别墅（联排为主）公寓+别墅123方案基于目标下的产品规划市场方案产品产品方案市场检验在售待售博泰瑶湖香缇溪岸0928博泰项目凯美怡和浪琴湾博泰静林府世纪风情恒大绿洲青云谱京东区保利东湾别墅阳光佳苑御湖国际万科润园天沐君湖万科青山湖红谷一品在售和待售项目密集，项目间竞争激烈别墅市场分析：正荣澜湾御湖半山伟梦清水湾红谷滩绿地（海域香庭）·华辰龙隐山保利半山国际万19万万万万万万万万0.41.56.42.02.03.34.12.0万32.5剩余供应㎡()00059777200万万2.55.0357832956713629已推面积㎡()万万3524万万万万万万万4.04.56.42.62.74.12.046860.0别墅体量㎡()………建筑形态独栋、联排联排、双拼联排、双拼双拼、联排双拼、联排独栋、双拼、联排联排、双拼、叠加独栋、双拼、联排联排、双拼、独栋独栋、双拼、联排京东京东京东湾里新建京东京东青山湖青云谱青云谱地理位置楼盘名称天沐君湖凯美怡和保利东湾御湖半山博泰0928万科青山湖博泰静林府鑫盛浪琴湾保利半山国际博泰瑶湖项目未来1-2年南昌别墅市场供应将超100万方，市场容量及消化速度堪忧？近期售价元㎡(/)联排：双拼：联排：双拼：独栋：双拼：110001173324300340003100011000地段优势企业品牌自然环境无无人文价值无无无高尔夫价值本案浪琴湾项目名称恒大绿洲万科青山湖保利半山国际参考市场在售项目比对分析，项目可实现均价：联排别墅约11000元/㎡，拼别墅约14000元/㎡.保利国际高尔夫花园双青云汇项目为华东建材装潢城配套公寓产品，大部分销售给内部商户，价格元㎡，内部优惠价仅需元㎡，价格优势是项目热销的主要原因。4200/3800/智通悦蓝山年月首开盘，开盘当日劲销，均价元㎡，尾盘在售，市中心的地段优势是项目销售好的重要原因。20109389%12500/联发广场自年初开盘，均价由元㎡涨至目前元㎡，近期成交情况一般。江景及地段优势吸引客户的购买欲。20108200/12300/喜盈门豪威公馆地处洪城大市场商圈，价格元㎡，但开盘当日推出余套，当日成交不足，目前仍有产品待售，可见南昌市民对公寓产品的购买十分谨慎。6700/7050%60%唐宁街年月开盘，由于开盘销售情况较差，推出折优惠，吸引了一批客户购买，但近期优惠的取消使得销售速度缓慢，客户对价格的抗性较大。客户主要看好此处的地段优势。201148.8本项目770套公寓（50㎡/套），面临地段、价格、体量的三重考验，销售难度较大公寓市场？67004200123001300013000近期售价(元/㎡)40433944.526.530.5总分（50分）7（联发物业）7（江西中寰）7（自身物业）10（戴德梁行）1010（世邦魏理仕）物管（10分）8887无10精装（10分）9998.57.54.5交通（10分）889973配套（10分）88538.57.5地段（10分）本案唐宁街青云汇联发广场项目名称智通悦蓝山喜盈门豪威公馆项目公寓精装后初步测算约6000-7000元/㎡左右（含1500元/㎡精装）庐山国际高尔夫翠林高尔夫保利国际高尔夫新余仙女湖高尔夫江西省内高尔夫球场一览庐山西海高尔夫南昌恒大高尔夫高尔夫球场对公寓价值支撑分析√灯光√√√泳池√美容√√桑拿√√√亩632亩亩亩亩5400120030004700球场面积健身中心2718543618√球洞按摩浴池翠林高尔夫在省内球场竞争中，已不占优势√√足浴√温泉球场名称保利高尔夫恒大高尔夫翠林高尔夫新余仙女湖高尔夫庐山国际高尔夫√√√√餐厅保利高尔夫庐山国际高尔夫新余仙女湖高尔夫翠林高尔夫球场名称高尔夫球场竞争力分析高尔夫经营与公寓销售关系图翠林高尔夫当前现状，对公寓出租无太大支撑方案中，公寓体量过大（按50㎡/套，预计有770套），需要依靠高尔夫带来大量度假人流以保障出租率，以此来吸引投资者，投资本项目，达成销售目的。高尔夫经营公寓出租公寓销售市场趋之若鹜，热销不断大平层豪宅市场2#去年10月24日推出3#项目鸟瞰图5#34大平层豪宅热销案例——滨江一号1#6#7#办公楼预计5月28日推出??????????????占地面积：68亩总建筑面积：27.81万㎡容积率：5.09绿化率：35%总户数：901户建筑风格：新古典主义风格物业公司：世邦魏理仕物业费：高层住宅2.8元/平米·月开发商：洪客隆地产目前均价：14000元/㎡（7号楼即将入市）销售率：前期产品已销售99%以上，另有3栋高层和1栋写字楼及商铺未售一线沿江，中山路繁华地段，稀缺资源演绎城市豪宅；主要有高层、写字楼和商铺，高层共6栋，总建面15万余㎡，1栋写字楼5.12万㎡，底层商铺8625㎡；规划有车位890个，幼儿园、品牌MALL等基本经济指标：126㎡三房总体户型配比148-150㎡三房楼栋面积区间层数层高套数1#210-500403.4114套2#210-500403.4114套3#148-25033397套5#91-130233180套6#127-155333188套7#90-150333192套合计885套滨江一号大平层户型?临湖大宅临湖双拼隐湖联排/双拼占地面积：9.7万㎡总建筑面积：13.5万㎡容积率：1.4绿化率：35%总户数：620户建筑风格：中式风格物业公司：上海尊怡物业物业费：高层3.1元/平米·月；别墅3.9元/平米·月开发商：万科地产目前均价：高层18000元/㎡销售率：前期产品已售罄，剩余少量西区别墅和高层房源青山湖低密度豪宅典范，区域豪宅标杆单位，一线临湖，财富阶层青睐有加；主要有别墅和高层产品，项目包含9栋580㎡独栋大宅，22套312㎡临湖双拼，112套218-228㎡隐湖联排和双拼，以及8栋高层；规划有车位768个，幼儿园、中心会所等基本经济指标：??????????????大平层豪宅热销案例——万科青山湖面积160㎡去年9月24日推出（售完）220㎡去年11月24日推出（剩余5套）面积240㎡预计5月推出220㎡面