??2011-12-8吉林省深度房地产营销策划有限公司红旗街万达广场同德路商业街全程建议报告点观度深点点观观度度深深目录第一部分：经典步行街欣赏第二部分：万达同德路商业街概况第三部分：万达同德路商业业态规划定位第四部分：步行街市场招商纲要第六部分：万达同德路商业街经济分析第十部分：商业街的建筑设计要素第五部分：商业管理模式第七部分：万达同德路商业街招商执行第八部分：成功商业街建筑规划设计原则第九部分：国内外特色商业街设计案例第十一部分：商业街商业氛围的营造吉林省深度房地产营销策划有限公司第一部分：经典步行街欣赏吉林省深度房地产营销策划有限公司吉林省深度房地产营销策划有限公司通透式步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司室内步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司中式室外步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司欧式室外步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司现代时尚室外步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司现代时尚室外步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司专业市场室外步行街第二部分：万达同德路商业街概况吉林省深度房地产营销策划有限公司红旗街万达广场计划总投资26亿元，项目总占地面积4.8万平方米，总建筑面积约31.75万平方米，建筑高度100米；地上33层，地下2层。结构形式：商业综合体框架；居住区为框简、框剪。为万达集团旗下最新的第三代城市综合体产品，将颠覆城市商业格局，推进商圈升级换代，打造全新的城市地标性建筑，成为长春商业地产的“定海神针”和长春第一家“城市综合体”。项目2009年5月10日开工建设，2010年10月29日已盛装开业。红旗街万达广场大型商业集群建筑面积约16万平方米，高层都会级住宅、精装公寓约14万平方米，包含1200套精装公寓、903套投资型住宅以及77套铂金商铺。目前为城市新贵们提供时尚空间，带来国际水准的生活享受。万达携手世界500强企业打造国际级生活享受，率顶级零售巨头、国际化影音基地、时尚购物商场等缔造城市“24小时不夜城”，成为引领长春市新都市生活的先行者和新城市品质生活的代表。红旗街万达广场坐拥核心商圈、超大体量、首座城市综合体业态规划，万达广场携手中国最具潜力的时尚连锁百货——万千百货，中国第一五星级国际影城——万达国际影城，全球第一零售商、全国最大量贩式连锁KTV——大歌星KTV，奥运电子合作商、全国最大室内电玩城——大玩家超乐场，中国最大家电连锁——国美电器，中国第一连锁超市——华润万家超市。万达广场还成功地与国际国内知名品牌，如：百胜餐饮（肯德基、必胜客）、汉拿山、巴贝拉、时尚服饰品牌绫致、GXG、太平鸟等，生活配套类如屈臣氏、热风等12家品牌签约，其中有70%以上的品牌均是首次登陆长春；万千百货也成功地与百丽、欧莱雅、EXR、耐克等国际国内24家知名品牌达成合作。吉林省深度房地产营销策划有限公司吉林省深度房地产营销策划有限公司同德路商街政府支持地利天成人气如虹丽质天生潜力无限吉林省深度房地产营销策划有限公司优惠政策，政府大力支持项目开发，市场操作空间巨大核心商圈，周边超市、购物广场、零售店铺林立，商业氛围浓厚，是红旗商圈的消费核心带如织人流，欧亚超市、巴黎春天购物广场等带来滚滚人流，商业圈正日益走向繁荣完美结构，大开间、短进深，缓步行进式休闲商业街，带来完美的购物休闲空间前景广阔，周边商业项目带动日渐增多的人气、商业前景无可限量项目核心竞争力不在城市主干道，主题？卖点？周边的环境影响（同德路南侧现状）。二层商铺使用，商铺集中，数量多。产权人多，可持续发展的问题。项目面临的问题我们工作的关键项目发展策略及定位对现有街区的重新规划项目招商策略经营管理模式吉林省深度房地产营销策划有限公司第三部分：万达同德路商业业态规划定位吉林省深度房地产营销策划有限公司社区商业滨江商业规模商业吸纳性商业条状临街商业商业价值的提炼物业形态地理位置体量规模商铺布局人流与交通项目商业定位与规划吉林省深度房地产营销策划有限公司项目商业定位与规划市场？考虑因素★满足社区生活的需要；★进驻商业发展的前瞻性、赢利性和持续经营性；★目标客流与商流的来源；★吸纳与聚散功能的具备；★周边商业形态的互补性；★交通动线的组织；社区生活消费的满足社区服务的配套性商业便利超市店、美容美发店、洗染店、银行、社区医疗门诊、甜品店、早餐店、花店、药店、送水站、五金店、VCD出租店…………功能+商业功能定位万达广场内专业卖场的差异性补充周边大型专业市场的寄居型商业①①商业功能定位（整体规划）商业功能定位（整体规划）②②主题特色型商业定位（市场启动切入主题特色型商业定位（市场启动切入点）点）主题特色商业的附属联带补充型商业基于主题商业氛围的营造，对消费功能及客流的补充区域外向性商业吉林省深度房地产营销策划有限公司主题特色型商业（以特色商业街形式出现）集聚和吸纳客流基于本项目现实情况，我们从两方面着手提炼本项目商业价值，发掘切入点。商业价值的提炼传达新主题特色商业街明确的目标客流引纳；单类业态集成形成的客流聚散；业态集成形成的规模化市场；某一类特色业态的集成商业街。（通过此主题特色街市场切入，拉动整个项目的商业启动）我们期望剥离出一种特色业态集成②主题特色型商业定位传达吉林省深度房地产营销策划有限公司客流吸纳？客流聚散？商业市场？万达广场引擎商业服务功能目前融合精品专卖、美容、休闲、餐饮、娱乐等业态，集综合商业、特色商业、配套商业于一体的集成商业街。酒吧街精致情调餐饮街+精致情调餐饮街③主题特色商业街建议吉林省深度房地产营销策划有限公司①②区别于万达广场的大型餐饮集合；区别于万达广场MALL购物中心的集合模式；同德路沿线形成差异的商业定位，作为此沿线商业带的特色商业补充；充分利用地理和环境特性，与市内其他同类型商业集合形成差异；酒吧街酒吧街+精致情调餐饮街业种：前两者综合；说明：此两种商业形态的集成，不会形成相互排斥。反而会促进形成规模化效果，客流相互吸纳、聚散。业种：一个主题下的两种业态集成的组合，业种为前两者综合。类似对象：同前。精致情调餐饮街业种：咖啡西餐厅、私坊菜馆、异域餐饮、概念餐厅等即具情调氛围、餐饮文化和时尚装修的个性时尚化餐厅。类似对象：韵苑餐饮天地、概念餐厅、布衣阿努G3Face.Julia……业种：商务休闲茶楼、足浴保健、美容美体、健身中心、娱乐城等。说明：主题商业氛围的形成，对消费客流形成吸纳，同时也对其他关联商家也会形成刺激。吉林省深度房地产营销策划有限公司项目业态业种规划项目业态业种规划酒吧街业种：火锅店、中餐厅、茶楼、西餐厅、夜宵店、足浴保健等。说明：基于主题市场商业氛围的形成，其他类型商业有刻意营造、也有自然形成，业种：娱乐俱乐部会所、歌城、酒吧、啤酒馆、酒廊、清吧、慢摇吧、热舞吧等。类似对象：爱上、真爱、纽卡斯尔、爱尔兰、至尚、小青蛙、彩虹/KTVFalling…………根据商业功能定位所作出的四大功能细分进行规划：（比例待定）⑵主题商业的补充⑴主题特色商业街主题产品定位价格定位目标客户定位规划设计建议功能业态定位/发展定位我们的专业经验项目条件及相关案例分析解决问题的思路与方法解决问题的思路与方法吉林省深度房地产营销策划有限公司市场分析资料收集实地调研问卷调查客户访谈流行风情街韩国风情街主题购物街万达广场室内商街吉林省深度房地产营销策划有限公司休闲娱乐街缤纷名店街品牌折扣街万达广场室内商街服装、皮革、鞋类品牌店、工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品、花卉、电器、音像等等，点缀部分韩国特色商品，韩国元素包装、工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品、花卉、电器、音像等等，点缀部分亚洲各国特色商品，多国元素包装、以中国各地美食小吃为主，兼有韩国日本料理烧烤和异域风情美食、设休闲中心、桑拿中心、飚歌城、迪士科演艺广场，以招商为主，如果销售则为单层整体销售KTV定位以市场为本渐进是发展之本一个传统又新颖的概念，正越来越多地闯进人们的视野－－商圈经济。商圈经济是区域经济发展的领跑者，是区域经济的一个重要组成部分；是资金流、信息流、人才流的洼地，是带动和促进全区经济增长的极核；商圈经济的发展直接关系到经济发展的速度和质量。吉林省深度房地产营销策划有限公司定位导论在良性发展的社会宏观背景下，项目定位往往会被盲目抬高，以至于给招商带来压力；过高定位所而带来的成本过高和品牌效应难保障的弊病，且不适应市场基本要求；不适应市场的定位会减少红旗街固有的、自发所形成的人流量，为其它街道的发展提供条件。“”“”良性背景定位陷阱［时尚链］是城区步入国际化、社会化发展的特色元素，是人民财富的方向标。助推城区化发展进程［文化链］是城区永续开发、良性发展的基本根源，是一个城市固有的特色。［时尚］和吉林省深度房地产营销策划有限公司［文化］用文化是长久而稳定的，时尚是短暂而善变的；文化是深厚的，时尚是肤浅的；文化是普遍的，时尚是独特的；文化是中规中矩的，时尚是富于创造的。人们所生活的城区，不仅是文化生活区，更是时尚地。【概念立足点】概念亮点红旗商圈的发展与建设是将独特的文化氛围与个性的时尚消费结合的过程，只有这产才能把握市场的发展契机。，最大限度的吸引各大等级的品牌商家入驻，从而为各类群居民家庭生活、学业生活、务农劳作、商务工作的提供消费需求。为特色，倡导以人为本的购物环境，通过较强，在经济高速发展的背景下急需建设一个舒适优雅的购物环境、轻松休闲的消费享受地带。以购物环境。商业布局、户外步行街道以及店招、店饰等细节，创造一个时尚的购物多组合、多级化的店铺组合休闲性、体验式街区式开放式、多层次的空间铺位采用多种类、多样化、项目服务的人群主要分为三类：周边常住居民、万达因定商户、定