谨呈：河南德润置业德润·黄金海岸一期商业销售建议周周边个边个案案研研究究位置南三环与石柱路交汇处亚新.橄榄城规模135万平方米商业面积20万平方米商业形态1-2层底商商业地段南三环商业经营业态购物、休闲、餐饮、娱乐等商铺面积110--200㎡09年开盘均价9500元/㎡，现销售均价13000元/㎡，销售均价一次性优惠5%，按揭付款优惠2%第第22页页周周边个边个案案研研究究亚星城市山水位置嵩山路与长江路交汇处商业面积3万平方米商业形态临街商铺1-4层和1-2层商业地段嵩山路商业区大型餐饮、精品、超市等便经营业态民的商业街商铺面积200-500㎡，300-1000㎡,均价2万元/平方米，1.8—销售均价3万元/平方米左右第第33页页周周边个边个案案研研究究升龙国际中心位置二七大学路与淮河路规模120万平方米商业面积40万平方米大型卖场、集中型商业步行街商业形态1-2层、临街商业1-2层商业地段大学路商圈一期有奥斯卡电影院、不夜城ktv；经营业态二期步行街一层以服饰，精品店为主，二层有美食城，三层有数码卖场等多业态规划商铺面积商业街主力面积30-60㎡,临近外主干道外街底商的价格在5.3-5.8万；内街的步行街商铺一层为4万销售均价左右，两层在3--3.2万，三层在2.5万左右；目前在售商铺均为带3—5年租约销售，每年返祖6%。租金60-100元/月第第44页页周周边个边个案案研研究究兰德大商金街位置嵩山路淮河路交汇处规模20万平方米商业面积5万平方米商业形态大型卖场、临街商业1-2层商业地段嵩山路商圈大型百货、特色配套、娱乐、休经营业态闲、餐饮，妇幼主题一条街商铺面积100-800㎡，多为200㎡均价2.3万，优惠后均价1.8-1.9销售均价万/㎡。第第55页页周周边个边个案案研研究究中原新城位置陇海路与桐柏路交汇处规模180万平方米商业面积28万平方米商业形态品牌商业店、商业内街与临街商铺商业地段陇海路商圈大商集团百货、精品店、餐饮、便经营业态利店等商铺面积40—170㎡，100-300㎡单层商铺价格在2.3万-3万元；上下两层商铺在2-3万；区内街的商销售均价铺一楼价格在2.3万平米，上下两层的价格在1.8万元左右第第66页页商商业环业环境境研研究究城市商业环境区域商业市场?南部城区未来发展趋势良好，但?区域现状商业以日常生活型设施在可见时期内，区域的产业属性及为主，餐饮娱乐设施较少，经营居住密度变化不大；档次以低档为主，形象不佳，整体商业品质亟待升级；?南部城区规模化的集中商业设施较少，未出现区域型商业集中区；?区域新增人口仍以区域内商贸人员为主体，整体消费水平为中等?居住人口密集区域的规模性商业偏低；项目，能够吸引区域人群消费，形成区域商业核心，从而与市域商圈?周边批发商贸市场带来大量商务形成互补；活动，对于餐饮、休闲娱乐以及酒店的需求旺盛，但目前此类需?城市整体商业市场供应以社区商求仍未被满足。业为主，集中商业相对较少；?升龙商业广场为购物、餐饮、休?亚星、荆胡等项目的入市，将对闲娱乐为一体，将成为其周边辐南部区域商业市场及商业物业市场射区域的消费核心区。带来巨大竞争。第第77页页项项目目现状现状分析分析德润·黄金海岸一期商业数据统计临街底商独立商业合计地块（㎡）（㎡）（㎡）4#13198.07226815466.077#8853.06503213885.0611#9799.68746817267.68合计31850.811476846618.81商业价值划分：1.西侧临近主干道大学路，未来人气最旺，商业价值最高。2.南侧相邻南三环，在立交桥和后期开发地块的带动下，商业价值较高。3.北侧相邻规划中的郑航路，有一个行入口，未来前景很好，商业价值较高。4.东侧相邻规划路和安置区，未来前景较好，短期商业价值较弱。第第88页页项项目目现状现状分析分析||项项目周目周边状况边状况?区位：项目处于规划中的二七新区发展前沿，区位前景光明；?交通：项目位于城市主干道大学南路和南三环旁，交通非常便利；?内部配套：项目自身商业总体量85万㎡，并有家居博览中心和万客来等大型商业综合体，入住人口13-15万；?周边商业配套：项目临近二七万达广场和雨润城市综合体及世纪联华，附近分散有多个专业批发市场；?人流：项目处于主干道，属于城中村改造项目，车流大但人流不多，商业氛围不浓,且周边主要以专业市场商户和周边居民为主。商铺优势：劣势：?85万㎡的总体商业规划。?周边商业氛围弱。?二七新区的美好前景。?周边目前人气不足。?便利的交通状况。?项目西侧的大学路绿化隔离带不利于聚集人流。第第99页页商商铺铺策略思考策略思考||整体整体策略策略?主力店先行招商，配合业态划分实行概念化炒作?主力店可带旺人气，决定整个项目的发展前景；?业态划分有利于成行成市，相当于给客户画饼，晓之以“钱景”。?买断经营权，增强客户信心?通过买断经营权的变相返租形式使客户不必担心未来商铺的出租与商业街的经营管理，提升商铺价值。?集中宣传，田忌赛马式策略性分批推售?通过线上线下集中宣传提高商业街的知名度，吸引上门的同时提升购买者信心，同时也有利于商业街开张后吸引消费者。?商铺数量较多，策略性分批推售有利于制造稀缺，减缓压力。第第1010页页商商铺铺策略思考策略思考||商商业业定位定位区位属性二七新区核心区产品属性二七新区中心高尚社区商业推广名：德润商业广场德润财富中心（备选）德润新世界（备选）形象定位：郑州首席生活体验式商业中心第第1111页页商商铺铺策略思考策略思考||销销售方式售方式思考思考销售手法的创新——从客户利益点出发降低置业门槛化小招商带租约销售可行的延展思路买断经营权√产权式商铺返租创新概念买断经营权的优点规避政策风险(政策不允许返租)发展商实力的体现发展商经营的决心与信心便于招商便于统一管理降低投资置业门槛确保项目的销售操作要点买断两年/确定可经营/确保业态的可延续性第第1212页页商商铺铺策略思考策略思考||销销售方式售方式思考思考买断经营权的核心提示?从统一开业之日起算，所有业主购铺后委托开发商经营2年；?所有业主既只可选择“委托租赁”，又可选择“自主经营”，但自主经营必须符合业态规划；?承诺每个街区不出现相同经营内容的店面；?前两年发展商按6％的回报率给付《委托租赁协议书》上签订的租金，直至《租赁合同》期满为止；?若统一开业之后未能成功招商，发展商同样按《委托协议书》上签订的租金价款向业主支付租金；第第1313页页商商铺铺策略思考策略思考||独独立商立商业业定位定位业态定位，招商先行?目标铺：A、B、C、D四个?面积：分别为2268㎡、5032㎡、5200A㎡和2268㎡?思考方向：1、主力店商业；2、引发客户羊群效应，带动商铺招商。?招商方向：BA/D：建议针对品牌餐饮（如金钱豹、阿武C美食、哥德咖啡、小南国、星巴克等）、运动、休闲、娱乐等品牌（如屈臣氏、量贩KTV等）进行招商；B：建议针对大型品牌电器连锁(国美、永D乐、苏宁等)进行招商；C：建议针对精品超市（大商、丹尼斯、家乐福等）或电影院线（奥斯卡、保利等）进行招商。第第1414页页商商铺铺策略思考策略思考||业态业态定位定位业态定位——原味街?地址：临西城路街铺?思考方向：借势大学路和郑航路的便利交通，车位充裕，这些因素都有利于开设特色餐饮街。餐饮业带来的人流也是其它街区成功的关键。并增加临街面集中排烟的设施，保证临街面有做餐饮的可行性。?具体业态：餐饮业1.日韩料理，如宗家；2.各大菜系餐饮，如湘菜馆、川菜馆；3.面食，如味千拉面；4.快餐类，如真功夫、肯德基、麦当劳等。5.品牌早餐、面包店。第第1515页页商商铺铺策略思考策略思考||业态业态定位定位业态定位——生活坊?地址：临南湾路?思考方向：本部分街铺为位置较偏的街铺，是未来销售的难点，租金最低，可将其设为小区社区配套服务区，满足业主日常生活所需的生活配套设在此地，“强迫业主到该部分商铺消费，增强买家信心”。?具体业态：?便利店，不超过两家。?干洗店；?药房；?精品店；?音像店；?家居饰品店，包括床上用品、窗帘、地毯；?装修建材店；?美容美发店等；第第1616页页商商铺铺策略思考策略思考||业态业态定位定位业态定位——数码岛?地址：大学路和端午路?思考方向：最大价值商铺，需要高租金支撑，大型手机卖场或网吧是人流的保障，在昭示性良好的大学路侧街铺规划一条数码街可最大程度的利用这些人流。?具体业态1.手机专卖店，如诺基亚、索爱、摩托罗拉。2.数码产品专卖店，如IPOD、数码相机等。3.中国电信、移动、联通营业厅。4.银行。5.其它数码相关店第第1717页页商商铺铺策略思考策略思考||业态业态定位定位业态定位——品牌特区?地址：临代庄街和中秋路?思考方向：本部分街铺为位置较好的街铺，可将其设置为品牌折扣特区。?具体业态：1.品牌服装折扣店2.品牌皮鞋3.品牌皮具折扣店4.运动品牌服装5.品牌运动鞋6.品牌体育用品第第1818页页商商铺铺策略思考策略思考||商商铺销铺销售售初判初判商铺入市时间前提：住宅销售达80%以上；入市条件：商铺包装到位，街区绿化、小品初步完成商铺入市时间安排：——田忌赛马原理2011.102011.122012.42012.77#地块底商蓄客7#地块底商开盘销售4#地块底商开盘11#地块底商开盘第第1919页页商商铺铺策略思考策略思考||商商铺销铺销售售初判初判价格预判由由于目前周于目前周边边道路道路设设施施尚尚未未完善完善，周，周边边配套配套设设施施环环境境尚尚未形成，未形成，建建议销议销售价格售价格逐逐步提高，步提高，若今若今年年1212月月7#