“崇安新城28号地块”报告2项目定位及营销策略报告五洲国际商业地产策划有限公司营销三大核心问题做什么？——项目定位卖什么？——价值卖点怎么卖？——营销方案做什么？——项目定位?定位原则?方向研究?项目定位?商业模式?业态组合?目标客群定位?规划建议定位原则——定位5原则高度辐射力、造梦、造势巨大的产业、需求、旅游借势文化、品牌之势突破唯一性、垄断性、权威性、排他性，跳出现有商业项目创新新的业态模式、概念业态丰富性组合规模大总是代表实力和成功研究分析——定位方向研究业态建筑形态商业价值招商成功经营汽车用品适合展厅中中易小商品适合展厅高较易易数码电子难适合展厅中高难餐饮娱乐适合街铺高易易产业需求——业态检验产业业态决定商铺价值餐饮业态是否可行？——市场检验商业地产法则开发开发商商商业地产利投投资资者者消消费费者者益生态系统经营经营者者看得见的流程开发商投资者?经营者?消费者“餐饮”业态市场检验——3个角度中国人爱吃，饮食代表中国文化、◇经营角度（消费者）?餐饮是最易经营成功、指定行消费主题集中式餐饮是无锡市场空白门槛低、易经营、喜欢集中式餐饮、◇招商角度（经营者）?喜欢与旅游文化贴边、无锡缺乏特色集中式餐饮市场需求大，生意好做，投资价值高，营销角度（投资者）◇具备旅游文化卖点，经营成功有保障，?几乎无风险，并取得很好投资收益项目定位——高度决定影响力五洲国际中华美食文化博览城全城守望，超越梦想市场定位——是什么？五洲国际★中华美食文化博览城中华美食文化、旅游购物体验中心无锡七大博览园外的第八大“中国美食文化博览园”无锡城市形象文化名片，城市会客厅来无锡就到“中华美食文化博览城”吃、住、游、玩、购就到“中华美食文化博览城”无无锡锡的、中的、中国国的、世界的的、世界的国际大手笔催生一座城市的商业变革全球守望超越梦想1.传承一个民族的饮食文化城市的历史的2.浓缩一座城市的商业精华全国的文化的3.代表一座城市的商业水平世界的唯一的4.引领一座城市的商业潮流最好的5.打造一座城市的商业标志好玩的广益区域的小变化，无锡商业的大变革案名备选五洲国际第五城五洲国际中华美食城五洲国际中华坊五洲国际无锡老街五洲国际一品天下五洲国际城市会客厅五洲国际★中华美食文化博览城简称：五洲国际★中华城大区域定位70万平米世界美食-文化-娱乐-购物-旅游体验街区中华美食文化博览城15万，世界文化娱乐中心35万，哥伦布广场20万商业模式——创新业态组合餐饮?文化?旅游?购物?娱乐5131吃、住、游、玩、购五大主题黄金组合，丰富体验商业标志，全国第一国际大手笔催生一座城市的商业变革全球守望超越梦想美食城八大菜系/地方小吃/江南美食/太湖菜系博览馆/---中华各地美食荟萃港台美食国际美食东南亚美食印度泰国特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐-KFC、必胜客……中西建筑特色、景观文化特色、天街、天幕旅游景点文化演出、无锡美食、演出天台无锡又一必到旅游景点娱乐中心、住宿中心、商务接待中心文化体验中西合璧建筑文化特色、天街、天幕、中华文化、江南文化体验大舞台等景观设置、定期精彩文化活动购物街旅游购物、中华特产：无锡及各地特产旅游购物、新奇商品珠宝首饰街、工艺品、陶艺等旅游购物商品娱乐城KTV、酒吧、夜总会、休闲中心、健身中心无锡不夜城、游乐城游戏中心、桌球中心等休闲娱乐设施。国际大手笔催生一座城市的商业变革全球守望超越梦想6大主题+双重体验?中华美食博览全国美食行业中心、商务会客首选?旅游文化景点旅游消费、吸引人气，辐射全国?商务旅游接待无无锡锡商商务务旅游接待中心旅游接待中心、住宿、会客、购物?独特购物街区新奇特产、礼品饰品、指定消费?休闲娱乐中心无锡不夜城、休闲娱乐带动人气?文化体验中心无锡文化、中华文化景点、商品、演出双重体验：品牌商家荟粹大而全、小而特、品牌集聚人气心理体验享受市场声望，品牌云集，更多心理享受项目业态规划——最佳的业态组合建议项目的主要经营业态应该包括：大型中式酒楼休闲娱乐特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐特色风味小吃土特产专卖旅游纪念品/珠宝工艺品/文化用品项目业态规划——最佳的业态组合各商业业种特征要求，之一：大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～5结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯项目业态规划——最佳的业态组合各商业业种特征要求，之二：休闲娱乐技术指标具体要求小规模：≥200-500，需求面积（㎡）较大规模：1,000－4,000经营楼层选择（层）2～5结构层高要求（m）≥4.5给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯项目业态规划——最佳的业态组合各商业业种特征要求，之三：特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5电梯（部）一般不要求步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯项目业态规划——最佳的业态组合各商业业种特征要求，之四：特色风味小吃/土特产品技术指标具体要求需求面积（㎡）20-40经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥3.5中央空调不需要，自装燃气管道提供接口设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设排污施停车位数量（个）不等物业交付装修标准简单装修/毛坯项目业态规划——最佳的业态组合各商业业种特征要求，之五：旅游纪念品/珠宝工艺品/文化用品技术指标具体要求需求面积（㎡）15-30经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥3.5中央空调不需要，自装停车位数量（个）不等物业交付装修标准简单装修/毛坯项目业态规划——最佳的业态组合项目各楼层业态规划业态种类租售关系说明楼层需求面积大，租金低，但对楼层的要求不限；大型中式酒楼4层、5层租赁或整销建议规划在高楼层；需求面积大，租金低，但对楼层的要求不限；休闲娱乐4层、5层租赁或整销建议规划在高楼层；需求面积小，租金承受高，属于随机消费，要求低土特产专卖1层、2层销售楼层旅游纪念品/珠宝工艺品/文化需求面积小，租金承受高，属于随机消费，要求低1层、2层销售用品楼层需求面积小，租金承受高，人气高，属于随机消费特色风味小吃3层销售种类，但经刻意引导也可成为定向消费；需求面积中等，属于定点消费业态，对位置要求较异域风情酒吧街1层加2层销售高，建议在项目沿河两边布置；1层加2层最具人气的业态，要求面积中等，影响力强；特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐、销售建议为两层上下一起的形式，规划在各栋的节点部2层加3层位；项目业态规划——整体业态划分停车场美食文化展览中心名族特色大剧院新菜科技研发基地中华美食中嘉年华心世界美食文化五中心星酒店式酒店式酒公寓公寓店说明：A地块作为B/C地块的补充，前期配合销售规划为配套业态，视B/C区的市场认同情况，后期确定A地块的业态；项目东边地块也是作为整个项目的营销说法的作用；项目业态规划——整体业态划分B/C区一层业态划分↓停车场风情酒吧街旅游文化工艺特色餐饮/品品牌快餐旗舰店说明：?在项目沿河两边设立风情酒吧街，充分利用自然地形及风景，可一二两层连通使用；?一层商业内街主要经营旅游工艺用品，作为旅游购物区；?沿广益路等市政道路部位及主要人流节点，划分人流量大的特色餐饮拉动项目的人气，如麦当劳、KFC等，可以一二两层连通使用；项目业态规划——整体业态划分B/C区二层业态划分↓特色餐饮/品牌快餐旗舰店全国土特产专卖风情酒吧街旅游文化工艺品说明：?二楼商业街以全国各地土特产专卖街，但考虑到经营体量，要是全部划分经营在后期招商经营压力会很大，所以在两边外街继续延续一层旅游文化工艺品；?特色餐饮和酒吧和一层连通；项目业态规划——整体业态划分B/C区三层业态划分↓特色餐饮/品牌快餐旗舰店中华特色小吃街说明：小吃的人气会很旺同时也是定向消费业态，租金承受高，项目三层设计是天街，配合人气旺，租金高的业态，可以有效的提升三层的商业价值；项目业态规划——整体业态划分B/C区四层业态划分↓大型中式酒楼说明：根据项目结构划分成8大块，规划为8大菜系的多家大型中式酒楼；项目业态规划——整体业态划分B/C区五层业态划分↓休闲娱乐城说明：休闲娱乐的消费一般是夜生活，五层为项目的顶层，相对独立，不会影响到项目白天的人流及人气；项目建筑规划设计建议让让建筑体建筑体现现商商业业价价值值原则：兼顾招商、后期经营；重点是能够销售；总体要求：古典与现代相结合，设计出特点，给营销宣传制造噱头，同时也能符合项目旅游景点的定位；外立面：要求有特色，最好是全国独一无二或最大等具有唯一性的典型设计；功能：要求每间铺位都能有独立的下水和排烟排污等做中式餐饮的条件；就算小的铺位根本不能独立经营，也要给客户一种一定可以做的功能；单铺面积：建筑面积在50平米以下，同时为了兼顾大商家经营，保证铺位之间可无限制打通经营；高层设计：项目因受到规划要求的限制，多层设计，建议2、3层保证有连廊相连，提升价值；具体设计已在前期多次沟通，在此不做过多说明；目标客群定位第一层：项目周边数万专业市场商家消费群、周边50多万常驻人口消费群第二层：无锡市商务会客、政府接待、城市年300亿餐饮需求第三层：无锡每年百万旅游客群、商务客群，全国各地好吃客群第四层：来中国旅游的老外，对接世博