致：昌建地产致：昌建地产昌建外昌建外滩项滩项目目营销营销提提报报2011.012011.01目录/contentsPART1：昌建外滩2010足迹PART2：昌建外滩2011目标PART3：昌建外滩目前存在的问题PART4：九问策划操作同类项目点评PART5：昌建外滩问题解决建议PART6：PART1：昌建外滩2010足迹昌建外滩·2010足迹······2009年11月，昌建地产拿下地王······2010年1月，项目亮相······3010年3月，规划方案完成；全球招商启动；VIP贵宾招募启动······2010年4月，项目奠基······昌建外滩·2010足迹······2010年4月，举办大型文艺晚会······2010年5月，举办“青春漯河形象大使”选拔赛······2010年9月，营销中心开放······2010年10月，初步完成一线品牌服装、国际品牌餐饮、星级影院、高档健身中心等业态招商，高端商业中心已具雏形······2010年10月，首批40套商铺开始销售，截至目前已去化70%左右，顺利完成成本回收------经过2010年一年的项目运作，昌建外滩作为昌建置业独立运作的首个项目，在漯河树立了第一城市综合体形象，占据了城市开发制高点。商业的成功销售使前期成本回收，这为2011年积累客户打下了坚实的基础。PART2：昌建外滩2011目标项目·市场·客户·企业项目市客户企业场企业实现昌建地产品牌再次飞跃客VIP户客的强吸引持对户势与维市场市价格心理可度提升场认项目昌建外滩品牌氛围深度营造PART3：目前面临的问题工期·现场·推广·客户·承诺工期工期是市场信心的保障，是顺利销售的保障昌建外滩目前工期相对延迟，对市场造成一定影响现场现场是销售成交主场客户的置业信心不仅仅源自项目本身更源于昌建置业的品牌形象本案现场对昌建置业的展示较为弱化推广推广是项目向市场的发声因为城市综合体开发周期长，物业形态多、各物业形态利益点不同等特征，决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目当前利益及项目单体的推广，而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城市的价值作为更高目标。本项目作为城市综合体，向市场的发声够吗？目前项目网站首页以塑造城市自豪为主，落脚点为“第五个拥有外滩的城市”这是项目网站唯一可见的“城市综合体”图片无链接，无进一步说明围墙诉求的是商业无“城市综合体”信息，不能与后续产品的推广形成呼应商业≠城市综合体商业的成功运作，与城市综合体的巨大社会效益与经济效益，是不能相比拟的，其市场影响力亦不能相提并论。本案的城市综合体价值被大大削弱了客户客户会为我们等待多久要看城市综合体在他们心目中的魅力有多大项目VIP招募接近一年，离正式销售仍有数月时间长期的蓄客将会造成客源流失，如何维护客户并开发新客户？承诺因项目VIP招募周期较长，一年多的时间内，项目销售均价已远远高出当初承诺，开盘时如何安抚老客户并实现效益最大化？PART4：九问策划操作同类项目点评历史总有惊人的相似九问策划十余年的操盘经验中，经历众多城市综合体项目，如北京金融街中心广场项目，郑州建业置地广场项目······郑州建业置地广场，2007年期间与本案存在着同样的问题——PART5：问题解决建议工期·现场·推广·客户·承诺工期向市场说明，工期的延长，是为了产品的精雕细琢是昌建置业决心以作品的姿态，将项目呈现市场展示昌建置业产品优化的高标准姿态现场在现场开辟昌建地产品牌专区，提升项目信赖感、品牌忠诚度及市场价格心理预期推广营造城市综合体氛围深化城市综合体的功能价值建议在SLOGEN下面标注：商业·华宅·公馆·酒店·5A写字楼项目以城市综合体的形象向市场声，让市场感受到她如何影响城市、改变生活，增强市场信心客户在充分的市场宣传基础之上，市场对项目具备一定的市场美誉度、品质信赖感、品牌忠诚度基础之上分类梳理并转化客户具体步骤：通知VIP客户转签（目前VIP政策）承诺对VIP客户按照不同建筑产品进行分类摸底而客户对项目价格预期明确开盘升值计划，如开盘后上涨0元/平方米/天PART6：昌建外滩核心价值的重新认知品牌、项目、市场、产品现在的外滩和一年前的外滩是不一样的经过一年的品牌积累昌建外滩形象需要二次拔升同时为后期产品的推出做铺垫据此，我们从品牌、项目、市场、产品四个方面来阐述品牌——外滩纪元昌建加冕外滩是昌建自我超越的标杆外滩之后，昌建从住宅开发迈向城市综合体时代以更强大的姿态运营城市未来对城市而言，她是地产开发的代言对市民而言，她是顶级生活综合供应商外滩是昌建肩负更高使命，迈向更高荣誉的新坐标项目——唯有昌建外滩，可以超越昌建外滩从立项之初就注定超越市场所有项目的昌建外滩其每一个产品阶段都是天赋优越在商业成功销售之后后续产品更是外滩奉献给城市的一个个精雕细琢的艺术作品在外滩君临天下的气度中，有着高瞻远瞩的更高追求与标准市场——在漯河置业有两种选择，昌建外滩或其他市场习惯将将在售项目互相比较而我们所做的是将外滩与市场进行品牌区隔外滩是所有置业人的梦想，但不是每个人都有幸与之结缘如果您不是对品质有一种近乎偏执的追求如果您不是对城市巅峰生活有着极致的渴望，您可以不选择外滩作为一种荣耀的标签与符号，外滩注定将使大多数人高山仰止，叹为观止产品——99.9不仅仅是昌建外滩的高度99.9是外滩城市第一的高度，99.9是千足金的纯粹含量外滩在追求外在高度的同时，也在追求内在的完美犹如千足金历久弥新的传承，外滩每个细节都体现经典而卓越99.9是昌建品牌的城市高度，是漯河人不断追求第一的精神标签提案提案只是合只是合作的开始，让作的开始，让我我们们携起手携起手来，来，共赢未共赢未来来！！THANKS!THANKS!