云星项目销售讲义2007年3月目录一、项目概况（一）项目基本资料（二）发展商及投资商概况（三）地理位置（四）开发理念（五）项目交通（六）项目配套二、项目理解（一）项目定位（二）客户群体分析（三）营销卖点（四）会所功能（五）物业管理（六）项目户型分析三、销售周期四、其他楼盘项目分析锦绣江南、南宁奥园、碧园.南城故事、龙光.普罗旺斯、绿城印象五、统一答客问附一：电话接听规范附二：讲盘稿一、项目概况㈠项目基本资料1、项目名称：云星·尚雅名都2、项目位置：白沙大道65号（白沙星光路口向前800米）项目与江南区南北向交通主干道星光大道相邻，距江南客运站仅千余米，周边公交线路众多，交通十分便利。3、投资商：广州云星地产集团发展商：广西金恒房地产开发有限公司4、策划销售：5、使用属性：住宅小区6、产权年限：住宅—70年（按征地计算：2006年开始）7、建筑结构：钢筋混凝土框架剪力墙结构8、建筑规模：一梯两户多层住宅20栋、一梯四户小高层11栋，为江南区少有的超大规模住宅小区。9、小区总占地：约8万㎡（约123亩）10、对外统一口径：均价2650元/起11、总建筑面积：约18万㎡12、层高：2.88m13、架空层高：多层2.2中心小高层4.514、容积率：约2.2（低密度）15、绿化率、绿化面积：﹥35%5万8千多㎡16、车位数量：900个17、车库高度：2.218、总户数：约1600户19、售卖时间：2006年5月20、配套设施：有会所、幼儿园、商业街、900个停车场等齐全的配套21、按揭银行：农业银行提供按揭，不能自行选择按揭银行22、规划设计单位：广州汉森国际（建筑规划设计）23、园林设计单位：广州棕榈景观规划（园林景观设计）24、工程监理：广西建筑科学研究设计院25、物业管理：鹏基物业（二）发展商及投资商概况?发展商云星地产集团：中国知名房地产企业/广州百强民营企业22强/中国华南一线地产品牌/广州地产20年杰出贡献企业/广东省房地产企业诚信联盟成员。云星地产集团在全国各地成功开发过30几个盘，在南宁开发过的项目：?雅筑（雅筑属金乐福花园二期）：?荷塘月色：西乡塘区（高新区）?云星·尚雅名都?云星.城市春天（三）地理位置位于白沙大道上，距离白沙星光路口800米，与江南区南北向交通干道星光大道相连接，星光大道与大沙田交通干道银海大道在项目附近的龟背桥处衔接，来往全城各区快速迅捷。距注南客运站仅千余米，周边公交线路众多，交通十分便利。项目连接外环，横亘中兴大桥、白沙大桥、清川大桥，与未来的永和大桥、凌铁大桥、葫芦顶大桥、桃源桥、北大桥、构建出宠大的“路桥经济”。（四）开发理念云星.尚雅名都要在南宁打造前所未有的优雅生活，就不可能停留在一般的炒概念、找噱头。而是要扎扎实实做好产品，让每一个细节，包括园林在内，都要自然绽放出优雅和品，位这才是云星集团一贯的开发理念。（五）项目交通项目交通公交车：?5路——在友谊路口（槎路口）下车后，沿白沙大道往星光大道方向走约300米?城环2线西南环（白沙石柱岭路口站）、?208——在轻工技校下车后，往白沙大道方向走约800米?城环2线?602路?61路（六）项目配套?楼盘配套：900个停车位，时尚的商业街，5.8万平方米的风情园林，大型会所，幼儿园，智能化管理；?周边配套石柱岭农贸市场、华联、10+1商业大道、荣宝华商城、那洪卫生院、南宁工人疗养院、江岭医院（江南客运站斜对面）、菠萝岭小学、石柱岭小学、广西电子轻工学校、卫生学校、广播电视学校、市二十一中、亭子一中二、项目理解㈠项目定位云星.尚雅名都占地123亩，建筑面积18万平方米，2.2超低容积率，超过35%绿化率，建筑大师设计作品，一梯两户多层住宅19栋，一梯四户小高层12栋，小高层与多层建筑巧妙布局，多轴多组团的新亚洲博览园林景观。因此，项目的市场定位为：尚雅名都优雅生活（二）主力客群描述年龄在30～45岁之间已接近或者达到事业的成就阶段，工作压力大，与上流阶层接触多。家是心灵的驻地，放松的所在，必须宁静舒适。即便在生活中，也希望能保持从容、优雅的姿态。亲近自然，对园林景观要求高。更享受慢调生活，喜欢单纯、闲适、无拘无束的感觉。对于工作中复杂的关系、频繁的交际比较厌倦，因此看重纯洁真挚的情感，喜欢与有品位有修养的人共处。因此，主力客户群体定位为：城市中产阶层（四）营销卖点1、项目地理位置优势项目位于白沙大道，东邻星光大道、西靠南建路，交通路网畅顺；随着环、外环的先后建成，中兴大桥、白沙大桥、清川大桥的相继建成以及永和大桥、凌铁大桥、葫芦顶大桥、桃源桥、北大桥的动工兴建，“路桥经济”已成为鼓动江南腾飞的新翅膀。（尊位城南核心、速通琅东繁华、坐享朝阳便利）2、项目规模优势项目占地8万多平米，规划户数约1600户，在南宁市市内算得上一个大盘。大盘具有社区配套齐全、园林景观好、活动空间大等优势。3、一梯两户多层设计优势目前多层住宅在市中心地段属于稀缺产品，而且一梯两户的建筑设计很受目标客户群的欢迎。（市区中心框架多层、经典紧促错层三房、户户坐南朝北）一梯两户多层建筑设计的优点：①减轻生活成本压力:相对于小高层和高层住宅而言，本项目1梯2户的无电梯的多层住宅设计，为业主减轻了每月所交的电梯费用；按照每月30元/户的电梯费用成本计算，在房屋70年的产权期内，多层住宅的生活为业主节约了2.52万元的成活成本。②“公摊面积”的减少，减轻了购买成本压力相对于小高层和高层住宅而言，本项目1梯2户的无电梯的多层住宅设计，在公摊面积方面减少了电梯井、电梯厅及消防梯等方面的公用面积分摊，并且在按照“销售面积=套内面积+公摊面积”规定，提高了住宅实用率，相应减轻了购买成本的压力。③减轻楼层对居住形成的压力相对于小高层和高层住宅而言，本项目1梯2户的多层住宅设计，减轻了楼层的建造成本压力，同时也使业主离“人类诗意地栖居在大地上”的居住理想更接近一些。④减轻能源的耗损压力相对于小高层和高层住宅而言，本项目1梯2户的南北通透多层住宅设计，使住宅的通风、采光性能极佳，充分利用光能、风能等自然资源，相对地减少了对电灯、空调等电器的依赖，环保的同时也减轻了生活成本上的一种压力。4、户型设计面积较小，总价较低项目已有户型设计，主要以二房、三房等较小户型为主，因此销售单位总价将会较低，有利于降低购房者压力。5、园林设计低容积率高绿化，5.8万平方米风情园林，40余个亚洲风情景点。6、项目区域房价低，升值潜力巨大项目附近的星光大道沿线、亭洪路、壮锦大道成为南宁市房地产开发的热土，房价攀升迅速（锦绣江南约2850元/㎡，金康·天和时代约2900元/㎡，罗马花园约2800元/㎡，金沙湾约2850元/㎡）。项目入市价格相对于星光大道的楼盘较低，随着区域市场开发逐渐成熟，城市建设力度增强，居住环境不断改善，房价尚有较大的上涨空间。7、属于南宁经济开发区，发展潜力巨大2006年南宁市重点启动五象新区开发建设，实施城市建设“东进南扩”，道路“两纵两横”的战略。菠萝岭、大沙田、沿海经济走廊作为国家级南宁经济技术开发区，享受着南宁市关于加快开发区发展的有利政策，区域发展前景更加明朗。8、市政建设进一步完善，居住环境不断改善◆路、桥随着横跨邕江如葫芦顶大桥、南宁大桥等六座大桥陆续动工兴建，江南将与市区连接更加紧密。项目的星光大道、南站大道、壮锦大道等交通路网发达，加上区域内房地产的开发不断成熟起来，区域居住环境将进一步得到改善。◆江南堤路园工程江南堤路园工程从白沙堤至沙江堤，全长２５．８９公里，工程估算总投资约３０亿元，于2005年１０月底建成通车。建成后将使南宁市的防洪标准提高到５０年一遇；使南宁市邕江南岸变成坚不可摧的防洪线、宽畅的交通线、亮丽的风景线、繁荣的经济线，对建设大江南及提升南宁国际性现代化城市的形象具有重要意义。◆旧改工程白沙片区及江南路总量近千亩的大型旧改项目已在蓄势待发，随着136工程的进一步推进，江南区“旧貌换新颜”，市政配套加速跟进，商业氛围日渐浓郁。（五）物业管理物业管理服务的的内容按行业服务的性质和提供的方式可分为三大类：常规性的公共服务，针对性的专项服务（有偿），委托性特约服务。根据云星.尚雅名都《前期物业管理服务合同》和小区的实际情况，深圳市鹏基物业管理有限公司南宁分公司将为业主提供如下物业服务内容：云星.尚雅名都小区的物业服务内容和标准见下表：项目内容与标准（一）1、本物业房屋共用部分的维护和管理，包括房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业管理2、本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，包括共用的上下管道、落水管、水箱、加的内压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防线路、绿化、道路、路灯、容沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等3、本物业区域内公共环境卫生管理，1、公共环境包括公共走道、楼梯、墙面、屋面、门面、道路、园林绿化、垃圾桶、电梯厅等；2、共用部分的清洁卫生、垃圾收集与清运。4、本物业区域内的安全防范，1、协助公安部门做好本物业区域内的安全防范工作；2、有专职的安全维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度，3安全协管人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，语言规范，认真负责。5、本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理，1、制定交通车辆进出管理制度，是车辆有序停放，机动车管理制度完善，管理责任明确，车辆进出登记；2、实行车位有偿使用制度。6、本物业内容房屋装修管理，按《室内装修管理服务协议》规定进行管理。7、社区服务活动，包括节假日组织辖区内业主、用户开展各种文化娱乐活动。（二1、房屋外观，保持原有外立面效果，整洁