武汉项目分析简介：一、武汉市概况二、武汉市整体房地产市场情况三、武汉商品房业态分析四、写字楼供应与销售基本分析五、该地块所在区域楼盘分析六、该地块建设建议一、武汉市概况1、地理与人口武汉市是湖北省省会和湖北省政治、经济、文化中心，华中地区最大城市和内外贸商埠，也是中国内陆最大的交通枢纽，工业、教育、科研的重要基地之一。位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′。武汉地处北回归线内侧的中纬度地区，属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明。面积8467.11平方公里，市区被长江、汉水分隔成武昌、汉口、汉阳三镇。现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲13个区和经济开发区、高新技术开发区2个国家级开发区，全市总人口831万，其中，中心城区7个，人口为481万。2、历史概况武汉历史悠久。据考古发现和古籍记载，远在一万多年前，已有先民在此生息繁衍。现经发掘出土的盘龙城遗址，考古鉴定为距今3500年前的商代方国宫城，也是迄今为止在长江流域发现的唯一商代古城。1911年10月10日，辛亥革命在武汉爆发，中国5000年的封建时代从此终结，历史翻开了新的一页。1986年12月，国务院公布武汉为历史文化名城。3、环境资源武汉耕地面积40.17万公顷，水域面积21.87万公顷，林地6.79万公顷，草地0.69万公顷。不能临江傍水，四周湖泊星罗棋布，河港交织，水资源相当丰富，以长江为干流构成庞大的水网。在正常年景，地下水总储量128亿立方米，地表水7145亿立方米，武汉水资源总量不仅大大超过了现有工农业生产和城镇居民用水总量，而且价格低、水质优。武汉现已发现33种矿产，矿点达154处，潜在经济价值8400多亿元人民币。储量最大的是膨润基地，其中膨润土储量1.18多亿吨，居全国第一位。4、区位与交通武汉地处长江中游，素有“九省通衢”之称，以武汉为圆心，以1000公里为半径，北京、上海、成都、广州等大城市都在其中，武汉因此被誉为进入中国内陆市场的“金钥匙”，中国经济地理中心。武汉港作为中国内河第一大港，5000吨级货船可长年进出武汉；武汉也是中国铁路、公路主枢纽之一，京广铁路与长江在武汉交汇，京九铁路也在武汉与京广铁路相连接，即将建设与京广线平行的武汉至广州高速铁路干线，形成沟通华北、西南、中南、华东地区的铁路网络；武汉天河机场是华中地区最大的航空港，已开通60多条航线，2003年获得航空口岸落地签证权；京珠、沪蓉高速公路也在武汉交汇。高速公路、高速铁路与长江水运“柔性联运”的出现，将使武汉作为中国内陆市场枢纽的战略地位更加突出。武汉市内交通方便快捷，武汉长江大桥、长江二桥、武汉白沙洲长江大桥和武汉军山长江大桥横跨长江，晴川桥、江汉五桥建成通车，沟通武汉内环和中环线。武汉已初步形成“水陆空”的立体型、多功能、现代化的综合交通体系。二、武汉市整体房地产市场情况1、房地产开发投资情况2006年1-6月全市房地产开发投资152.21亿元，与去年同期相比增长33.9%,占全社会固定资产投资的25%;其中房地产住宅投资为110.19亿元,同比增长42.5%.受国家宏观调控及投资结构调整的影响，武汉市固定资产投资增长幅度逐步回落，1-6月投资增幅比一季度回落6个百分点，比上年同期低13.2个百分点，其中房地产开发投资增幅比一季度回落9.7个百分点.在武汉市各区中，江汉区房地产开发投资38.69亿元，江岸区房地产开发投资31.53亿元，武昌区房地产开发投资26.56亿元，分列全市房地产开发投资前三位。2、金融情况2006年4月28日起央行再次上调金融机构贷款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%.2006年1-6月,全市房地产短期贷款余额和中长期贷款余额占全市贷款总额的比重为87.7%，其中：短期贷款余额1228.13亿元，中长期贷款余额1923.70亿元。金融机构全部新增贷款中，武汉市房地产开发贷款和个人住房抵贷款新增的比重正逐年下降：2003年末的比例为29.5%；2004、2005年分别降至28.24%、16.6%，今年6月末这一比例为22.29%。3、商品房供给情况2006年上半年武汉市有几个体量较大的楼盘推向市场，如锦绣长江、光谷世纪城、锦绣龙城、水岸星城等，平均供应体量都在50万平方米以上，使得武汉市2006年上半年的供应量有较大的提高。2006年武汉商品住房市场总容量约为84800套，上半年市场容量（总需求）45339套，总供给75520套，总体供需比1.67：1，2006年上半年全市商品房施工面积为2199.53万平方米,同比增长19%,其中商品住房施工面积为1838.7万平方米,同比增长21.2%;商品房新开工面积为571.35万平方米,同比增长21.2%;商品房新开工面积为571.35万平方米,同比减少8.8%,其中商品住房新开工面积为520.47万平方米,同比减少6.1%;商品房竣工面积为161.01万平方米,同比增长7.1%;商品房空置面积为69.23万平方米,同比增长4.5%,其中商品住宅空置面积为42.09万平方米,同比减少8.2%.4、商品房销售情况房地产行业调控政策的实施，市场观望气氛渐浓，在房价走势预期不明朗的形势下，居民购房行为趋于理性，住房消费需求今年以来持续下滑。1-6月全市竣工商品房面积161.01万平方米，比去年同期增长8.5%，商品房销售面积420.12万平方米，比去年同期下降14.6%，商品房空置面积达到69.23万平方米，增长4.5%,商品房销售持续下降.5、土地市场情况元/平米2000年2001年2002年2003年2004年2005年993102810741166121519051905200018001600121514001074116612009931028100080060040020002000年2001年2002年2003年2004年2005年6、消费市场情况从消费人群来看，原居住地为本市的购房者占到61.08%,外市购房者(含长期在武汉工作、生活的部分消费者)占到38.92%，在外市购房者中，本省占到了66.6%，外省占到33.16%，境外占到0.48%。消费者的居住支出平均为64.49元，与去年同期相比下降16.6%。在购房者中，家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59％，其中，东西湖区和洪山区所占的比例最高。7、价格走势情况2006年武汉市中心城区前十个月销售套数与均价走势图和十月份销售图如下，可以看出，（1）、四五月份是销售的高峰期，价格在不断震荡中有大幅度的上升。（2）、主要销售的住房产品价格集中在3000-4000元/平方米，价格在4000元/平方米的商品住房成交量不断上升。成交均价在4000元/平方米以下的楼盘，占到了整体成交量的68.13%，其中价格在3000元/平方米以下的商品住宅占到19.98%，3000—4000元/平方米的住宅占到48.15%，本月4000—5000元/平方米的的住宅占到21.92%，5000元/平方米以上的住宅占到9.95%。市场上5000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有力因素，带动价格在4000元/平方米的商品住房成交量不断上升。同理，3000元/平方米以下产品的销量逐步递减。（3）、另外，从住宅交易区域来看，5000元/平方米以上的高价位住宅交易多集中在汉口中心区和武昌中心区，3000元/平方米以下的住宅交易多集中在沌口片，东西湖和光谷片。8、户型面积情况1）、2006年户型供应与销售情况（截至11月销售）类别可售面积可售套已售面积已售套成交均价（㎡）数（㎡）数（元／㎡）（套）（套）90㎡新增1027874.3314792464333.6563943687.22结转641907.11103511116354.05163373782.84以下91－新增1581621.7815343982112.2695633466.19结转768775.5872922051011.95197513427.59120㎡121－新增1506405.9411610880010.2967853740.86结转1166145.8789612307977.85177533444.88140㎡140㎡新增1547270.948041550345.8632134652.7结转2151304.4116751803318.29106274021.69以上供应情况：140㎡以90㎡以下上16%90㎡以下140㎡以上22%35%29%91－120㎡23%121-140㎡91－120121-140㎡23%㎡26%26%销售情况：140㎡以140㎡以90㎡以下上上18%15%26%90㎡以下33%91－120121-140㎡㎡23%27%121-14091－120㎡㎡33%25%（1）、上半年主要销售的住房产品户型集中在90---130平方米（2）、80平方米以下户型求大于供，120平方米以上户型供大于求，80-100平方米户型供销比较平衡。（3）、90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度目前表现的并不明显。9、消费情况分析（1）、武汉市居民人均年可支配收入大概为12500元，位居全国前列。（2）、武昌区、江岸区是上半年的热点购房区域。亿房研究中心的2006年上半年调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于武昌区和江岸区，具体而言，实际上对汉口中心城区的偏好程度更高，但受到该区高房价影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区