新城·海澜半岛2008年营销推广方案1近期临平房地产市场总体运行情况1.1总体市场情况伴随着今年杭州楼市整体从回暖到爆涨历程，临平的房地产市场也得到快速上涨，销售量也迅速回升，特别是受3月份临平地铁站开工的影响，其周边几个楼盘销售形势比较好，价格上涨非常迅速，整个临平副城组团从6月份成交均价5441元/平方米上涨到目前7434元/平方米；临平楼市受到地铁效应的辐射颇为显著。今年3月份以前，临平在售的许多楼盘都处于销售停滞期，各个楼盘销售情况普遍较差，如天都城、水景城、风华苑、桂花城北区、东方俊园等楼盘，但3月份以后销售量迅速回升，到9月份时临平副城组团商品房成交量就达1270套，而随着房价快速上涨（特别10月份价格已涨到一定水平后），其销售量也明显得到回落，近几个月销售步入了冷淡期。近期临平副城组团商品房销售情况表800074347000625757737369600054415382500059674000300020001270100096378676752173502446月7月8月9月10月11月12月1-23日成交套数（套）成交均价（元/㎡）从目前临平副城组团楼盘供销情况来看，临平及乔司在售楼盘有近20个，已纳入网上在售的房源只有2100余套，在售面积只有27万平方米，可售供应量相对较少。但后期整体供应量非常大，算上乔司，未来三年内整个临平副城组团存量及（已启动项目）可供应量将超过300万平方米。1.2临平典型楼盘调研临平·桂花城北区截止到目前，桂花城北区小高层、高层公寓已售出483套，整体预售率已达82%，可售房源多为桂花苑3#楼高层（有90套），且多为190-225平方米大面积户型；而紫桂苑1-5#、桂花鸳1-2#楼可售只剩下16套，且多为低楼层及大面积房源；可售均价在8500元/平方米左右，其在售最低售价为桂花苑3#楼102㎡户型二层售价也要6800元/平方米；其9月份时在售均价还只有7000元/平方米左右。该楼盘在5月份之前，整体销售形势非常差，以前销售甚至出现过“断档期”，但随着临平地铁热及自身品质，其近半年来销售形势较好，6月份至今就售出269套（占已售房源的近6成），目前其售价在临平当地楼盘也当属最高。从时间节点上看，其5-10月份销售情况较好，也较为平稳，月均在50套左右，成交均价多为6500-7000元/平方米之间；而随着房源数减少及价格提升，其销售进程有所减缓，主要是因为滞留着多为190-225平方米大面积户型，总价多为150万以上。（其6月份售出46套，7月份售出45套，8月份售出73套，9月份售出33套，10月份售出50套，11月份售出16套，12月至今日售出6套）毓秀家园目前，毓秀家园已推出6-8#、11-15#、17#、19-20#共11幢小高层及高层房源，共推出321套房源，已售出200套，预售率为62%，总体销售情况较好。该楼盘从5月份首期开盘价5320元/平方米上涨到目前在售均价8200元/平方米，其价格上涨幅度非常大，涨幅达60%左右。但购房者对其目前销售价格抗性非常大特别是10月价格上调后其销售进程停滞不前，其已售房源成交价格绝大多数在6000元/平方米以下。从销售时间节点上看，其9月份及以前销售较好，但10月份后随着其价格大幅度上调，其销售明显滞缓。（5月份售出39套，6月份售出22套，7月份售出21套，8月份售出23套，9月份售出53套，10月份售出24套，11月份售出14套，12月至今日售出4套）其首期房源于5月18日开盘销售，推出的是6-8#、11-13#、19-20#这八幢楼共204套房源，主力面积110-130㎡，开盘均价5230元/平方米。其首批房源到目前已售出168套，预售率达83%，成交均价在5500元/平方米左右，可售只有30余套，多为底层及高楼层房源。其二批次房源于9月份推出的是14#、17#楼，共82套房源，当时开盘均价也只有6500元/平方米。到目前其只售出31套，预售出近38%。而11月份新推出的15#楼到目前只售出1套。另外，该楼盘将于明年5月前后推出东面的1-5#楼。理想四维·康城国际康城国际首期于5月12日开盘销售，首推的是康桥郡1-4#楼高层，共有282套房源，主力面积为130-140平方米的三房，开盘均价为5600元/平方米。其6月下旬又推出康桥郡5#楼，共有102套房源，开盘均价5900元/平方米，到11月份也已全部售完。该楼盘从首批次房源开盘以来销售形势一直较好，到11月份半年时间其一期所有房源就已全部清空。（其5月份售出149套，6月份售出82套，7月份售出49套，8月份售出35套，9月份售出36套，10月份售出31套，11月份售出2套）；其9月份时可售均价已达6500元/平方米。目前该楼盘处于“无房可售”状态，其二期房源也要到08年四五月份才能推出销售。绿城·风华苑目前风华苑在售的有1-6#楼，已推出住宅房源503套，主力户型面积为156-166㎡的四房，目前可售房源整体均价在8200元/平方米左右；到目前其已售出361套，预售率为72%；今年销售情况相对较好。该楼盘在今年3月份之前，其销售一直停滞，已推出近半年的1-4#楼年初时整体预售率也只在10%左右，但伴随着3月份后楼市回暖其销售形势迅速解冻，销售量回升，6-10月份就售出269套（占已售房源3/4），在量升的同时其价格也不断上涨，但在9月份及以前其价格涨幅还不大，当时可售房源均价6200元/平方米左右。而10月份以后，随着6#楼新房源推出，其将整个楼盘价格提升到8000元/平方米，两个月不到时间价格上涨近2000元/平方米，由此购房者产生对此价格抗性较大，致使其11月以后销售形势呈下降趋势。6月8日，其新推出5#楼高层公寓，共34套房源，户型面积为158平米的四房，开盘均价为5980元/平米。到目前其可售只剩下1套，已售均价6060元/平方米。10月11日，其又推出6#楼，共有84套房源，开盘均价8000元/平方米，到目前其只售出9套，已售均价8230元/平方米。从每月销售情况来看，10月之前销售较好，近几个月销售又处于滞销状态。（其6月份售出33套，7月份售出30套，8月份售出94套，9月份售出78套，10月份售出31套，11月份售出7套，12月至今日售出5套。）东海·水景城目前水景城已推出1771套，可售的还剩下681套，已推房源总预售率达62%，可售房源多为精装修非常A座小户型，可售住宅就有631套。总体而言，该楼盘销售情况还是比较好，其6月份至今已售出233套。（6月份售出22套，7月份售出13套，8月份售出13套，9月份售出97套，10月份售出11套，11月份售出62套，12月至今日售出15套。）水景城一期中央景观房6幢高层和3幢小高层（382套）已基本全部售馨，可售只剩下8套房源，目前其景观环境已完美呈现，已于今年10月份交付使用。而06年9-11月份推出的2-4#及13#楼小高层及高层公寓可售的也只剩下33套，预售率达95%。今年9月16日，二期5#楼景观王座开盘，共有112套住宅房源，户型面积为122㎡、142㎡的三房，开盘均价7380元/平方米，到目前其已售出103套。其中开盘当天就预售90余套。目前可售均价在8500元/平方米左右。11月18日，1#楼32层精装修的“非常A座”开盘销售，共有700余套房源，户型面积有48㎡和75㎡的两房，开盘均价9680元/平方米。到目前，其预售及预定出200余套房源，实际已成交只有69套，剩下房源可挑选房源比较多。其非常A座营销推广力度较大，在房交会上、报纸及户外广告上都做了大量推广特别是在售楼中心设计了精装修样板房，对销售比较有利；在销售过程中其将地铁做为卖点，加上其一期的景观已形成，对其销售促进很大。小结：从临平在售的楼盘销售情况来看，许多楼盘销售都由“滞销”转变的到“热销”状态，整体楼市迅速回暖，价格得到大幅度上涨，相比年初价格来讲最大涨幅已超过3000元/平方米；但各个楼盘已销售的实际成交价格上涨不多，实际上成交的价格多在6000-7200元/平方米，月成交量在9月份之前相对较好，当时9月份价格南站片旁边几个楼盘还只有在6800-7200元/平方米；而在10月份价格上涨了近1000元/平方米，由此对销售者产生的价格抗性相对较大，加上新出台的房贷等金融措施影响，综合致使近几个月销售量明显回落。1.3乔司楼盘调研复地·连城国际连城国际位于乔司杭海路东面，农垦路以南，月牙山以西；总建筑面积52万平方米。其首批次房源于11月25日开盘销售，推出的是1#楼15层公寓共有135套房源，户型面积85㎡、91㎡的二房及95㎡的二房+可变空间，开盘均价8300元/平方米。该楼盘1#楼到目前已全部售完，其开盘当天基本上就被预定一空。11月份售出70套，12月至今日售出62套，另有三套被预定。其将于元旦房交会前推出2#楼，预计开盘价在8600-8800元/平方米左右。东冠逸家东冠逸家位于乔司镇上，老杭海路东面，总建筑面积近5万平方米，由16幢多层住宅及3幢9层小高层组成。该楼盘到目前其所有房源已分五次全部推出，可售的只剩下月初刚推出的最后一批次90余套房源；其自4月份首期开盘以来，其价格上涨近4000元/平方米，相比首期目前其售价翻了近一番。但由于其楼盘位置及周边环境较差、砖混结构整体品质较差等因素影响，其销售价格一直上不去。其首批次房源于4月20日开盘销售，推出的是2#、18-19#楼共74套房源，当时一期开盘价只有4500元/平方米，其一开盘就售完。5月14日，其推出9#、11#楼共有85套住宅房源，开盘均价5300元/平方米，其在开盘三天内就基本售完