格调·水岸·生活湘江明珠开盘活动策略时间：2006年5月28日地点：湘江明珠项目所在地售楼现场第一部分1、活动目的1、整合前期品牌宣传的资源，创造湘江明珠正式开盘的轰动效应；2、消化认购阶段积累的诚意客户，转化为现实的购买力；3、通过湘江明珠项目品牌的升华，建立三鑫地产品牌，引导从项目品牌到公司品牌的过渡，为湘江明珠的后续项目开发奠定品牌基础；4、全方位的新闻炒作，扩大社会认知度。2、活动效果1、吸引更多客流，力争为销售现场带来近50名新客户；2、强化湘江明珠高层水岸精英住区概念，通过良好的现场体验，形成口碑效应；3、转移潜在目标客户注意力到湘江明珠项目，让湘江明珠成为市场关注的焦点，掀起新一轮销售热潮。3、活动主题格调·水岸·生活释义：本主题是对湘江明珠推广概念“生活在高处·纯水岸精英生活领地”的呼应，这样维持了传播的一致性，容易形成强势概念形象。格调，其内涵就是“高”，揭示目标客户对生活品质心理需求，刚好呼应了湘江明珠是以高层建筑为主体的硬件条件。开盘系列活动将围绕本主题展开。4、开盘必备的现场条件（建议）1、样板房装修完成样板房是项目户型设计的最好展示窗口，通过样板房的展示带动各种户型的销售。其中，裸体样板房，将所有建设用材极其价格、技术等一一展示，并表明哪些是七大成套技术的、四新技术的，说明湘江明珠的价格是合情合理，打消消费者心理疑问，树立物有所值形象。湘江明珠第一阶段的销售依靠项目的定位、理念得以完成，第二阶段的销售则要直接借助项目营销体系的细节制胜。2、配套设施营造完成项目的园林、酒店前广场、会所、文化浮雕墙、雕塑等是重要的价值支撑点。开盘时，如果能让目标客户感受到与众不同的格调社区环境，必将引发项目热销，另一方面也将提升项目和公司品牌形象。3、售楼处及现场环境营造售楼处是项目形象展示的窗口，是发展商实力的象征；现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点；现场销售的主要任务是做好诚意金客户的选房签合同工作；新客户的把握是销售工作的另一重点。第二部分1、与会人员A类：三鑫公司领导人三鑫公司总经理：石满清B类：特邀嘉宾政府部门领导：建设部领导、市政府领导、国土局领导、建设局领导（具体由三鑫公司安排及红包发放）C类：媒体永州电视台、都市频道、生活频道、永州日报、永州电视报、永州广播电台的记者（具体由三鑫公司安排及红包发放）2、主持人邀请本土电视主持人，男女各一。3、前期准备工作1、媒体计划1）电视电视台2个频道：都市频道、生活频道。开盘前十五天启动开盘广告，每天两次，共20天；2）报纸永州日报、永州电视报，开盘前15天上2-3次；3）户外开盘前30天，银龙电脑城户外潇湘大桥灯箱换成开盘信息广告；4）车贴针对冷水滩公交车5）现场楼体条幅30条；2、开盘前活动安排与组织1）前15天确认活动方案，设计，及报价；2）前10天展台制作，主持、礼仪人员培训；提前印好请柬，非市区来宾请柬要在开盘前10天寄发，本市提前5天寄发，并确认来否回执；3）前3天由三鑫公司对应邀来宾进行最终确认和提醒；4）前2天由多福公司与三鑫公司配合联络确认现场展台搭建，设备到位情况；5）前1天活动预演6）前2小时现场最后布置7）前1小时布置一切完毕8）开盘前必须对硬件设施进行检测，检测包括：A、设施摆放的位置是否准确、恰当；B、仪器的接线是否畅通；C、场地的灯光、音响调试；D、电脑及相应仪器的调试。9）5月26日下午2：00展览公司搭建展台，晚上9：00点搭建完毕；10）5月27下午1：30开始预演，下午3：00预演完毕。4、活动板快1、“高飞·心之翱翔”飞鸽秀操作手法：准备白鸽188只放于特制笼中，届时，配合礼花、音响，白鸽同时放飞。通过放飞呼应推广主题形象“生活在高处”之飞翔的白鸽，强化视觉享受，渲染现场气氛，调动观众情绪。2“格调·春之灵光”时装秀操作手法：建议聘请沿海专业模特表演，男女各4人。模特身着以湘江明珠建筑和推广理念的服饰进行表演，如新古典主义风格建筑，湘江明珠专用装饰纹样等，最好能有儿童模特，以活跃现场气氛和体现家庭观念。设主持人现场进行解说和串场，如时间允许可以安排有奖问答和穿插乐队、歌手表演。3“水岸·梦之栖所”人体彩绘秀操作手法：聘请专业礼仪公司的模特，人数5人，性别要求为女性；在模特的手臂或背部绘出如项目LOGO、湘江明珠效果图局部、江景、园林、飞鸽等可体现项目亮点或项目主题的图样。5、开盘活动流1、签到准备1）8：00—9：00签到。媒体及其它嘉宾持嘉宾邀请函到接待处登记，置业顾问接待；发放纪念品；（现场播放湘江明珠电视广告篇）2）9：00-9：25嘉宾入场。（背景音乐起，镁光灯闪烁）众嘉宾在礼仪小姐挽扶下陆续入场，嘉宾落座；3）9：25-9：30全部人员就位；4）9：30（背景音乐停，电视静音）主持人宣布开盘正式开始。2、“高飞·心之飞翔”白鸽秀5）9：30—9：40（礼花弹起，音响起）188只白鸽同时放飞。3、开盘致词6）9：40-9：50主持人开场白主持人介绍嘉宾全体股东、各协助单位负责人登台亮相主持人介绍活动议程安排7）9：50-9：55主持人宣布请石总讲话（全场静，主持人请石总上台）发言人：三鑫石总发言内容：致欢迎词简单介绍三鑫公司企业理念、服务理念、宗旨、拓展市场的战略。重点介绍湘江明珠项目。8）9：55-10：05动作人：政府官员动作内容：剪彩、致辞、揭幕9）10：05-10：10发言人：三鑫石总发言内容：致感谢词（全体嘉宾、股东退场，休息）主持人：谢谢石先生，下面是请欣赏精彩的时装秀：“格调·春之灵光”（音乐起，模特出）4、“格调·春之灵光”时装秀10）10：10-10：30动作人：8人模特组；（期间可穿插有奖问答，乐队、歌手表演等）主持人：做湘江明珠高层格调生活讲解，注意与模特表演灵活呼应5、有奖游戏11）10：30-10：35主持人：好了，欣赏完精彩的时装秀，我们做2个关于“湘江明珠”的小游戏，奖品丰厚。游戏一：掷色子以泡沫塑料制成50X50CM的色子，其中一面贴上“湘江明珠LOGO”图样，其余各面做成湘江明珠专有色条纹样。由主持人选出热心观众，礼仪将色子交给观众，观众由台下将色子用力掷上台上，如“湘江明珠LOGO”图样向上，由主持人发奖品给观众。奖品：参与奖：笔1支，共200份发放方法：活动开始前，吸引观众关注；发给参加游戏时失败的观众纪念奖：精美T恤1件，共50份发放方法：发给参加游戏时获胜的观众；回答问题时答对的观众；抽奖中得奖观众。游戏二：抽奖游戏发给观众调查表，主持人对填写调查表的观众进行有奖问答；此块内容可与现场游戏结合进行，也可单独进行。主持人：好了，活动先告一段落，下面，请欣赏更为精彩的“水岸·梦之栖所”真人彩绘秀6、“水岸·梦之栖所”人体彩绘秀11）10：35-11：055位彩绘师绘5位模特主持人：结合现场，讲解湘江明珠水岸生活12）10：30开始选房。15分钟一次，一次5人7、互动+13）10：10时间：开盘剪裁后地点：湘江明珠售楼中心接待室人物：三鑫公司总经理、各部负责人、多福营销代表、至上广告代表、典型客户、主流媒体记者；（专访后共进午餐）+14）答记者问内容：记者对一些关注问题进行提问方式：随机时间：不超过20分钟+15)自由交流内容：三鑫公司领导与会者交流时间：不超过5分钟8、会后的跟进1）与到会记者进行联络，落实关于开盘新闻的发布稿；2）搜集地产界对此反应的信息（知名人士的评价、媒体的言论）；3）针对反应制订相应的下一步计划。9、售楼现场活动通过现场生动有趣的活动类似花园酒会的活动，让客户体会到格调水岸生活的真意。饮料：到达现场客户，可选择饮料，如橙汁、可乐、矿泉水、乌龙茶等；其它食品：槟榔、香烟、水果等；音乐：现场有小提琴的演奏，要求活跃气氛又不要太吵，以不防碍交谈为佳；售书：有关地产、装修、品位、时尚的书10、时装表演区设置与主席展台相连，设12米长，1.8米宽，1.5米高的阶梯T台(有高度可方便后面观众观看).第三部分1、认购安排1、时间：2006年5月28日2、地点：湘江明珠项目所在地售楼现场3、认购目的：1）消化诚意金订房客户；2）成热销势头，促进项目后续的销售工作.4、认购时发展商需要提供及所需具备的条件（建议）1）取得预售许可证；2）认购书、合同准备到位；3）园林、酒店前广场、会所、浮雕文化墙等景观建设竣工；4）样板房（正式样板房和裸体样板房）对外开放；5）物业管理公司服务内容及收费标准确定完毕。5、解筹工作安排1）所有诚意金客户于5月28日上午正式到湘江明珠售楼中心参加正式认购，并进行价格确认、房号认购、缴纳足够定金，签定正式认购书；2）所有前期诚意金认筹客户，必须在认购当天签定认购书并缴纳正式定金20，000元(具体额度由多福营销和三鑫公司结合当地实际情况确认,下同)，且在10天内签定《永州市商品房买卖合同》。6、工作流程1）凭房号、身份证原件到合同室签定《认购书》；2）未在规定时间内选中房号的客户，只能进入下一轮选房，第二次未能选中者，三鑫公司不再保留优先选房权；3）凭《认购书》、身份证原件到财务室缴纳定金20，000元由财务室开具收据，签定认购书；4）凭认购号码的先后顺序每5人为一组进行优先选房，每组规定选房时间暂为15分钟.7、认购流程1）销售人员推广介绍；2）销售经理确认房号；3）同客户草签认购书，销售经理审核；4）开发商财务收取现金，开具定金收据，销售经理注销房号。8、签约流程1）持定金20，000元现金收据及认购书；2）一次性付款方式的交总房款的30%-50%，财务开具发票，客户交清买卖合同见证费、登记费；3）按揭付款方式的付总房款30%，财务开具