华海·龙脉华庭营销计划营销推广突破点：1、在前期市场调查分析可知，【华海·龙脉华庭】项目最主要的销售障碍在于改变本项目在当地人中烂尾楼的形象,消除当地人因本项目商业部份停工两年而产生的对开发商种种传言的负面影响.2、【华海·龙脉华庭】项目的区位优势和自然资源优势显而易见，但如何将贵港在建的商品房与本项目之间不管是产品形态还是精神层面的生活享受的巨大差距灌输给目标客户，培养目标客户的高层次生活观念，树立本项目彰显身份的高端物业形象，将是推广工作中的重中之重。3、使目标客户认同本项目在地段上的决对优势，从而认同本项的价格及项目定位。对策：1、我们只有将【华海·龙脉华庭】的推广变成推广一种生活格调和生活方式。才能以轻松的姿态对抗目前贵港市各种概念包装的商品房项目销售。2、因此，在推广中，我们将要强调，【华海·龙脉华庭】项目推广首先应该是比生活方式和生活品味，然后比地段、比环境、比户型、比配套、比升值潜力同样傲立群雄。才能给客户形成物超所值的性价比概念。三、产品诉求【华海·龙脉华庭】以绝版的地段优势为平台，从产品品质及精神气质两方面去把握，使本项目做到神形兼备，给客户打造一个高品质的居住空间。项目产品优势比地段：产品可以复制，而地段却不能再生，【龙脉华庭】的地段优势寸土寸金，全城唯一。【龙脉华庭】与市政府毗邻，占据贵港城市中央的绝版地段，拥有不可复制的天然资源做为本项目的前庭后院。·前庭院：贵港市最大的市民休闲广场就在家门口，文化广场相依而建，犹如自家的前庭院般休闲暇意。·后花园：400亩的浩瀚生态公园犹如城市中的天然氧吧，与本项目隔路相望，景观迷醉如本社区的后花园般。本项目周边市政设施配套齐全，整个片区高档住宅社区群集，形成了贵港高品质的居住环境。本项目将倾力为贵港市民打造出像征身份、地位、生活品味的尊贵府邸，带动贵港居住潮流。比环境：高于人行道1.8米的平台庭院，闹中取静，增强居住的领域感，社区首创的生态庭院景观，营造出城市中央高品质的生活环境。比规模：本项目为贵港市最具规模的高层住宅群体，五栋楼体递进式规划布局，气势宏大，视野开阔，周围没有拥挤的建筑，在整个新城区中傲视群雄．比配套：比户型：在总体上，住宅设计最大限度利用了西面文化广场、南面新世纪广场的城市景观和北面规划中的生态公园的自然风光，并使每户都能看到各组团内的中心绿化。大部份户型有较宽裕的休闲阳台，可以容纳更亲切的休闲生活；工作阳台的设置方便了家庭生活。主要户型都有入户花园设计，极大提升了居住档次。两梯四户，三面通风，南北朝向，270度生态飘窗、入户庭院+双阳台；四明设计（明厨、明卫、明厅、明卧）等，构筑经典舒适的户型。比内涵：·“千金买房，万金买邻”，“物以类聚，人以群分”，本项目力求打造一个上层社区的圈层文化。注重社区文化，邻里和谐等方面的培育，使居者可以把自已的家作为一个精神符号，一张社交名片介绍给朋友而倍感自豪。比升值潜力：四、产品的定位1、产品属性：上层社区，理想尊邸?2、项目推广定位：中央府邸顶级庭院文化标签支撑点：品味标签它是城市高层次生活理念的一个提炼，高品味、高格调的内个人名片它是一个精神符号，涵能获得社会的广泛认同。是绝大多数目标群的自我认同和相互认同。居住空间它是一个社交名片，它告诉别人，你和谁在一起，你在人群中的位置，你过的怎样的一种生活。坐拥两大广场及生态公园，岭南庭院生活，经典户型设计3、项目总体风格定位：岭南生态庭院风格支撑点：?贵港市中高档的物业大多以国际生活为口号，异域风情也已被普罗旺斯发挥得淋漓尽致。?岭南建筑给人予历史的厚重感及生态、文化的想象空间。?运用岭南风格作为项目的开发理念有极大的吸引力并可与市场上的其它项目拉开差距。但必须基于对这种风格的适度把握，并作文化附加值的提升。六、产品的整体营销规划1、项目营销计划表：时间2．10—3．153．163．15—5．15—6．15—7．308．1—10．1—5．156．1510．112．30阶段形象树立预约仪式内部认购正式开盘主推期加速推进尾盘期推出了解信息预约登记A栋、B栋各140套123套70套18套单位一个单元媒体年前：室内展板、吊旗；项目广场露天新软性炒作软性炒作口碑传播单张夹报促销及室外工字旗、围墙、工闻发布酒会、节庆公现场包装、单张夹报、短《网络宣传》《网络宣地看板、指示牌更新、关活动短信、DM、日报、《贵港日报》《三联DM》折页、海报、户型单张、信开盘预告传》名片、纸杯等到位网络提前预告《网络宣传》《贵港日报》《三联DM》年后：三联DM主入口彩旗、汽《三联DM》《网络宣传》活动支持日报、网络网站建立、拱门、项目花带《三联DM》等灯杆或公车亭、活动、闪灯点缀等媒体开盘预左右看板装上打灯效果告及跟踪道报目的树立及包装出本项目震撼亮相积累客户强力推广趁热打铁，提突破销售扫清尾高端物业形象，为销升销售率，奠瓶颈，提盘检验策略促进成交售做铺垫定销售胜势升销售成绩推广年前：形象树立项目中央府邸、鼎级软性炒作，软性炒作，软性炒作，分炒作销售促销优主题定位：中央府邸、鼎级庭院，稀数登场析置业优势，业绩，分惠信息地段、天然圈层文化，庭院主要为价格和析置业优主打区位相比较的势；准现年后：告知性宣传，资源核心优身份名片，优势楼炒作本项目即将魅力绽放，势炒作：突出诉求本硬性广告：捕城市中央，欢迎到访品鉴项目内在精捉成功人士追前庭后院，神气质求居住城市中央的荣耀心理销售选房，了解阶段，价交定金，获VIP3-4套作为打折点数提价格小幅上涨如销售较通过送策略格及优惠措施保密认筹特价房，同高到96、983%左右，给已好，价格装修、电时分别给予折买业主良性升可再上涨器、抽奖一次性付款值感觉，同时2%，如销等变相及按揭付款利用其口碑传售未达预降低措的客户播本项目期，则价施促销97、98折优格不变惠其它——新闻发布酒会上五一抽奖、开盘前活动房地产专业人中秋节、重国庆业推以幻灯片的形式庭院文化之造势、开盘活士，政府相关阳节活动主联谊对本项目核心价旅活动动部门，部份业活动及广手值及项目定位进主参与的居住抽奖信六一活动段行全面解说文化论坛活动，息引导目标客户形成一种居住文化意识，对档次感、尊贵感、品质感居住空间的共鸣。累客户认知实现项目信息告实现预约登34%66%80%90%（31计知，达到预期定记200人5套）（120套）（230套）（280位目的销售套）率营销的核心理念?以岭南生态庭院生活为形象载体。?体现身份尊贵的产品理念。?注重享受的生活主张。七、营销推广步骤春节前本项目的基础物料已进入了实施中当，如何使本项目年前的形象铺垫与年后的市场引爆，震撼入市相呼应，使本项目的宣传攻势有序展开，达到滚雪球的效应，则在年前需做好筹划，在实施春节前计划的同时，做好下一步的工作筹备及按排。本方案将参照前述营销推广建议表中的节点做出第一次开盘前的工作筹划。工作核心时间节点：3。25预约活动（新闻发布会）——4。28（内部认购）——6。15（首次开盘）1、春节前形象铺垫由于临近春节，本项目年前尚未正式入市，投入大量的媒体宣传及过多的形象宣传，会有爆光过度的危险，年后人们对本项目将有可能不再有新鲜感。但在年前，一定要达到本项目基本信息的告知，以引起目标客户的期待心理，及对本项目的神秘猜测，开年后产生更进一步了解的欲望，为项目的入市积累人气基础。因此，年前我们从三个方面入手，一是对售楼部的形象包装，二是售楼部外场氛围的包装，三是印刷宣传物料对楼盘诉求点的包装。售楼部的包装包括以下物料：吊旗、展板、售楼部模型LOGO的更换、玻璃门条的更新、室内绿化植物等。建议请专业的户外清洗公司清洗售楼部外立面。售楼部外场氛围的包装目前正在实施的包括工字旗、指示牌、围墙广告、金布包树等。指示牌在年前暂时先翻新旧牌，年后将在项目周边入口处增设新牌。建议按原计划继续投放售楼部外左右两边看板及主入口处广告牌广告。将本项目形象包装形成一个全新的整体形象。印刷品宣传方面手提袋、海报、折页、户型单张、纸杯、名片等已投入印制当中。以上基础物料到位后，本项目将初步具备开门迎客的功能。为了更贴进本项目的形象定位，及突出本项目的地段优势，建议对本项目每一栋楼都以主题名称命名。综上所述，我公司建议本项目的前期筹备工作还将增加以下内容项：三块户外广告牌的更新②售楼部的户外清洗③网络媒体的投入④物业命名的建议命名方案建议：A栋：御龙阁B栋：聚龙阁C栋：腾龙阁D1栋：皇龙阁D2栋：鑫龙阁2、销售物料筹备销售现场是整个项目推广过程中最重要的环节，春节前做好销售前的准备工作更是重中之重。项目组已就以下环节进行了筹备。1统一说词的拟定②A、B栋户型总体平面图③项目鸟瞰图及项目经济参数④销售人员培训⑤销售流程⑥项目介绍：规模，卖点优势，工程进度，户型类别，总户数，一期户数，各类房型户数及方位⑦户型特点、面积⑧面积计算及销售计算⑨销售技巧培训日期：2月1日—10日及每天交接班前半小时。3、春节后预约筹备工作按照人们常规的思维，过完春节将是新的开始，刚刚过完春节的时机也是人们最期待新年新事物的出现，本项目应抓住这一有利时机引爆市场，以全新的面孔及高档物业的形象入市，将会占到天时、地利、人和的先机。基于上述考虑，将项目预约期初步拟定于3月16日，预约前期，将要做好以下工作项：预约活动即露天新闻发布酒会的筹备活动场地及时间场地：项目文化广场或售楼部前门与花带之间的场地时间：3月16日晚8：30目的：在休闲、轻松、高雅的氛围中，使项目迅速、高调入市，树立本项目高档物业高品质形象。建立短、平、快的人脉销售渠道。1、宣传支持媒体宣传主题形式规格数量投放时间贵港日报软文炒作，预约活动软文软文5000字硬广软23．2。，9