济南限购令出台前后网签量降势明显...........................11济南商品房售价调整幅度超过10%须重新申报...................11昆明限购令出台后首周楼市成交量下降.........................11【土地市场动态】.............................................12北京丽泽商务区成2011商业地产投资热点......................122010年北京住宅与商服用地供应超额完成......................12广东房地产连续三年购地量降幅超10%.........................12深圳2011年首推6幅共23万平米土地.........................132010年西安商住用地供应542万平米..........................13中原经济区正式纳入国家规划.................................13重庆高新区将二度扩容50平方公里............................13【地产金融】.................................................14银行大幅上调贷款利率.......................................14中国限制外资进入房地产政策调整空间不大.....................14“新国八条”冲击香港内房股.................................14央行报告：去年房地产贷款增速回落但占比超25%...............15房地产信托规模占集合类信托比重51%.........................15房产基金规模超500亿——融资多样化程度提高.................15【行业重大事件】.............................................16房产税——中国房地产历史标志性事件.........................16【房企竞争情报】.............................................17房企抢食保障房建设蛋糕.....................................17深圳罗湖区政府与华润置地签署战略合作框架协定...............17碧桂园加码商业地产——首试城市综合体.......................17恒大地产获河南平原新区项目——计划投资100亿...............18绿城联合体66.8亿浙江台州抢地..............................18越秀地产拟投建广东茂名5000亩综合体项目....................18方兴地产中标长沙梅溪湖开发招募项目.........................18中南建设获南充3000亩土地整治项目..........................19【业界观点】.................................................19各家机构对房产税的分析.....................................19【养老地产】.................................................20重庆璧山三担健康城60亿建养老国际社区......................20江苏建内地最大老年服务平台.................................20济南新建居住社区需配置养老院...............................21?|房地产策略研究简报|2【高通智库.战略观察】新房调政策平衡房地产上涨冲动近半年来房调不断加码，而“政策疲劳”已明显。1月26日和27日，新国八条与上海、重庆的房产税试点的出台，虽无特别新意，但对市场形成新的刺激。房产税作为一项制度性改革而意义重大，但两城市的试点举措，从缜密程度和执行性上看，无疑更像一个新房调举措。由此，或可预期，未来房产税的完善之路仍将漫长。而为新一年房调确定基调的“新国八条”，在举措上更加具体，体现了多年房调经验积累日愈深厚。“新国八条+房产税试点”=“控需求+增供应+短期心理影响+未来长期制度完善预期”。或许新房调政策能够平衡房地产上涨冲动。从房地产宏观数据看，在鼓励供应下，新开工面积与销售同比增速，已经形成一个明显的剪刀差。不过，区域微观数据却显示，一二线城市在可售面积上却处于历史新低。这两组数据或许显示的结论是，1、内地房地产的结构性变化明显，三四线城市供应增长高于一二线城市；2、三四线城市甚至是县级市，房地产市场也相继进入“全民投资时代”；3、一二线城市过去1年多时间里，行政性主导的增加供应，更多表现为数字，而没有形成有效供应。进入2011年，虽然宏调使行业扩张发展的资金压力明显，但不能阻止房企内在对后市的乐观：主流城市的供应处在新低、货币超发的市场流动性突出，在加上负息环境下的投资渠道匮乏，资产价格涨幅不断挑战正常思维。当前，宏调倾向采取数量工具而非价格调控。从房企的角度，不断挑战预期的价格，使项目或进入捂盘，或者因为资金问题项目开发延后。供应不足与投资需求旺盛的非正常的市场环境，使房企被动的进入乐观的。从土地财政的角度，政府如何坐庄，或将是后市核心因素之一：1、住宅双轨制确立，保障房积压住宅用地供应。土地收入保持不变与增长下，商品房地价将继续走高。另外的选择是，土地供应增加是中期趋势。2、保障房建设资金需求、地方融资平台的收益需求，外加2011年1号文件“治水”——土地出让金的10%将用于农田水利建设。土地财政仍被赋予更多的职能。从市场的角度，新房调无疑将造成市场下调压力：限购扩大对需求的抑制；按揭政策对需求的抑制；房产税对心理的影响。对于市场寄于厚望的房产税，当前扮演了价格调控角色。从国外经验看，开征物业税对房地产价格影响有限。同时，对居民征税在操作上有待观察，而目前的试点政策，着重考虑了执行性，而承认了既得利益，未来政策进一步完善的态势有待关注。（返回目录）|房地产策略研究简报|3【政策分析及行业发展趋势】新国八条——没有最严，只有更严1月26日，国务院常务会议推出房地产市场调控措施。这是自2010年4月国十条后，国务院再度推出新房调措施。（一）进一步落实地方政府责任。2011年各城市政府要根据当地情况，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障房房源。努力增加公共租赁住房供应。（三）对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（五）各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。（六）各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。（返回目录）|房地产策略研究简报|4上海、重庆试点开征房产税上海、重庆1月27日晚间宣布，从1月28日起开征房产税。“上海版”主要是抑制投资投机炒房，而“重庆版”则是打击抑制豪宅。”重庆版房产税征收对象包括主城九区内存量和增量独栋别墅；新购高档商品房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。税率为0.5%-1.2%。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。沪版则包括上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。另外，沪版房产税