房地产策略研究简报江西允许民间资本投资建设政策性住房13南宁出台税收优惠政策以支持公租房建设和运营13贵阳实施房地产税模拟评税试点工作13【土地市场动态】14北京居住用地3月将再现零成交144月北京出让土地以新城为主14北京2011年计划供应宅地2550公顷14广州将改进商品住宅土地出让方式15广州调整荔湾高尔夫地块出让方式——“限地价、竟配建”153月广州土地全部底价成交15广州2011年住宅计划供地比去年翻倍16深圳将以“定地价、竞房价”挂牌两宗居住用地16杭州将出让主城区3宗地——首次要求配建保障房16【地产金融】17前两月房地产行业完成22宗并购17金隅股份拟内地发行不超过26亿元债券17龙湖发行7.5亿美元票据——年利率9.5%17越秀地产申请8亿港元无抵押有期贷款18新鸿基再次上调银团贷款规模至167.5亿港元18宋都集团子公司信托融资2.5亿18海峡建设投资拟进行境外境内融资19SOHO中国拟16.4亿收购上海曹家渡地块19瑞安房地产3.78亿收购瑞虹新城24.75%权益19【行业重大事件】20陈锡文：城镇化率不是越高越好20发改委：防止特大城市面积过度扩张20【房企竞争情报】21保利地产50亿投建中山630亩综合体21华润置地联合内部资源发展三线城市综合体21海信地产签约山东即墨城西3000亩土地21华懋组建商业财团投资河北30多个地标项目22中冶保障房毛利率12.5%——拟应用保障房融资新产品22北京住总全产业链模式参建保障房确保利润22陕西财政联合国企搭建保障房融资平台23【业界观点】23管桩、水泥需求2季度无恙23【养老地产】24高端养老社区在嘉兴海宁奠基24中国大都会国际集团并购中国老龄产业投资开发国际集团25?www.gaotongchina.com2房地产策略研究简报【高通智库·战略观察】房地产金融限制强化——保障房鼓励明确可预期中短期内房地产政策的大方向和实施力度不会改变，在此背景下，针对房地产的金融政策性定向收缩仍在延续。从3月份已明确的政策和政策导向看，在开发贷与个人按揭领域，持续的收紧依旧。同时，四大商业银行也从态度上改变对了对房贷的内在冲动，趋向谨慎。当前房地产资金来源中，信贷占比下降趋势预计在短期内会更加明显，从而推动了房地产多元化融资的兴起——银行投资部、投行、信托、私募基金、保险公司等均有所作为。在市场流动性环境中，去年和今年1季度扮演重要角色的房地产信托，在政策环境上继去年的规范后，当前央行倾向实施的“特种存款制度”将进一步造成规模的缩减和成本的增加。唯一让行业欣慰的是，外资投资房地产在境外债券和银团贷款的推动下，呈现快速增长态势，而监管层对此采取了默许的态度。与商品房领域资金紧张形成显著差异的是，保障房的“硬任务”定位使资金的筹集进入了“八仙过海”的局面，政策鼓励下各方积极介入的态势明确：1、商业银行：由于政策的鼓励，加之银监会态度明确，商业银行在保障房的支持，在传统的审批和成本上均体现了优势。同时，类似建行在“理财资金”和“投资模式”上的创新探索，也显示了银行在谨慎的同时，寄希望获得更多的份额和寻找出更具盈利性的模式。2、政策银行：国开行建议筹措保障房专项基金，而监管部门的反对意见使该模式探索后延，但也显示出地方政府在运营上的强烈需求。3、社保资金：社保资金5%参建保障房的表态，以及公积金早前已介入态势等，均显示出社会保障性质资金在政策上的迎合，以及对保障房“蛋糕”的预期。4、地方融资平台：在地方融资平台调整压缩的大背景下——“地方融资平台贷款只准在保障房上新增”。5、保险资金：太保在上海40亿元债权投资参与公租房，被监管层提示风险，但也显示出险资借道政策参与不动产的冲动。6、信托：在政策对信托监管和限制日愈收紧的背景下，保障房信托计划兼顾土地开发的赢利模式，预计将成为信托创新的热点。7、证券市场：与国内房企“集体转型商业地产”的市场行为不同，当前A股上市房企“集体转型保障房”的核心在于符合再融资的政策要求。8、企业融资：大型国企与地方政府组建“政企联盟”的保障房开发模式，预计将成为未来地方政府解决资金困局的重要形式。（返回目录）www.gaotongchina.com3房地产策略研究简报【政策分析及行业发展趋势】国务院施压酌情调整房价控涨指标3月30日，住建部通知，要求地方政府酌情调整已出台的房价控涨指标，并强调，在依据“当地经济发展目标、当地人均可支配收入增速”确定房价控涨指标时，必须考虑并且参照“当地居民购房支付能力”。在住建部下发该文件的同时，国务院办公厅亦向全国各省、自治区、直辖市和计划单列市政府转发了这份通知。尽管地方政府对“重调指标”一事模棱两可，但来自中央的压力，使调整或难避免。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，若一些地方房价水平已较高，仍然制定了太过宽松的目标，则不利于地产市场调控；有些地方政府担心被问责，定出高目标，这种心理是不可取的。（返回目录）国土部正在研究土地招拍挂新规则3月26日，国土资源部党组成员、总规划师胡存智表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究，不一定要“价高者得”；比如先规定价格门槛，到达一定地价，再竞争就以其他标准评标。胡存智指出，事实上土地招拍挂历史上价格并非单一化标准，只是后来因为标准确定麻烦而逐渐演变成价高者得的结果。胡存智认为，目前土地城镇化速度大于人口城镇化速度，这是非常危险的。应加快人口定居，剪断和户籍联系在一起的城市的准入条件。应把本不该联系却附加在户籍上的一系列条件一一消除。为了打击异地炒房现象，各地纷纷出台的对外地购房者有一定排斥作用的限购令，从长远来看不应该。（返回目录）银监会监管重点——严控平台贷增量、开发贷土储贷款银监会发布的2010年报表示，今年监管重点之一，是做好地方政府融资平台贷款风险管控工作，严格控制平台贷款增量，加快存量贷款的分类处置，提高相关贷款的资本要求和拨备标准，并加大监督检查力度。银监会提示，由于深层次原因，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。房地产市场运行对银行体系稳健发展具有长期和重要影响，其中土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。下一阶段，银监会将严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为，强化房地产集团贷款管理，加强抵押品合规认定、评估和后续管理工作。严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房。2010年末房地产领域不良贷款余额总计人民币439.8亿元，不良贷款比率为1.26%。住房按揭贷款领域不良贷款总计人民币205.4亿元，不良贷款比率为0.37%。（返回目录）www.gaotongchina.com4房地产策略研究简报建行停止地方融资平台贷款建设银行副行长陈佐夫表示，建行对地方政府融资平台的贷款余额已经下降。而且在全国范围内完全停止了对这类平台的贷款。中国工商银行董事长姜建清透露，目前工商银行向地方融资平台投放的贷款大概有6400亿元。预期有20%到今年底将得到偿还。在对地方政府融资平台的放贷中，不良贷款率不到0.3%。建行长张建国表示，2010年底，建行地方政府融资平台贷款余额约5400亿元人民币，今年前两个多月减少了1400多亿元，相信不用到年底，平台贷款的清理和规范会提高到较好的水平。（返回目录）国开行建议成立保障房基金——各部委持不同意见国家开发银行日前向国务院递交了一份解决保障房项目资本金问题的方案，建议在2011年约1万亿的发债额度之外特批一定规模国开行金融债的发债额度，以建立专项基金，专门为保障房项目提供资本金贷款。这一方案受到了住建部的全力支持，但同时也遭到了财政部、银监会等部委的反对。银监会相关部门人士表示：“如果国开行能特批发债额度之外成立专项基金来支持保障房建设，那么，很多商业银行可能也会要求特批其保障房贷款不占用信贷额度。对于部分保障房贷款，银监会还是有点担心银行盲目进入所引发的风险。”而财政部方面，担心地方财政的负担加大进而影响到中央财政。（返回目录）小产权纳入保障房范畴具有可行性限购政策下，被挤压的部分刚性需求转向关注小产权房，受此影响，小产权房不断涨价。高通智库认为，从市场表现来看，受困于高房价，需求者依然追捧小产权房。我国各地的小产权房约有8亿平方米，把已建成的小产权房不再强迁而纳入保障性住房系列不失为良策，此举可以免去政府提供土地和筹资之难。收编大量的小产权房扩充保障性住房的套数和面积，能够增加社会上保障性住房的供给量，对于十二五期间3600万套保障性住房建设的操作难度将大大降低。（返回目录）中西部保障房积极的内因待解？今年计划建设的1000万套保障房任务已下达各省，中西部地区已率先明确今年的开工计划表，目前已开工和即将开工量在全国均属领先。高通智库分析师认为，虽然中西部的供地不难，中西部却是资金压力最大的区域，中西部地区率先表态积极支持保障房建设，不乏地方政府邀政绩的因素，但内因令人费解，更有可能是通过保障房题材获得信贷资金额度。（返回目录）www.gaotongchina.com5房地产策略研究简报【宏观经济】央行例会强调关注国际经济金融动向央行货币政策委员会第一季度例会认为，当前我国货币信贷形势正向宏观调控的方向发展，但经济金融面临的环境依然复杂，发展中的问题依然突出。货币政策委员会对今年世界经济形势的判断进一步明确。总体来看，虽然表述上保持一定的审慎性，但是总体评价进一步肯定而且积极。相对国内经济，外围不确定性和风险更大，因此，货币政策的调整可能更需要关注国际经济金融的最新动向。（返回目录）央行或于近期采取加息手段抑通胀内地通胀率直逼5%，专家及央行官员均预料内地近期将再采取加息手段压抑通胀。国务院发展研究中心研究员