房地产策略研究周报4月首周成都楼市供应与成交量环比均降12青岛4月启动商品房预售计划管理12湖南月考年考制督查保障房建设13石家庄多项创新思路助力保障房建设13【土地市场动态】14一季度不少城市商业用地成交大增14国土部：做好海南国际旅游岛用地保障14国土部在天津等地试点土地'身份证'编号15下周北京11块住宅用地集中入市15石景山未来五年西延线将重点打造六大商务区15深圳将建立土地投融资平台破解资金难题16杭州一季度土地成交额不足去年15%16辽宁单价或总价地王一律暂停出让16湖南商品房用地拟配建5%以上保障房16【地产金融】17百亿险资拟债权投资北京保障房——收益率下浮17汇贤房托配售首日近足额17新加坡地产集团鹏瑞利和丰树将重启中国信托IPO17中建国际供股5.97亿股、融资35.84亿港元18新鸿基签订167.5亿港元银团贷款18中信泰富发债融资共12.5亿美元19复地5月香港退市——郭广昌谋划地产新布局193月房地产信托募集金额增长一倍——收益率达8.98%19【行业重大事件】20北京万科将承建河北六城市8000套保障房20【房企竞争情报】20绿地京沪“置业超市”——指向异地购房20金隅股份加大工业用地转化保障房开发21百仕达“死磕”一线城市土储为零21SOHO中国联手十大代理行提升前门项目租赁21【业界观点】22秦晓称中国未来经济增长需靠制度红利22发改委要求防止特大城市过度扩张22李铁：中国城市化面临三大问题23【养老地产】23海口高端养老项目“恭和苑”与医疗机构深度合作23北京一、二级医院闲置床位将改造为养护型养老设施24天津市鼓励社会资本兴建规模大、档次高养老院24www.gaotongchina.com2【政策分析及行业发展趋势】国土部：全国土地供应计划指标严重不足4月7日，国土资源部召开全国土地供应调研报告会表示，根据调研情况，全国31个省(区、市)反映土地供应计划指标不足，多数反映下达的指标只能满足需求的1/3。国土资源部规划司司长董祚继透露，31个省(区、市)全年用地需求总计达到1616万亩，远远大于年度计划指标670万亩，其中有8个省份今年的用地缺口超过40万亩，像新疆用地需求预计将达120万亩以上，是2010年的近2倍，是2009年的近4倍。2011年的全国住房供地计划当前已基本编制完成，将于近期发布。今年全国供地总规模或与去年总体持平，其中保障性住房供地将大幅增加，而地价变动趋势则可能保持稳中略升的水平。（返回目录）银监会再规范平台贷风险——防止借保障房套取贷款银监会近日发布《关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知》，要求所有银行对平台贷客户实行“名单制”管理，信贷审批权统一上收总行。同时，银监会高度关注平台贷款整改为公司类贷款过程中出现的违规和造假现象，要求各银行6月底前重新逐一审定，不合要求的，“打回”平台贷统计和管理。这是银监会在今年春节以来第二次就收紧平台贷发文。与上次一样，银监会对保障房网开一面，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。鉴于此，各地政府纷纷打起了保障房的主意，在昆明、青岛等地，一批保障房融资平台被“火速”搭建起来。河南、湖北、陕西等地的保障房融资平台也在紧张筹建中。为防范风险，银监会正在制定保障房贷款的指引，“企图通过保障房融资平台，获得大量贷款，用于土地一级开发、城市基础设施建设的路径很快会被堵死”。（返回目录）信贷短缺成都武汉等多地银行暂停房贷业务调查显示，在部分城市，有银行已经明确表示停办个人房贷按揭业务。在武汉市，多家都明确表示停办个人房贷按揭业务，而部分虽然还在办理房贷业务，但是也只支持合作楼盘的申请。一家房产商4月13日透露，工行、农行、民生银行、兴业银行等停止了上海地区的个人房贷业务。上述银行上海分行的相关人士均表示，“可能是迫于资金受限，并不是主动想停。一位不愿透露姓名的银行业内人士说：“停止房贷业务的说法不准www.gaotongchina.com3确，只能说部分房贷申请暂时不受理。”不是不想做，而是实在没钱做。”央行自去年以来连续9次上调存款准备金率，大约冻结银行资金3万多亿元。（返回目录）房贷收紧部分开发商为购房者购买贷款额度上调准备金率、加息等信贷收紧政策的影响下，房贷政策也持续收紧，直接增加了购房者的入市成本。一位开发商内部人士透露，房贷的全面收紧已经影响了在售新盘的销售情况。“购房者贷不了款，就不能买房子，项目销售就大受影响。”为了能卖出房子回笼资金，重庆等地的部分开发商不得不为购房者向银行“购买”贷款额度，“手续费”是贷款额度的0.5-1%。房贷收紧对楼市影响不亚于限购等行政手段，无法获得银行贷款会使不少资金实力不足的购房者放弃购房计划。在房贷收紧、加息等多种手段的共同作用下将抑制房价的过快上涨。（返回目录）光大银行：中小房企暂停授信光大银行风险管理部副总经理马波表示，目前光大银行房地产贷款质量良好，未发现开发商资金链断裂现象，但为严控中小企业信贷风险，已将房地产等高风险行业剔除中小企业授信划分标准，并减少新增的政府融资平台贷款投放。光大银行房地产贷款主要坚持总量控制，名单式管理，结构不断优化，并定期按照银监会要求做压力测试。“房地产开发类贷款在全行贷款占比非常小，没有发现我行开发类贷款客户存在资金链断裂的问题。目前，这类贷款风险可控。”今年光大银行将减少新增的政府融资平台贷款投放，按商业化运作严格要求准入门槛，采取名单制管理。“光大银行平台债多集中在省级以上，县级类融资平台属于较高风险，基本不会纳入名单。”（返回目录）保障房年均回报率不足6%难吸引险资国内一家大型寿险公司总经理在一个小范围的学术性质的交流活动上透露，目前有不少地区的相关政府官员与其就保障性住房项目有过交流，希望该保险公司能够参与到当地的保障性住房项目中去。事实上，这些地方政府并没有想好该如何做保障性住房项目。不少地方政府并没有想好保障性住房的建设资金来源，也没有想好保障性住房的定价。从目前所了解的信息来看，保险资金投资保障性住房的回报率可能达不到6%，不足以构成对保险公司的吸引力。（返回目录）www.gaotongchina.com4【宏观经济】一季度GDP同比增长9.7%、3月CPI同比上涨5.4%4月15日，国家统计局公布的数据显示，初步测算，一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%。一季度，固定资产投资（不含农户）39465亿元，同比增长25.0%。一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。3月份居民消费价格同比上涨5.4%，环比下降0.2%。（返回目录）温家宝指出提高直接融资比重加强对实体经济的支持近日，国务院总理温家宝在浙江就经济运行情况进行调研时强调，实施稳健的货币政策，是中央综合分析国内外形势作出的重要决策。要处理好总量和结构的关系，抑制通货膨胀和促进经济增长的关系，综合运用好公开市场操作、存款准备金率、利率、汇率等多种价格和数量工具，消除通货膨胀的货币因素。提高直接融资比重，加强对实体经济的支持。（返回目录）央行：今年合理社会融资规模约14万亿元央行调查统计司司长盛松成4月14日指出，合理的社会融资规模，体现在量和质两个方面，“既要保持量合理，也要保持结构合理。”从总量来看，今年比较合理的社会融资规模在14万亿元左右。2010年全社会融资规模为14.27万亿元。今年一季度，社会融资规模增加4.19万亿元，比去年一季度少增3225亿元。盛松成认为，从社会融资规模结构合理的角度看，“直接融资量大幅增加，也是调控目标。”对于如何调控，盛松成首先否认了将社会融资规模分割成信贷、债券、股票等来进行规模管理的思路，社会融资规模将遵循市场化调控的原则，数量调控和价格调控相结合。（返回目录）贾康：2011年底财政政策将或由积极转向稳健财政部财政科学研究所所长贾康表示，现阶段中国面对的最主要矛盾是日益高企的通胀压力。为此，中国宏观政策从原来双松模式转变为现在的一紧一松搭配。“虽然继续采用积极的财政政策，但并没有在积极上面再加码，今年仍然维持9千亿元的财政安排。从另一种意义上来说，这一财政计划与日后的扩张政策淡出相衔接。”可以预见的是，当积极财政政策到达一定时点时，官方会明确表态财政政策转型。2011年底财政政策将可能由积极转向稳健。（返回目录）www.gaotongchina.com5【区域市场动态分析】4月上旬北京楼市成交环比下调34%4月上旬，北京楼市商品房期房住宅签约套数为1274套，环比上月同期下调8.5%。现房住宅签约套数为198套。二手房住宅签约套数为2066套，环比3月上旬下调幅度达到了45.6%。楼市总签约套数为3538套，环比上月同期下调了33.7%。同比去年同期的13025套下调幅度更是达到了72.8%。4月上旬，北京仅供应2个项目，相比3月同期的6个项目。去年同期的5个项目等相比，供应量偏少，2011年来的期房住宅供应甚至不足2010年同期的25%。（返回目录）北京新房成交均价19月来同比首降北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年3月，北京商品住房市场成交量持续回落，成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%为19个月以来首次同比下降。同时，热点地区的价格也在稳中有降。据了解，3月份北京新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%。第二套购房占比已由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。今年以来，大兴、