房地产策略研究周报8月无锡商品房成交量价齐跌12济南8月商品房网签成交量环比萎缩近三成12【土地市场动态】13以土地置换方式化解高校债务或成为趋势13近三年北京郊区宅地供应占80%13北京首宗“竞最低房价”地块收到首次报价13北京房山、昌平地块低价成交14上海两地块打破零溢价率14广州白鹅潭经济圈今年将出让土地近80万平米14苏州13.5亿出让60万平米土地15天津37亿出让北辰区12宗宅地15济南三块土地以底价成交15合肥53宗土地集中推介15【地产金融】16远洋与KKR组建地产基金16吴晓灵；基金修法进入实质性阶段16宝龙地产发债10亿押股筹资16越秀房托筹组25亿银团17天誉置业发2亿港元债券17房地产信托兑付风险是否会出现？17英国伦交所力吸中国民企上市17*ST北生撤回房企借壳申请18证监会推动“401K”养老长期资本计划18北京50亿元中票支持保障房18“蓝德计划”募资不足预计四成18【行业重大事件】19万科8月份销售额同比降12.6%19小开发商“跑路”现象增多19【房企竞争情报】20深圳万科万套房降价促销20万科海南项目半小时售百套20恒大内部七折购房缓解资金紧张20绿地380亿三四线城市建大型综合体21金地推行大华北战略21碧桂园8月销售298亿——频繁拿地21保利地产36.6亿多处拿地22潘石屹称下半年将通过招拍挂拿地22【业界观点】23投行券商预计未来一年房价或跌10%23樊纲：房价两三年后回归正常23?www.gaotongchina.com2房地产策略研究周报【政策分析及行业发展趋势】继台州之后——浙江衢州出台楼市限购令继台州出台全国首个二、三线城市“限购令”后，同处浙江的衢州市日前发布《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》，在全市市域范围内进行“限购”，至此浙江已有两个地级市出台了二、三线城市“限购令”，“领跑”此轮二、三线城市限购。目前浙江省已有杭州、宁波、台州等多个城市实行了住房限购政策，和这些城市比，衢州市区房屋每平方米7000元上下的均价显得较低。然而分析人士指出，跟当地居民收入相比，衢州市房价仍显得较高，且涨幅较大，更为重要的是，在省内多个城市限购的背景下，衢州加入限购行列有利于整个浙江省楼市调控目标的达成。与台州“限购令”相比，此次衢州新政，对本地人限购条件更为宽松。简单来说，在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房了，在市区有1套及以上住房的外地人也不能在衢州买房了。（返回目录）2/3城市上报楼市调控效果8月31日是各地方政府上报“房地产调控工作落实情况”自查结果的最后期限。目前，超过2/3的地方政府已经将对照自查的总结报告上报至住建部。住建部已经开始汇总并评估各地方政府，尤其是来自二三线城市的自查汇报与总结。住建部一位官员称，相关汇总工作正在进行当中，住建部将对地方上报的自查情况予以评估，并根据地方政府的自查结果、处置方法给出意见。（返回目录）银行提高土地一级开发贷款门槛银行为了控制风险，提高了土地一级开发贷款的门槛，不再对土地一级开发贷款业务发放“信用贷款”。土地项目贷款的取得必须以“抵押贷款”方式，即土地储备中心必须以能够证明产权完整清晰的土地进行抵押。此外，目前银行的抵押率较去年大幅下降了约20个百分点。从利率上看，土地一级开发的贷款成本也出现明显增长。去年从银行获得土地一级贷款利率大概是下浮10%；但是今年以来，受银根收紧、调控加强的影响，银行主要按照基准利率放贷，有时还会在基准利率的基础上上浮10%。虽然目前银行对于土地一级开发贷款并未设定“封顶额度”，但是由于各地土地储备中心归属各地方政府管理，所以土地储备中心某个年度被允许的贷款额度，往往受地方政府投融资计划限制。（返回目录）www.gaotongchina.com3房地产策略研究周报8月份新增贷款5485亿元——M2水平为13.5%央行公布的8月份金融数据显示，8月份新增贷款5485亿元，超出市场预期，环比7月增加11.3%。8月份，作为货币供应量重要指标的广义货币(M2)同比增13.5%，比上月末和上年末分别低1.2个和6.2个百分点。央行新闻发言人就8月份金融数据表示，尽管目前广义货币增速看起来比过去低一些，但实际货币条件与经济平稳较快增长是相适应的。央行称，目前中国金融创新不断增多，公众资产结构日益多元化，特别是今年以来商业银行表外理财等产品迅速发展，加快了存款分流，这些替代性的金融资产没有计入货币供应量，使得目前M2的统计比实际状况有所低估。高通智库分析师：按照今年信贷投放节奏，2011年未来4个月在信贷额度上不会宽松。而房地产新盘入市节奏，将受制银行。从市场角度，新盘十月份至十二月份蓄客，今年年度和明年年初，或许是可关注的时点。（返回目录）前八个月固定资产投资增25%——增长后劲乏力国家统计局9月9日公布，1-8月全国固定资产投资（不含农户）180608亿元，同比增长25%，增速比1-7月下滑0.4个百分点。8月固定资产投资环比增长1.16%。经济学家认为，在通胀下行时固定资产投资也会放缓。今年余下月份及明年通胀将处于下行阶段，固定投资接下来很可能持续放缓。随着保障房新开工达到72%，进度可能放缓。保障房对固定资产投资的拉动高峰已过，未来效应将逐渐递减。高通智库分析师：在当前市场下调基本成型下，未来要特别关心新开工面积。下半年新开工面积影响因素，一是保障房开工会影响新开工面积的数字。如果政府决策依据统计数字，则可能形成误判。新开工下调，未来市场供应扭曲程度将显著。（返回目录）“内地需求堰塞湖”涌入香港购买中价楼内地房地产限购令政策刺激热钱南流，不少大陆客去香港购买中价楼。大陆各城市持续推出限购令，加上香港楼价已回软5%，买楼收租回报比人民币定期存款回报为高、香港抵押贷款利率仍低、人民币升值使大陆客去香港买楼等于打八二折等因素影响下，大陆热钱近期再掀起南下扫香港千万港元以下中小型住宅自住或收租热潮。美联集团副主席黄锦康指出，该集团促成大陆客去香港买楼的比例不断增长，2003年时仅有1%至2%，到2007年升到4%至5%，去年升至10%，截至2011年首季末约10%至13%。（返回目录）www.gaotongchina.com4房地产策略研究周报【宏观经济】马德伦：通胀见顶迹象正在显现中国人民银行副行长马德伦预期，近期国内物价水平会比较高，但会在波动中缓慢回落。马德伦强调，影响国内物价的一些不利因素还未根本消除，物价得到控制的基础还不牢固，对未来物价上涨，要始终保持高度警惕。他还表示，国内经济的内生增长动力仍很强，中国经济的基本面是好的。不过国际经济金融形势仍较复杂，央行未来的政策会继续保持稳定性，并实行稳健的货币政策。（返回目录）资产证券化试点扩大——小额贷款公司试水中国银行间市场交易商协会撰文称，中国国务院已经批准信贷资产证券化继续扩大试点。据称，允许经营状况良好的中小商业银行将部分贷款证券化，而且银行应考虑将中长期贷款作为基础资产，提供期限较长的证券化产品。8月18日，央行金融市场司副司长吴显亭表示，国务院已经批准信贷资产证券化继续扩大试点，央行会同相关部门目前正在积极研究进一步扩大中小企业信贷资产证券化的实施方案。7月19日，重庆金交所首批总价值1亿元的小贷公司资产收益权凭证和价值1000万元的信贷资产上线，甫一推出即告售罄。（返回目录）存准金定向下调风声再起随着央行或将定向下调中小银行准备金率的传闻愈演愈烈。事实上，定向“降准”的大门已经悄然开启。央行9月2日披露，将对新疆地区实行较低的存款准备金率，其中城商行被执行比大型商业银行低2个百分点的准备金率，对农信社则执行低6到7个百分点的准备金率。兴业银行首席经济学家鲁政委认为，年内货币政策将可能是“三不”：不会再加息，也不会再提高法定存款准备金率，但整体宏观调控取向也不会放松。（返回目录）惠誉称两年内或调降中国评级信用评等机构惠誉9月8日表示，若未来12-24个月资产品质出现转差，可能调降中国评级。惠誉高层并称，中国地区性银行评等没有上调空间；日本评等下调机率超过50%。同时，知情人士透露，法国最大的几家上市银行本周可能将再次面临动荡，因穆迪可能会下调法国巴黎银行、法国兴业银行和法国农业信贷集团的评级，原因是三家银行持有规模较大希腊主权债务。（返回目录）www.gaotongchina.com5房地产策略研究周报【区域市场动态分析】北京楼市供过于求或现降价北京市房地产交易管理网数据显示，截止到9月3日，北京的新建商品房库存量已经达到11万套，创下历史新高。按照目前市场签约情况，目前的11万套库存消耗也需要20个月。在这11万套库存房源中，有商品期房72391套、现房住宅37634套，均接近了历史高位。预计9月份北京会有近30个项目开盘入市，在供应量不断上涨、签约依然低迷的双重影响下，年内库存量可能突破13万套。从目前库存住宅的结构来看，京城五环外的可售项目库存积压最严重，城区的积压库存主要是部分尾盘项目的少量大户型库存。（返回目录）北京楼市旧盘新开半数降价截至9月6日，北京117个新入市商品期房住宅项目中，旧盘新开的项目有68个，其中37个项目的成交均价低于上次开盘，但这部分项目的成交情况依然不尽如人意，37个项目的平均签约率仅为30%，低于全市平均签约水平16%。8月以来，老项目再次入市已经有签约的项目合计为8个，其中有4个项目售价相比之前一期已经有了明确的降价，另外4个项目的价格也未有明显上涨。北京约3亿二手房贷滞贷——按揭贷紧缺从6月中旬起，北京部分银行因放款余额有限，已导致约5