房地产策略研究周报8月全国土地市场量价齐跌12填海造地盛行——6年来面积年均增40%12住建部提倡城市贫富混居13北京首宗“限地价、竞房价”地块底价成交13上海8月住宅用地五成流拍14深圳年内最大保障房地块21.04亿元定向出让14明发14.7亿摘牌天津41万平米综合体用地14武汉推出24宗地块全部底价成交14昆明20亿元拍卖七宗地——全部底价成交15青岛9个月仅卖25块地——底价和流拍成常态15【地产金融】16上实发展获13亿PE融资16万通联合华润信托发起3.7亿元基金16瑞信：上半年开发商融资近半为信托17私募基金9月首募平均规模创新低17金管局警示内地贷款风险17东方资产：商业银行新增不良贷款同比增长或达5%17地方债或引发城商行并购18金科股份拟新增80亿担保额度18万达融资探索——2011年已发10只信托产品19绿地拟控股盘锦市商业银行19标普：合生创展再融资风险加剧20【行业重大事件】20绿城信托风波后——更多房企将被排查20【房企竞争情报】21退出地产业务的各类企业大增21万科联合佛山开发商底价拿下“总价地王”21华润置地表示将持续拿地21保利获东莞5宗地建旅游地产21中海外重庆违法用地项目复工数月22方兴地产或借股权转让避税近4亿22丽新世茂签约380亿投资横琴高端服务业23新世界14.6亿收购黑石旗下上海商业物业23【业界观点】24行业变局下人才流动加速24【养老地产】25中国农村老龄化高于城市25黑龙江省最大养老社区开工建设25呼伦贝尔老年公租房首楼封顶25北京旧电影院改建为养老设施25北京民办养老机构获民政局运营补贴26www.gaotongchina.com2房地产策略研究周报【高通智库·战略观察】2012年3-6月为政策窗口期？文/高通智库总经理?张宏?最差的时候，或许也是意味转机到来的时候。近期，我们看到针对房地产行业资金的负面消息仍在显现（以市场表现为主，政策继续强化为辅），由此，行业即将到来的困境可预期。或许2011年的11月、12月和2012年的春节前后，将是内地房地产最严寒的时期。但之后是否意味着“春天”的到来？首先，真实的价格调整已经开始，如果房调继续维持3个月，无疑价格松动将是全面的。其次，政策不会打死房地产，维稳是必须。在“换届经济”下，未来2年，对房地产最理想的状态是，减小房地产泡沫，同时避免泡沫破灭，毕竟硬着陆引发的风险过于严重。三是，房地产制度体系不支撑，在地方政府支出增加和还债压力增大下，卖土地和资产将成为必然选择。而对房地产行业资金的控制，使两者的对接存在错配，地价的调整已经反映了房地产行业的悲观。未来供应是否形成有效增加，以及在房价调整期的负拉动效应，有可能使政策调整面临窗口期。四是，近年来房调和宏调，作用于房地产基本是“大年与小年轮换”，政策在“油门与刹车”的控制水平，使政策具有主观与趋势之间的交错，但最终仍是市场主导。加之当前环球经济不稳，也增加了不确定性。五是，保障房规划与执行，更多仅是一个数字，对经济的真实拉动作用，远小于数字规划，投资对地产的依赖仍未彻底摆脱。“保障房之路”真正发挥效应，仍需要时间。六是，按照政策决策传统，统计局的房价数据进入下跌期，将为政策调整空间提供理论上的支撑。房调在房价效应的主观定位，获得回应。七是，房地产行业内品牌企业的资金素质，明显好于2008年和以往。政策与市场的博弈时点，基本为行业承受能力接近极限的时候。八是，收回前期货币超发的紧缩举措，对经济的紧缩效应开始显现。即便市场流动性仍宽裕，但过度支撑后的快速收紧，风险性过强，货币政策有可能相对当前适度宽松。由此，我们从探讨的角度，将房地产政策维稳或者小幅回暖的窗口期，设定为2012年3-6月，供业界探讨与持续观察。不过，即便政策回暖，我们仍认为，未来内地房地产将不同于以往，模式创新和产品创新，成为必然。（返回目录）www.gaotongchina.com3房地产策略研究周报【政策分析及行业发展趋势】国务院会议：对公租房可直接发放贷款国务院表示，中央政府将继续增加对保障性安居工程的资金补助，并敦促地方政府增加对该工程的财政性资金投入；对于公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。将规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。高通智库分析师：国内的保障房制度看似完善，但实质制度清晰化程度严重欠缺。例如“公租房”当前还没有一个明确的政策名词解释，而是各地方政策因地制宜解读。?由于保障房制度在立法层面的不完善，使房企参与其中缺乏商业逻辑上的可靠支撑，造成一系列落地问题。?从当前保障房制度进展看，基本属于学者团的建议举措，而系统性制度建设进程仍需要很多工作。?由此，我们目前为房企的建议是“顺势而为，审慎投资；策略参与，模式创新”。（返回目录）保障房三年后或遇更大挑战今年建，明年分，后年管。2013年后，中国这一轮保障房建设高潮，将进入“建、分、管”同时并举的时期。那将是保障房市场最复杂的阶段，也最考验执政者的调控能力。建设、分配的乱象不容小觑，而后续管理才是最大的难题。到目前为止，从中央到地方，都没有形成成熟的保障房管理机制。这直接涉及保障房投资主体如何回收投资。而业内对保障房究竟该建在哪里，谁来承担主要的建设责任，目前还在争议中。（返回目录）住建部：计划为经适房改名以明晰政策住房和城乡建设部副部长齐骥日前透露，正计划为经适房改名。齐骥指出，自2010年开始陆续上市的“新经适房”，其最大特点是“共有产权”：购房者仅享有60%-70%的有限产权，余下产权归政府持有；相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。从1998年到2007年，我国经适房政策经历了几次重大调整，经适房的属性定位已发生重大改变。（返回目录）www.gaotongchina.com4房地产策略研究周报部分地区限定房地产信托规模占比部分地区银监局已提出要求，辖区内信托公司的房地产信托资产规模不得超过信托资产总规模的30%。这表明监管部门对房地产信托的调控力度在进一步加强。据中国信托业协会的数据显示，仅在今年前6个月，新增的房地产信托资产规模就高达2000亿，占新增信托资产总规模的25.4%。银监会有关负责人曾在7月29日表示，部分信托公司出于对自身风险控制的需要，暂停了部分业务。高通智库分析师：监管层对房地产信托的风险关注，使房地产信托高增速放缓。不过，房地产信托预计仍将维持合理增长，扮演行业资金重要替代资金来源角色。（返回目录）央行调查：北京房企倾向“以价换量”央行营管部9月份对在京房企经营状况问卷调查结果显示，多数北京房企认为当前市场需求不足，预期调控政策将持续较长时间。多数房企预期北京房价下跌，未来一年投资开发策略出现严重分化，过半数企业倾向“以价换量”。调查显示，由于近三成北京房企销量较一季度下降10%以上，过半数企业倾向于“以价换量”。企业投资开发力度较低，拿地积极性下降，企业盈利能力总体下滑。但近三成企业对当前市场状况的承受力为半年以上，较上季度有所增强；超四成房地产企业对房价下跌有一定承受力。（返回目录）地方用地指标基本失控、国土部门处境被动日前，在全国国土资源厅局长座谈会上，地方除了照例诉苦“缺地”之外，也对现行国土管理制度中的权责安排提出了自己的看法。调研显示，31个省（区、市）全年用地需求总计达到1616万亩，远远大于年度计划指标。调研组调查发现，31个省（区、市）都反映计划指标不足，多数反映下达指标只能满足需求的1/3。黑龙江省国土资源厅厅长孙纲表示，这些年，中央对地方用地指标的管理，基本是失控的状态。孙纲指出，“现实的情形是，地方在贯彻年度计划时是拿着项目要计划，而不是按照计划上项目，这就把国土部门置于极其被动的境地。”在孙纲看来，目前的症结在于，地方政府层面只有国土部门才对用地指标负责。因此他呼吁建立“共同责任机制”，最关键的是要想出足够的手段引起地方党委政府的重视。此外，正在进行中的地方换届也引发对违规用地现象抬头的忧虑。（返回目录）www.gaotongchina.com5房地产策略研究周报【宏观经济】吴晓灵：经济放缓勿用双扩张政策全国人大财经委副主任委员吴晓灵表示，2012年中国经济增速放缓成为大概率事件，但不能再走信贷和财政双扩张的老路。而应通过优化货币政策和金融政策着力点，促进经济发展平稳转型。吴晓灵称，经济结构调整和发展方式的转变，会使一些产业减速；外需减少、房地产调控、高铁和高速公路等基础设施的发展战略调整，将减少投资拉动的动力，这也将造成经济减速。预计今年第四季度和明年中国经济将面临更大的挑战。吴晓灵认为，未来几年为了实现经济结构的转型，保持3%至5%的通货膨胀率是必要的，并可能是一个常态。并建议以控制通货膨胀和保就业为目标确定货币政策的取向，从目前通胀趋势和就业状况看，货币政策应保持稳定状态。下一阶段，货币政策和金融政策着力的关键，不是量的扩张而是要搞好现有货币资金和金融资产的盘活。（返回目录）朱民：通胀问题将长期存在国际货币基金组织副总裁朱民称，中国的通货膨胀问题将长期存在。朱民并表示，中国将继续采取相对紧缩的货币政策。央行货币政策委员会委员周其仁近日表示，中国货币政策短期内不会放松。他同时表示，如果全球经济真的二次探底，中国刺激政策空间要远比欧美国家要大。周其