房地产策略研究周报北京通州5年内打造“一核四区”空间布局13北京丰台科技园第五宗地11.3亿成交13上海再推容积率为1住宅用地13上海成功出让10宗地——总成交价32亿14广州南站四幅商业用地可分期支付地价款1410月杭州主城区主推商业用地14南京拟提高用地强度——防10年指标5年用完15南京土地集中拍卖——7天要拍16幅地15成都11月将出让郊区9宗地——总面积逾50万平米15长沙将于11月推5宗商业、住宅地16云南城投昆明环湖半岛2宗流拍地月底再入市16东莞75平方公里“三旧”土地改造用于居住16【地产金融】17?三季度房地产基金平均募集资本量增长59.8%17前三季度房企股权变动交易金额达新高17上市房企担保额同比增50％17天津湖北商会建议“房产联保融资模式”17房企三湘股份借壳＊ST商务获批18保利地产为长沙项目寻求逾25亿元人民币融资18北辰实业拟为长沙项目寻求最高15亿贷款融资19瑞安房地产寻求最多4.1亿美元三年期贷款19上海金丰拟信托融资4亿元建上海宝山保障房19【行业重大事件】20?中国人寿减持首开股份5%股本——市值超12亿20【房企竞争情报】20?龙湖青岛楼盘低于市场价10%入市20杭州中海·紫藤苑7折清尾盘20万科:土地出让底价仍未下调21保利销售额近两月同比下滑——9月拿地支出49.5亿21孙宏斌:如果绿城倒闭是中国房地产的悲哀21恒隆34.968亿元获昆明市城市综合体用地22万达拟2012年全国开20座万达广场22东方银座43亿港元收购青岛海上嘉年华22【业界观点】23?鄂尔多斯地产资金链调查23【养老地产】25?石市示范性老年公寓主楼封顶25江苏金东方颐养园会员预约登记开始25深圳：哈工大集团与红十字会拟合建老年公寓25www.gaotongchina.com2房地产策略研究周报【政策分析及行业发展趋势】部分开发商抵押未建房私募融资销售回笼资金慢、贷款收紧、信托难批……“情急之下”，一些开发商几个月前就开始在小范围的熟人圈中找钱，把未来“房子”当抵押物，以上百万元一股的标的向熟人借款，这些熟人在选择未来“收益”时可在现金与房子中二选一。业界人士透露，确实听说一些开发商以上述方式借款，双方约定的各种借条内容都有。多数地产商按低于市价20%的价格抵押未建房屋。高通智库分析师：“成本价购房”在以往行业融资中就是实践，而且在美国早期“辛提加房地产基金”的雏形中，皆是类似模式。在国内有限合伙制基金制度完善的基础上，以上融资模式对接社会资本是可以考虑的模式。（返回目录）秦虹：今年调控政策不会转向住建部研究中心主任秦虹表示，目前全国楼市所呈现的结构性调整，不足以令调控政策转向。秦虹表示，限购城市中大约有6000亿资金从所在城市挤出，40个限购超过半年的城市，成交面积受到影响最大，北京目前单月成交水平和2008年低谷期几乎相当，但是非限购城市不少却仍在增长，全国新房成交面积前八个月上涨了13%。她将这种情况称作“结构性调整”。对于整体情况，秦虹强调，只有市场出现一致性的趋势性变化，调控政策才会出现调整，否则方向性调整不太可能。（返回目录）佛山楼市限购放宽令连夜叫停10月11日上午，佛山住建局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》的新政，从12日起放宽限购，具体包括，将对四类人群取消限购。10月11日晚，佛山住建局发布紧急通知，叫停11日上午发布的限购放宽令。佛山住建局称“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”。该局同时解释，之前发布放宽限购的文件，原意是想在佛山市现行住房限购政策框架下进行完善和补充，是为确保完成佛山全年房价控制目标而制定的。高通智库分析师：在房地产价格出现实质调整前，中央政府对房调的态度难以转变。当前限购仍是影响市场的最核心因素，但地方政府在财政压力下，对房地产的依赖将愈加强烈，有可能出现名义上限购持续，而实质放松的情况。（返回目录）?www.gaotongchina.com3房地产策略研究周报2012年保障房供地计划单列在今年保障房开工率攀高至98％的同时，国土部透露，截至目前今年全国1000万套保障性住房建设用地供应做到了应保尽保，明年对保障房供地计划实行单列，以确保及时、充足供应。根据计划，今年全国保障性安居工程用地（保障性住房、棚户区改造住房）和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6％，接近八成，比去年提高两个百分点。其中除去中小套型商品房用地，保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5％；比去年的计划增加17.6％。国土部一位内部人士称，地方政府在实际执行中，经常遇到拆迁、规划等各种方面的阻力，加上土地财政对商品房用地的依赖，使得保障房供地完成情况往往不尽理想。明年国土部仍将要求各地将保障房用地供应计划单列，省级国土资源管理部门要建立保障性安居工程用地审核快速通道，缩短审核报批周期，同时将在今年年底前完成明年保障性住房供地的筹备。高通智库分析师：对于今年保障房开工率已达98％的数字，我们认为其中肯定有相当部分鱼龙混杂，同时完工仍是非常不确定的情况。?从2011年的保障房用地看，由于政策压力，基本属于挤占了约30%的商品住宅用地，进一步扭曲了未来的商品房供应。?2012年保障房供地计划单列将有助于缓解这种局面，但由显土地资源的稀缺，也仅是发挥舒缓作用。（返回目录）2012年保障房建设：省里支持县里喊缺钱今年接下来的时间保障性安居工程工作任务很重，一方面需要筹划2012年开工规模，另一方面要做一系列规范保障房管理的规章制度。某市住建局负责人称，2011年底是地方政府财政最艰难的时候，地方政府在2011年大规模建设保障性安居工程，已经是穷尽全力。年底政府财政面临很大危机，2011年开工的项目很多还没有开始后续的建设投入，年底要支付的工程款和工人工资都比较多，明年如果贷款政策不改变，继续大规模建设保障房，有的地方政府会力不从心。与市县级政府的抱怨不同，在大部分省级政府层面，都对于保障性安居工程建设高度重视并高调推进。辽宁、河北等省份都已经开始布置2012年的建设任务，提出任务规模比2011年还有增长。住建部专家表示，从住房保障工作的需求角度来说，如果这两年不能完成每年1000万套的建设任务，到2015年就无法使保障房比例达到15%以上，不能达到住房保障的基本需求量。目前不能放松保障房建设工作的另一个原因是，保障房大量建设和入市才能从根本上抑制商品房需求，解决房价过快上行的问题。（返回目录）www.gaotongchina.com4房地产策略研究周报北京建行上调首套房贷至基准利率1.05倍北京建设银行将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍，成为北京地区第一家上浮首套房贷利率的银行，预计其他银行也将采取跟随。建设银行一位个贷经理称，首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。（返回目录）杭州商业地产贷款利率最高上浮35%目前，深圳发展银行、杭州联合银行、民生银行、中信银行、广发银行等多家银行在杭州的分行或支行因为额度等种种原因，目前已经停止放贷商业地产项目的按揭贷款。仍可以办理商业地产按揭的银行，门槛也都有不同程度地提高：建行某支行相关工作人员表示，目前商业地产按揭贷款的申请仍然受理，首付五成，但利率要上浮15%。中国银行表示，“如果是之前关系好的房产公司，还会受理”，但利率要上浮，而且客户还必须购买贷款金额10%左右的理财产品。招商银行杭州分行则表示：首付要5.5成，利率上浮35%，“而且所有的商业项目，放贷之前，必须有项目的竣工验收报告”。（返回目录）豪宅市场“线下隐秘协议”成交流行杭州某知情人士透露，“限购令下，现在不少豪宅都采用线下签订协议的方式来销售。”主要是一些未满足购房条件的购房者与开发商之间签订相关的约定购房协议。目前市场上涉及的相关楼盘有很多。约定内容基本上都约定在商品房交付时，如果限购令已经取消，那么购房者需正式购买下该套房屋，上网签订正式的购房合同；如果在交房时限购令还未取消，导致购房者无法办理相关的产权证，那么购房者可以退房，有的开发商表示会给予一定的赔偿，赔偿金额基本上在总价的10%-15%之间。据介绍，此种交易的合同主要分成三大类，一类是商品房买卖合同，一类是采用预订方式的预订合同，还有一类是租赁合同，约定先以租赁的方式取得该套房屋，在限购令取消后再转换成正式的成交合同。高通智库分析师：由于按揭优惠利息造成的与贷款利息“倒挂”，以及信贷额度和监管政策要求，将造成按揭贷款在短期内，无论利息成本和获取难度仍将上升。?在限购和限贷背景下，隐秘购房协议在高端项目中开始流行，在一线城市的豪宅市场，都出现了类似情况。?在通胀压力下，财富人群对资产保值仍有需求，而“线下隐秘协议”对企业资金链和销售压力有一定缓解。（返回目录）www.gaotongchina.com5房地产策略研究周报【宏观经济】三季度地产企业家信心指数跌破临界值全国企业景气调查最新结果显示，三季度，中国企业家信心指数为129.4，在连续六个季度位于130以上后，三季度回落至130以下。与其他行业相比，房地产业企业家信心明显不足。房地产业企业家信心指数已连续6个季度位于行业最低，三季度跌破临界值，指数为99.9，环比回落7.6点。（返回目录）公司债券审核周期缩短至一个月左右证监会有关部门负责人近日指出，债券市场是资本市场的重要组成部分，根据资本市场十二五规划，将把大力发展债券市场提高到与完善股票市场体