房地产策略研究周报2011昆明土地收入占财政收入近40%12大连2012年将盘活100公顷闲置土地12东莞：2015年新增建设用地达1.3万余公顷12【地产金融】13弘毅入资武汉融众——拓展中小企业融资13济南成立全国首支保障性住房私募基金132000亿元海外债未来面临偿付危局13华润置地签订约13亿港元双币种定期贷款14瑞房2亿新元债券收益率或定为8%14越秀地产母公司定向发债融资10亿港元14和黄拟发行债券融资15亿美元14丰科建资金吃紧再次转让土地15上海城投13亿售出科技园项目一半股权15郭氏家族以股代息曲线增持新地26亿港元15郑裕彤5亿逢低增持新世界股票15【房企竞争情报】162012年地产行业或迎“裁员潮”16王健林：不看好今年房地产将谨慎投资16融创推“逆冬战略”——4个月斥资45亿元圈地16中海提前降价策略促进年度业绩大增17首创置业：限购影响销售仅完成年初目标的73%17华润涉深圳旧改创新——开发商投资政府协调拆迁17【复合地产】18华夏幸福拟在青岛开发建设1.3万亩土地182012年亿达集团将投资180亿建设科技城18南京及福建海峡城今年将各投资200亿开发18首旅集团拟投资30亿建汽车旅游基地19京东北京亦庄拿地-电商开始频繁圈地19江西投资65亿建设华夏艺术谷创意产业园19北京计划投3000亿元建设800个旅游产业项目19佳兆业500亿投资辽宁葫芦岛新区旅游项目20湖北武当村投资71亿建综合型生态旅游区20中信庐山西海项目拟投资招商120亿20【养老地产】21《北京市养老设施专项规划》年内出台21北京山海树投资100亿建设“崇礼健康城”21至2020年中国新建适老住宅需7万亿投资21【业界观点】22余永定:房产投资下降或成中国经济最大担忧22夏斌:房调要讲究力度、应再持续1-2年22标普称中国房地产贷款违约风险将抬头22www.gaotongchina.com2房地产策略研究周报【政策分析及行业发展趋势】今年用地指标从严从紧——保障房用地单独申报国土资源部部长徐绍史表示，为强化节约集约用地，促进经济发展方式转变，2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障政策。徐绍史称，为切实维护农民土地合法权益，今年要基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，加快推进包括农民宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证，注重发挥农民在征地中的主体作用；做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。（返回目录）北京、上海获批集体土地建公租房试点近日召开的“全国国土资源工作会议”上，国土资源部部长徐绍史表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级政府审核同意并报部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。北京、上海等城市已获批准先行试点。北京市相关部门人士表示，试点已获得国土部批准。北京公租房将继续“三多一统筹”的建设管理模式，多主体建设公租房。其中，就包括在符合规划的前提下，利用集体建设用地来建设公租房。集体建设用地上建设的公租房，产权仍然为农村集体组织所有，不能出售给个人，只能配租给符合政府规定条件的家庭并纳入统一规范管理。（返回目录）投资界与实业界对“保障房行情”产生分歧瑞银中国地产研究部主管、执行董事李智颖表示，2011年保障房新开工1000万套，当年新开工总量预计2110万套，占比47%，2012年预计新开工总量1800万套，保障房新开工800万套，占比44%。李智颖表示，“预计保障房整体上可覆盖收入水平处于末尾的40%的群体的57%左右的需求。它使得中央政府能继续针对商品房实施紧缩政策，因为保障房能弥补私有住房新增量的潜在缺口。不过，2012年保障房建设到底能对钢铁行业造成多大影响，投资界与实业界产生分歧。部分钢厂对“保障房行情”非常谨慎。钢厂人士认为，2011年预期的最终落空，让业界对保障房建设公开数据有较多存疑，到底能否切实推进还有较大不确定性，因此看淡行情。敬业钢铁人士则直言，“我们专门研究过一些螺纹钢的销售对象，发现他们的采购用途中，保障房项目的比重并不大，主要还是在于二、三线城市的商品房开发。”（返回目录）www.gaotongchina.com3房地产策略研究周报地方两会试探放松房调——多地强调要“健康”从上周开始，中国正式进入人大、政协“两会”时间，超过20个省市将在近几日密集召开当地的“两会”。香港《经济日报》分析认为，其中，地方与中央的新一轮楼市博弈首当其冲，地方政府正借“两会”之机试探性放宽楼市政策，以缓和经济下滑的不稳定因素。各地2012年政府工作报告中，除了北京、上海明确表态要实现新房价格“稳中有降”外，更多省市描述是“促进房地产市场健康发展”。即便是提到要“加强房地产调控”的广西，也在2012年的政府工作报告中称，要“促进房地产市场平稳健康发展”，该区还称，要“引导房地产企业参与县域城镇建设。规范房地产市场秩序”。而在2011年，广西对于房地产市场政策的提法，则是“加强房地产市场调控。大力推进城镇保障性安居工程建设”。业内人士分析认为，这可以被视作部分省市有意放松的一个预兆。“地方政府不想强调调控，又不敢谈放松。口径上要保持一致，但还是会放松的，特别是中小城市，中西部地区放松的空间大。（返回目录）应考虑抵押品价值缩水对企业贷款的影响针对房调持续下去会给金融体系带来哪些影响的问题，周小川表示，对房地产调控应加以密切观察。总体来看，我国国内住房抵押贷款数量不算大，占银行信贷资产的比例也相对较低，房地产贷款风险整体处于比较平稳的状态，没有像国际上有些地方出现大起大落现象。周小川称，“但我们还应考虑到，很多企业的银行贷款是以房地产、物业为抵押完成的，随着房价的下调，其抵押品价值会缩水，这就会影响到企业这部分贷款。对于这一影响我们应有充分的估算，银行机构和监管部门也要对这一领域进行严密的跟踪和测试。”（返回目录）房地产上下游产能过剩——结构调整压力巨大国家发改委副主任解振华表示，房地产带动了钢铁、有色、化工、建材等高能耗产业规模发展，原来这些产业产能已经过剩，金融危机发生后，由于房产仍然火爆，不仅没有把落后产能淘汰，反而继续扩张。2010年，中国完成节能减排目标异常艰难，经过了很多努力，甚至用行政手段也未达到单位GDP能耗5年下降20%的目标，最后也就是19%。解振华认为，如果房地产继续火爆，国家将要消耗的能源会越来越多。为此，国家一项重点政策措施就是调整产业结构，抑制高耗能、高排放产业的过快增长，大力发展服务业和战略性新兴产业。国家信息中心经济预测部主任范剑平表示，目前，中国最棘手的问题，就是在过去5年中间，房地产给国家带来巨大结构调整压力。（返回目录）www.gaotongchina.com4房地产策略研究周报【宏观经济】发改委预计今年新增信贷投放8万亿发改委近期在内部会议上预测，2012年货币供应量增速将达到14%，而新增贷款规模预计会在8万亿左右。不过上述测算只是发改委的设想，而非来自货币当局。据央行人士表示，今年的信贷投放，“将使用差额存款准备金动态调整，采取市场化的手段调控，目前没有定具体的规模”。此前，央行行长周小川曾公开表示，自2011年起不再设定全年信贷目标。全国金融工作会议之后紧接着召开的央行年度工作会议称，将继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。（返回目录）中国社会融资总量调控将放松渣打银行认为，社会融资总量的行政调控也是可以放松的，关键在于政府如何看待这个风险，“我们相信中国已经开始放松货币政策了，但由于宏观经济还没有显现严重低迷的信号，放松将是个逐渐地、并将根据数据而调整的过程。”目前“去杠杆化”的推崇者还在施加影响。随着增长担忧加重、通胀持续下降，适度放松的货币政策会愈见明显。中国政府仍试图在两种危险之间徘徊：即再次过度刺激经济的危险，和现在的减缓趋势变成急剧下降的危险。报告称，当就业率、地方财政和整体情绪受到损害的时候，一定的放松是必要的。（返回目录）1月新增贷款破万亿或无悬念2010年、2011年人民币新增贷款额度分别为7.92万亿、7.47万亿，其中，两个年度中1月份新增贷款规模分别为1.39万亿、1.04万亿，但在1月相对大幅增加之后，随后各月趋于均衡。交行首席经济学家连平认为，2012年总体比2011年将适当放松，2011年12月信贷增量略多于市场预期的原因，一是政策微调鼓励信贷投向实体经济，对部分领域定向宽松；二是存款增加较多，银行信贷能力提升。照此趋势，今年1月信贷增量应该不会少。（返回目录）小额贷款公司突破4000家、亏损面为8.5%截止到2011年11月末，全国小额贷款公司数量突破4000家，达到4144家，小额信贷公司贷款余额3694亿元，同比增长11.2％，前11个月新增贷款为1713亿元，前11个月累计新增利润230亿元。人大财经委员会副主任委员吴晓灵称，目前小额贷款公司的亏损面稳定在8.5%，远低于工业企业11.2%的比例。（返回目录）www.gaotongchina.com5房地产策略研究周报【区域市场动态分析】2012年北京研究推出“居住证”制度北京市市长郭金龙在北京“两会”所做的政府工作报告指出，2012年将继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，在此前提下，促进刚性购房需求消费成为2012年北京楼市调控的新风向。北京市此次政府工作报告中罕见地提出了2012年要研究推出“居住证”制度。