中国房地产行业研究报告罗兰·罗兰·贝贝格格国际管理咨询公司国际管理咨询公司revitalizationplanannounced中国房地产市场纵览前言房地产业在中国国民经济中所占比例大，增长速度快，对相关产业拉动作用大，因此目前虽处于调整阶段，但其作为支柱产业的地位将长期保持不变。罗兰·贝格研究认为，从行业发展历程和未来趋势看，无论是作为使用品还是投资品，房地产都有着巨大的市场需求，而将潜在需求转化为实际增长的关键，在于理解政府针对这一与民生高度相关之产业的决策方向，及相关政策对房地产企业战略的影响，从而转换思路，获得新的发展动力。具体而言，针对住宅市场，政府未来的目标是要通过住房保障体系的建设，形成梯级化的住房消费市场，解决广大中低收入家庭的住房困难。而梯级化住房消费体系的构建将对中低档商品房市场形成强烈冲击，促使未来房地产企业的核心竞争环节从土地、资金等的资源竞争，转变为品质、成本等的产品竞争。因此，未来房地产企业需要制定清晰的产品战略。产品标准化体系的建设是房地产企业未来的发展方向，这将大大提高产品品质、缩短建设周期、简化管理复杂度，为企业的长远发展打下良好基础。金地、万科等企业在上述几方面，尤其是深入研究消费者购房行为，实现产品精准定位以及质量——成本控制等方面已走在业界前沿。罗兰·贝格同时认为，未来十年内商业地产将是投资热点。商业地产的发展既是内需拉升的结果，又将反过来促进扩大内需，同时又因为政府区分调控的政策而与住宅地产形成互补，有利于企业分散风险。目前在商业地产领域，万达、茂业等企业已占据龙头地位，具有很强的示范效应；但受制于融资瓶颈以及运营能力，目前国内类似的龙头企业尚屈指可数，而政府对REITs(房地产信托投资基金)的开放将为商业地产投资打开通道，必将推动商业地产市场的再次腾飞。1. 中国住宅地产市场整体趋势分析1.1. 中国住宅地产市场长期向好自1998年住房改革以来，我国房地产市场经历了十年的高速发展，整体市场规模加速扩大，房价与销售量双双迅速窜升。究其根源，国民置业的刚性需求和流动性过剩带来的弹性需求是促使我国房地产行业欣欣向荣的关键驱动要素。这同样也反映了房地产作为一种商品，在我国具有使用品和投资品的双重属性。作为使用品，房地产主要用来满足结婚生子等家庭形态变化所带来的购房需求、城市化进程带来的初次购房需求以及城镇居民的改善性购房需求。其中，前两种需求作为刚性需求几乎不受经济周期的影响；而改善性购房需求相对而言更加具有弹性，或多或少受经济周期的影响。到目前为止，我国房地产市场还处于尚未成熟稳定的市场形态，国民的置业需求远未得到满房地产行业足。1998年至今，我国城镇人口的商品住宅累计新增消费只有43亿平方米。考虑到中国6亿的城镇人口规模，并按照国家提出的城镇人口住宅建筑面积发展目标（人均30平方米）来估算对于商品住宅的总需求量应该在180亿平方米。这样看来，43亿平方米的面积增量仅满足了商品住宅总需求量的24%。可见，作为使用品的房地产在未来仍有强劲的刚性需求。除了使用品这一属性，在房地产的稀缺性、消费者的刚性需求加上中国有限的投资渠道共同的推波助澜下，房地产在中国不仅仅是一种使用品，更被热捧为一种投资品，而投资行为的进一步发展演变就不可避免地成了投机行为。作为投资品，对于房地产的弹性需求带动了我国房地产资产价格的快速上升，刺激了我国房地产市场的繁荣。弹性需求主要包括外资热钱以及国内企业和居民的投资。一方面，与欧美日等成熟市场相比，中国房地产价值处于相对低估的水平，再加上人民币的相对低估导致大量外资热钱流入用于购买中国房地产资产。另一方面，中国经济的迅猛发展加上收入的分配不公，使得大幅增加的私人货币收入集中在少数有钱人手中，刺激了这一群体对房地产资产的投资需求。而在资金成本较低、投资渠道狭窄的环境下，有些国内企业也参与到房地产市场中，从而加速了市场泡沫的积聚。中国的房地产市场到目前为止主要经历了两个阶段。1998-2007年，房地产行业处于高速发展期，销售量与房产价格齐头并进；到了2008年，受到国际金融危机的影响，外资热钱的投资活动明显减弱加上资产价格缩水给国内企业和居民带来的财富的缩水，大大减低了对于房地产的弹性需求。然而，由80后结婚生子高峰、城市化形成的初次置业和城镇人口改善性住宅消费需求这三方面构成的刚性需求仍然很大。因此，在未来五年，我国房地产市场将主要由刚性需求驱动，巨大的刚性需求将引领整个房地产市场长期向好。[图表一]图表一.中国房地产市场发展路径图1）销售数据为上半年折年计算所得估计值作为对国民经济有着重要影响的行业，房地产行业一直以来都受到政府的密切关注。国家通过宏观调控的手段在一定程度上有能力控制房地产行业。因此，为了推动中国经济长期持续稳定的发展，建立一个健康稳定发展的房地产市场必不可少。对此，政府在不同时期都积极地采取相应的措施来平抑房地产市场的巨大波动，尽可能平衡普通老百姓和房地产商的利益。过去，当房地产市场处于峰值的时期，政府通过金融、财政、行政、交易及开发等各种政策来调控住宅市场的发展，从而对开发商在土地储备、融资能力和开发能力方面提出更高的要求。例如，通过征收土地增值税、不动产税等防止住宅商品市场暴利的状况，通过紧缩开发商的贷款以限制其扩张。现在，当房地产市场处于低谷，政府又出台一系列针对购房者的信贷政策，例如调整居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的房贷利率和首付款比例，以释放行业的刚性需求。1.2 中国保障性住房建设是未来发展的重要方向国务院总理温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时，首次提出要抓紧建立住房保障体系，“重点发展面向中低收入家庭的住房”“通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房困难”等语句相继出现，并允诺“坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”。国务院具体出台了四项指导原则和四项具体措施，明确了中央用于廉租住房制度建设的资金额，并要求各级地方政府增加相关投入。此外，政府工作报告同时体现了“各得其所”的内涵：廉租房和经济适用房用来解决低收入群众住房困难，中低价位普通商品房着眼于解决中等收入家庭住房问题，而高收入家庭的住房主要通过市场解决。保障性住房体系作为关系到民生以及和谐社会构建的重要组成部分之一引起了广泛关注。在这里，我们不妨看看国际上其他国家和地区在住房保障体系方面的成功案例，其中香港和新加坡将是重点的研究对象。通过学习与借鉴先进的方法，帮助我们更好地完善我国的住房保障体系。香港是全世界公认有效解决社会居住保障问题的一个典范地区。香港的房地产供应结构是典型的金字塔结构。最底层的第一梯级是廉租房，占整个房地产住宅市场的30%左右。廉租房由政府提供，租金低于市价50%以上，香港收入最低的市民大多就是住廉租房。满足一定条件的居民也有权力购买廉租房，但是低廉的租金和冷清的交易市场使得居民基本上没有购买需求，这也杜绝了把廉租房作为投资品进行投资甚至投机的现象；廉租房上面一个梯级是居屋，与我们的经济适用房类似，这部分大概占整个房产市场的15%，其售价比一般的商品房便宜40%。然而由于其用材档次较差、户型偏小、小区密度又偏高，减少了那些买得起商品房的人对居屋的兴趣，从而减少了居屋的购买者与普通商品房购买者的交叠；最后一个梯级，也就是位于金字塔顶端的则是普通商品房，由房地产商投资开发、市场化运作。在整个消费梯级中第一、第二梯级就是面向中低收入的保障性住房，香港政府根据这部分居民的收入情况和对住房的不同需求在不同时期提出不同的解决方案，并通过建立市场准入与退出机制，公平有效地实施公共房屋分配政策。中国保障性住房体系的发展仍面临重重挑战，任重而道远。我国建立保障性住房体系主要的挑战包括：首先，由于在我国对保障性住房有需求的低收入家庭数量庞大，而对于建设部提出的房地产行业计划通过未来三年多时间，增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区改造目标，各地政府如何能确保有足够的资金支持；此外，由于目前房地产市场尚未形成清晰的梯级消费结构，因此政府对保障性住房的购买者也很难准确鉴别身份，这就导致了灰色区域的出现。因此，政府必须建立公平合理的市场机制使得保障性住房能够真正地解决低收入人群的作用，而不是成为某些人用于投资和投机的工具。1.3. 中国房地产市场作为支柱产业，与实体经济紧密相关2008年11月10日，国务院总理温家宝在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议上发表重要讲话时指出：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。”此言一出，引起了各方关注，也使关于房地产是否是支柱产业的争论告一段落，可以说给中国的房地产行业长远定了性，也就是在今后相当长的一段时间内，房地产作为支柱产业的地位不会发生变化，仍然会起到支撑中国国民经济发展的重要作用。从国民经济贡献度这一角度出发，房地产的支柱产业地位毋庸置疑，主要来源于以下三个方面：房地产行业本身经济总量庞大：统计数据表明，2007年房地产业实际完成投资对GDP的占比为10.1%，对城镇固定资产投资的占比更是达到21.5%。有关研究表明：当国家处于工业化加速发展阶段的时期，房地产业必然获得较快的发展。例如：英国在19世纪经济起飞时期，房地产及其相关的投资就占全国投资的40%；而日本在二战结束后，对于住宅房产的投资占固定资产形成价值总额的21%-27%。发达国家的资料显示，这个阶段大约经历20年至30年。对相关产业的拉动作用大：房地产行业不仅自身占的经济总量较大，而且其上下游的产业链也相当长，从而起到拉动