高通智库2009年中国房地产趋势预测与操作建议2008年12月15日2009年中国房地产趋势预测与操作建议2008年12月目录第一部分09年房地产面临的经济、政策环境...........................3一、内地经济景气趋于“冰点”...............................................................................................3二、2009年内地出现通缩可能性显著增强..........................................................................5三、09年经济政策诉求——缩短“U字型”底部..............................................................6三、“一个月时间”对房地产业“三次政策升级”....................................................................8四、近期已出台对房地产有直接影响的节点性政策.........................................................10五、当前主要城市住宅运行特点与基本结论.....................................................................11第二部分房地产调整情况和趋势判断.................................14一、潜在出台房地产政策，及市场效果评估.....................................................................14二、成交量判断：存货、房价结合点、供应量、资金.....................................................17三、购房者预期变化与消费能力评价.................................................................................23四、房企、政策、置业预期三者之间的新平衡点.............................................................27第三部分、2009年市场、行业格局变化................................28一、未来房地产产品格局预测.............................................................................................28二、长期政策思维——将促使房地产商业模式变革.........................................................29三、保障性住房建设升级——阶段影响与长期变数.........................................................31四、关注商业地产投资机会.................................................................................................34五、土地流转制度改革与房地产的关联.............................................................................36Page2of372009年中国房地产趋势预测与操作建议2008年12月第一部分09年房地产面临的经济、政策环境一、内地经济景气趋于“冰点”内地经济增长连续5个季度回落，中国经济步入调整周期。由于本轮中国经济周期调整与全球经济周期调整相重叠，当前与2009年内地经济增长面临加速下调风险。目前内地经济调整，既受全球经济调整和金融危机的冲击，也是内地上半年紧缩政策的结果，进一步深调风险和时间周期，均非常之不乐观。但同时，内地宏调政策的力度和效力，将成为2009年内地经济发展和增长情况的关键，也将成为影响房地产发展的最大变量因素。图1：内地经济进一步放缓内地最新几项经济指标，呈量价齐缩之势，内地经济景气趋向“冰点”，彰显经济加速恶化风险。10月份，月度发电量同比增速已连续6个月回落。其中，火力发电量同比下滑接近2个百分点。由于发电量无法储存，因此这一数据为经济景气最真实指标。并且，由于内地经济处于第二产业崛起的阶段，由此发电量能够真实和核心地反映内地经济发展和增长情况。各项指标在短周期内出现深调变化，使2009年上半年内地经济增长情况预期悲观。10月份，全国规模以上工业企业增加值同比增长8.2%，比上年同期回落9.7个百分点。Page3of372009年中国房地产趋势预测与操作建议2008年12月图2：月发电量增速迅速回落(%)另一方面，全球金融和企业的去杠杆化，对实体经济和金融产生漫长而痛苦的影响，将使全球经济恢复经历较长的U字型周期。国际经济的敏感指数——“波罗地海指数”，也显示全球经济调整的进一步恶化。2008年“波罗地海干散货轮运价指数”已由11800点跌至600多点。进入三季度后，内地港口外贸货物吞吐量和增速急剧下滑，出口低迷，预计09年出口对于GDP的贡献接近于0，甚至为负。图3：沿海主要港口外贸货物吞吐量220151.5101％亿吨50.500-52008.012008.022008.032008.042008.052008.062008.072008.082008.09工业企业增加值(%)外贸货物吞吐量（亿吨）同比％内地在出口和房地产调整下，11月份内地经济指标的进一步恶化，使市场和政府对2009年中国经济走势的担心更趋严重。形势所迫，内地政府及时调整了经济政策取向，并在货币和财政政策等方面都采取了大胆和坚决有力的措施。对内地房地产而言，2009年经济对房地产的负面影响将更突出。不过，在外部环境恶化下，扩大内需将扮演重要角色。房地产在经济拉动方面将受到更多重视，鼓励政策对房地产定位的进一步改变存在可能。Page4of372009年中国房地产趋势预测与操作建议2008年12月二、2009年内地出现通缩可能性显著增强2009年内地经济将出现通缩的可能性显著增强。从CPI看，2008年2月份同比增长8.7%，为1996年的最高点；到年中6月份为7.1%，而到11月迅速回落到2.4%。PPI从9月份同比增长9.1%，到11月份同比增长2%，在两个月的极短时间内迅速回落7.1个百分点。可预期2008年的12份CPI、PPI仍将下行。从经济规律看，在经济上行期，CPI增幅会高于PPI；在经济下行期，PPI下行幅度高于CPI，并将残酷无情的拉低CPI。最近工业原材料价格指数以近乎自由落体的速度下降，表明在今后几个月里，中国的PPI将可能急剧下降。一场通货紧缩的风暴正在聚集能量，在2009年上半年将出现通缩的迹象，并有可能在下半年及之后演变成持续通缩，这种态势必将导致更富刺激性的政策出台。图4：11月PPI与CPI均创新低自2007年下半年以来实施的紧缩政策——行政性的信贷控制——遏制了货币和信贷的迅速扩张。考虑到通常的滞后效应，在随后的几个月里，这些措施对通货膨胀的抑制可能会变得明显。从需求方面看，出口进一步走弱，显示不利的外部需求也可能导致通货紧缩。中国过去的经验表明，明显降低的出口增长应该会抑制通胀或引起通货紧缩。在近期历史上中国曾遭受两次通货紧缩：一次出现在亚洲金融危机时，另一次在纳斯达克泡沫破灭后。Page5of372009年中国房地产趋势预测与操作建议2008年12月实际上剔除价格因素影响后2008年中国的出口已经减速接近10个百分点，考虑到目前的内外情况，不可避免的局面是出口的实际增长率将进一步下滑。从历史上看，在1998年亚洲金融危机期间，中国的实际出口增长率下降接近15个百分点；在2001年的科网泡沫破灭期间，出口下降接近25个百分点；以此来猜测，2009年中国的实际出口增长率很可能进入负值区间，例如-10%左右。更为严重的是，内地贸易顺差规模、一般贸易或总贸易相对GDP的大小，均显示目前内地经济对外需的依赖程度比以往要深许多。实体经济活动指标也显示，工业相关活动减速的幅度大于其它经济部门，反映了房地产投资和重工业生产正在放缓。外需不足导致的出口下降只是导致工业增加值大幅下降的一方面因素。外需不足引发的国内需求调整表现为：一、大宗商品价格7月份以来的暴跌形成了企业的去库存化过程。企业有大量原材料库存，下半年就不再购买，所以上游产业发展大幅度放慢；其二是因为国内的房地产、汽车行业的大幅度放慢；其三才是因为出口放慢。同时，通货紧缩并不总是一件坏事。如果是源自正面的供给冲击，则是“好”的通缩；如果是负面的需求冲击，则是“坏”的通缩。当前最佳判断是，预计将出现在2009年1月的潜在通货紧缩将很大可能上属于前者。以近乎自由落体方式进行的大幅价格修正，更多是一个金融现象，而非实体经济现象。与通货膨胀一样，通货紧缩最终也是一个货币现象。在此背景下，2009年上半年的通缩是否将持续到下半年，将取决于政策反应。三、09年经济政策诉求——缩短“U字型”底部预计2009年上半年内地经济通缩压力明显，但在刺激政策下，下半年将改善和缓