2006.8.12如何进行房地产市场分析课件讲稿正确地做事还需在实战项目的传、帮、带中更多的活学活用。理论联系实际，以实用为原则，指导新人做正确的事，使之能够尽快融入工作团队。理论联系实际，以实用为原则，指导新人做正确的事，使之能够尽快融入工作团队。本报告是严格保密的。课程目标为什么要进行房地产市场分析？什么是房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法本报告是严格保密的。学习内容理论部分案例学习??具体起到哪些作用呢？。评估项目所处的市场环境。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场。规避市场风险。制定项目的发展方向和市场定位。推荐最具竞争力的产品建议。评估开发商目标实现的可能性。。。123456市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。本报告是严格保密的。为什么要进行房地产市场分析？消费者市场开发商建筑师开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁。－－这正是我们房地产顾问存在的意义，我们提出的所有建议都是基于对市场的理性判断针对某种特定物业研究市场的供需关系。市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！本报告是严格保密的。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）概念，即指：什么是房地产市场分析？本报告是严格保密的。预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素目标客户的消费价值趋向（偏好）等预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素：?确定目标消费人口、家庭和客户特征统计?目标消费者收入、支付能力和购买力?迁居和交通方式?STEP1:需求市场分析－目标客户需求分析通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。?本报告是严格保密的。STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析供给分析主要考虑以下关键因素：在建或者正在筹建、拟建的项目?租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动?现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）供给分析主要考虑以下关键因素：?现有物业的供应类型和各供应面积?空置率和空置物业的特点?近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况?通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。?后面与案例结合讲解本项目的目标客户是谁？目标客户的置业需求和偏好是怎样的？本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、超越、还是差异化竞争？本项目的目标客户是谁？目标客户的置业需求和偏好是怎样的？本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、超越、还是差异化竞争？1.2.3.1.2.3.本报告是严格保密的。STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题竞争供给分析客户需求分析项目市场分析青岛高端住宅市场项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？专业市场分析青岛住宅市场三个层次两个方面三个时段本报告是严格保密的。区域市场分析区域市场、专业物业市场、项目物业市场供给、需求过去、现在、未来???1。思路房地产市场分析的思路、步骤和方法青岛房地产市场区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？例如：本报告是严格保密的。2。步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。第一步：市场区域界定第二步：区域经济环境和市场分析第三步：专业市场分析第四步：项目市场分析区域房地产市场分析区域经济环境分析（一）基本内容+本报告是严格保密的。3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。第二步区域经济环境和市场分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源?区域经济环境分析?区域房地产市场分析本报告是严格保密的。3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得?各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴?土地、规划部门的政府官员访谈?规划、房地产等专业人士访谈萎缩停滞8000以上稳定发展高速发展减缓发展阶段改善需求为主缓慢发展综合发展型房地产业发展状况4000～80004-5%5-8%平稳发展阶段改善需求为主小于4%大于8%平稳发展，以质量为主，数量与质量并重宏观经济增长3000～4000快速发展阶段生存、改善需求兼有快速发展以数量为主，数量与质量并重本报告是严格保密的。3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法启动阶段生存需求800～3000超速发展单纯数量型人均GDP（美元）发展阶段需求特征发展特征人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标阶段价格开发商策略无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼一次性卖楼最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价条市场典型表现阶段：复苏发展危直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者机萧复苏发展危机萧条房地产周期理论本报告是严格保密的。房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段GDP增速人均GDP增速房地产发展程度判断因素：???37异常25%0.21.11.130~3715%~255基本正常0.14-0.21.0~1.11.0~1.1房地产市场预警预报指标体系22~305%~15%正常运行0.1-0.140.9~1.00.9~1.015~22-5%~5%基本正常0.05-0.10.8~0.90.8~0.915异常-5%0.05本报告是严格保密的。适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%0.8反映商品房供求是否平衡的指标0.8反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产开发投资额增幅房地产开发投资/GDP房地产开发投资/固定资产投资销售面积/竣工面积商品房销售额/房地产投资额第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标典型全国性指数中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数国房指数适用范围应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等说明中国当前几种主要的房地产指数本报告是严格保密的。3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数分类房地产价格指数房地产综合景气指数第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标西安77487.9%34.8%7.611.212.118.9武汉85249.0%40.6%住房消费占总消费支出的比重（%）成都96417.4%38.3%0.45—0.50.4—0.45恩格尔系数0.55—0.590.50—0.55重庆809411.6%38.1%恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低天津1031310.5%37.7%9.415.520—30上海1486712.2%37.2%住房消费占总消费性支出的比重（%）北京1388211.4%31.7%2004年我国各主要城市的恩格尔系数0.4—0.50.5—0.590.2—0.39恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数人均可支配收入（元）较上年增速恩格尔系数本报告是严格保密的。3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法温饱型小康型富裕型消费类型第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属于平均数