区域市场月度报告楼市表现166月广州住宅市场价量微升、供应结构变化拉低均价16土地市场186月广州推介54幅土地、下半年将迎来推地高峰18【杭州】20地方政策与规划20杭州西湖风景区严禁房地产开发20部省合作推进浙江海洋经济发展示范区建设20楼市表现21杭州主城区存量房近5.5万套突破历史高位21土地市场22上半年杭州土地市场低迷、地价同环比增速放缓22【重庆】24地方政策与规划24九龙坡区将建成陶家商圈——打造第三大核心商圈24观音桥商圈核心区周边将新建4个公共立体停车楼25重庆两江新区建筑将控高、预留建设用地25重庆调高房企企业所得税计税毛利率水平25楼市表现256月成都楼市量跌价稳、多楼盘降价促销25土地市场276月重庆仅2宗商住用地成交、上半年成交量跌近5成27【成都】28地方政策与规划28成都规划建设50万平方米西部国际博览城28成都将对房地产市场“一房一价”进行常态检查28楼市表现286月成都5000-8000元∕㎡房源成市场主力28土地市场306月成都土地市场现优质地块流拍、开发商拿地谨慎30www.gaotongchina.com2区域市场月度报告一、房地产市场主要指标数据【房地产开发完成情况】开发投资维持高位、新开工面积增速持续放缓1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。1-5月份，全国房地产开发企业房屋施工面积377516万平方米，同比增长32.4%；房屋新开工面积76118万平方米，增长23.8%；房屋竣工面积21621万平方米，增长12.9%，其中，住宅竣工面积17238万平方米，增长12.7%。1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。图表1：2011年1-5月全国房地产开发投资额同比增长34.3%资料来源：Wind高通智库图表2：2011年1-5月房地产市场新开工情况www.gaotongchina.com3区域市场月度报告资料来源：Wind高通智库【商品房销售情况】商品房销售如期回暖、房价增速继续放缓1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%。其中，住宅销售面积增长8.5%，办公楼增长3.5%，商业营业用房增长13.4%。1-5月份，全国商品房销售额18620亿元，同比增长18.1%。其中，住宅销售额增长16.0%，办公楼和商业营业用房分别增长26.5%和31.6%。1-5月住宅累计销售均价5303元/平方米，同比涨6.9%，增速较年初显著缩小了4.6个百分点。5月单月商品房销售面积8034万平方米，环比上涨10.7%，同比增加18.5%；单月销售额4542亿元，环比上涨15.7%，同比增加36.2%。5月单月住宅均价5283元/平方米，环比涨5.4%。图表3：2011年1-5月全国商品房供求情况资料来源：Wind高通智库二、重点城市六月楼市分析6月多地楼市成交冷清、住宅市场现供过于求进入6月以来，全国主要城市住宅库存量上升，北京、南京、杭州等多数城市维持供过于求局面，开发商销售压力大增。为缓解市场压力，不少开发商加快推盘速度，部分城市库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化，去库存时间升至近年来高位。6月份，在在我们重点监测的14个城市中，一线城市中，广州和上海的成交量出现环比下跌，北京期房住宅成交量环比上涨东莞、长沙的成交量出现环比下跌，最高跌幅达16.29%；二线城市中，天津、南京、苏州、21.34%。总体来看，6月楼市并未延续5月的回暖势头，受限购、限贷等房地产调控政策影www.gaotongchina.com4区域市场月度报告响，投资性购房需求大大减少，房产需求的刚性仍是购房的主要来源。开发商推盘也转向刚需为主，且郊区化趋势明显，多地楼市显冷清。预计短期内房地产市场成交量仍将维持在较低水平，随着保障房建设今年11月份完工，以及市场库存及新增供应被调控迫出，导致集中释放，在货币政策和融资渠道继续收紧的情况下，房价在下半年或将进入下行通道。图表4：重点监测城市2011年6月份成交量(截止到6月30日)月成交区域城市（平方米或套）注释6月5月环比变动同比变动5月环比变动5月同比变动北京72059461962716.29%73.66%6.77%18.85%期房住宅签约面积天津759071808813-6.15%50.46%76.49%27.41%住宅成交面积环渤海济南353834203.45%177.27%56.14%103.69%住宅成交面积青岛71310264474310.60%45.87%11.13%-0.36%住宅成交套数平均54907651915157.64%55.81%28.10%15.05%上海14967651593504-6.07%14.62%-0.62%40.20%住宅成交面积南京287981316877-9.12%20.46%49.59%38.05%住宅成交面积长三角杭州------商品房成交面积苏州380465393912-3.41%95.80%15.35%148.38%住宅成交面积平均721737768098-6.04%46.16%6.84%51.13%去除杭州影响广州745095809224-7.93%93.36%44.39%81.17%住宅签约面积深圳2835242744223.32%-26.42%52.55%139.91%商品房成交面积珠三角东莞427387543353-21.34%180.33%0.82%126.37%商品住宅成交面积平均485335542333-10.51%57.72%27.18%103.10%重庆1194176104707714.05%469.57-11.39%12.84%商品房成交面积成都4181553926746.49%-66.94%15.03%32.31%商品住宅成交面积中西部长沙526092609774-13.72%-16.49%64.15%18.70%商品住宅成交面积平均7128086831754.34%1.62%8.18%19.04%数据来源：Wind高通智库整理三、区域城市楼市分析【北京】地方政策与规划北京政府通过预售证调控楼盘定价目前北京开发商在为以旧带新的楼盘申请预售许可证时，如果最新一期新开盘的房源定价超过往期开盘项目，就很难拿到预售许可证。住建委对于商品房价格有一个动态评估系统，如果超过了预期的上限就不会发证，需要开发商重新定价。针对项目后期的www.gaotongchina.com5区域市场月度报告定价，也不能较大幅度地超过项目前期所申报的价格，否则也无法通过审批。北京市拟发500亿企业债支持保障房建设北京住总集团董事长张贵林透露，北京市政府对保障房建设的资金筹措支持力度非常大，计划发行500亿企业债，其中相当大比例资金用于保障房建设，另外还有一部分用于重大工程建设。同时，目前住总、首开和金隅都在申请发保障性住房专项企业债，现在正在走程序。楼市表现6月北京新建住宅市场供大于求、推盘郊区化致均价结构性下调6月，北京单月供应近万套住宅，大幅刷新了今年楼市放量纪录。主流房企近期集中推盘，万科、金隅、住总、远洋、中铁建等纷纷推出房源。6月领取预售证的商品住宅项目达到31个，其中郊区项目达到19个，占比超过61%。由于郊区低价楼盘已成市场主流，使得成交均价出现结构性下调。统计显示，1至6月供应量呈现梯度增长，与当月的新房住宅成交量相比，1至5月新房住宅成交量均高于供应量，而6月份供售格局发生逆转，除去年11月份之外，这也是2010年以来新房市场首次出现供大于售的情况。2011年上半年，北京一手住宅市场期房现房合计签约43353套，同比下跌16.4%，签约率只有43%，其中有43个项目签约率不足四成。2011年上半年共98个项目取得预售证，较去年上半年的161个减少39%；上半年期房住宅供应套数32039套，同比去年上半年也减少了29%。今年八成单价2万-2.5万元/平方米的项目位于昌平、顺义、通州、大兴等郊区，从去年来看近郊区域的成交均价在1.7万元/平方米左右，当前近郊项目定价显然过高，加之位置偏远，各项设施均不完善，因此不被购房者所接受而滞销。图表5：北京商品房月度供求走势资料来源：高通智库www.gaotongchina.com6区域市场月度报告图表6：北京商品房成交均价月度走势资料来源：高通智库图表7：北京商品住宅成交月度走势（万平方米、元/每方米）资料来源：Wind高通智库土地市场6月现单价超4.3万地王、供地郊区化致楼面地价下降6月北京市土地市场共供应经营性用地21幅，供应面积956100平方米；成交经营性用地8幅，成交面积907679平方米。6月27日出让的崇文菜市场（含西侧地）地块，在经历33轮竞拍后，该地块被合景泰富地产旗下公司广州丰璟房地产获得，成交总地价为7．1亿元，规划建筑面积为16424．7平方米，折合楼面价为43227．58元／平方米，成为北京“单价地王”。。2011年上半年，北京市土地市场共出让114幅土地，其中住宅用地20幅，出让面积163万平方米，与去年同期相比下调了39%。上半年平均住宅楼面地价为4122元/平方米，不到去年同期9427元/平方米的一半。分析认为，除了开发商资金压力较大、拿地谨慎外，土地供应郊区化是楼面价大幅www.gaotong