典型项目研究一、金地产品线（一）概述?金地集团作为国内大型优质开发企业，具有较为系统地对产品线的划分。目前已形成七大产品系列，分别是：白金系、天系、名系、未来系、格林系、自在城系及高端特色产品钻石系。金地认为同一产品线上的项目，拥有不同的市场消费群体，互不矛盾，互相补充，对金地品牌能够相辅相成，金地集团最终形成了“以中档住宅为主，以中高档住宅、商业地产为辅”的产品结构策略。??www.gaotongchina.com2www.gaotongchina.com3典型项目研究????企业产品线分类金海湾花园市区金地翠堤湾市区金地长青湾市区金地荔湖城市区深圳金地翠园市区深圳金地香蜜山市区宁波金地国际花园市区武汉金地国际花园市区金地仰山城郊未未来（上海）市区金地·梅陇镇市区金地·格林小城(武汉)城郊金地·格林小城（东莞）城郊金地·格林小镇(北京)城郊上海格林春晓城郊系列名?特点?代表项目?区位?子系列土地属性?产品核心价值?主力客户群构成?品质分类?白金系城市别墅系列金地紫乐府(天津)市区（1）交通较为便利、周边配套齐全（2）稀缺地段，闹中取静追求城市便利及居住享受富贵之家高端天系拥有独特资源的豪华精装修公寓金地海景花园市区占大型公园、江景、海景等稀缺资源追求生态居住环境青年持家、小太阳、后小太阳、中年三代中端名系主城区本土化城市公寓北京金地国际花园市区（1）地处闹市，人流混杂有噪音（2）交通密集、配套齐全追求便捷生活、城市改善小太阳、后小太阳、青年三代、中年三代中端未来系主城拓展区时尚城市公寓金地·未来域(上海)城郊（1）地处主城拓展区，交通不密集（2）离成熟区域近，周边配套较全（3）周边环境优美追求改善型人群，注重居住环境首次置业人群青年持家中端格林系城郊生态园区金地·格林世界(上海)城郊（1）随处城郊，但交通较便利（2）周边配套较全（3）环境舒适宜人便捷生活、城市栖居、低总价优势中端收入人群、青年之家、青年持家中端www.gaotongchina.com4典型项目研究?杭州金地自在城市区南京金地自在城市区金地天御郊区?19金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳市场，不浅已布局全国个城市。自在城系主城拓展区大规模复合型高品质社区金地中心(北京)市区（1）地理位置优越，具有商业属性（2）交通发达注重工作便利的商务户型，关注产品服务及品质高收入人群，二次或三次置业者中高端钻石系资源稀缺型豪华别墅金地佘山天境郊区（1）交通较便利、周边配套齐全（2）稀缺地段，自然资源丰厚（3）有文化底蕴追求郊区享受和居住品质、宜居生态富豪之家、富贵之家特色精品典型项目研究金地集团区域发展战略（二）产品线分类介绍?1.白金系：城市高端别墅系列?白金系产品主要以独栋、双拼和联排别墅的物业形态为主，通过对地块自然资源的充分挖掘，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验。?充分满足客户群对自然闲适的低密度住区氛围有强烈偏好，强调对自然景观资源如水景、园景、山景等的营造，重视对客户生活中个性化生活如庭院、地下室、露台、平台等空间的营造，对私密性和领域感超乎寻常的重视，建筑和景观所表现出的品质感异常出众。?2.天系：拥有独特资源的豪华精装公寓??天系产品主要以创新的豪华精装修公寓或类别墅形态，主力面积达到170平米以上，通过对建筑立面、室内户型和装修、公寓大堂及电梯厅、会所功能空间的强化打造，为客户创造私密、奢华、有品位的高端公寓生活。?www.gaotongchina.com5典型项目研究其地段往往占有如国际学校、市中心大型公园、江景、海景、高尔夫等独特资源，产品强调精装修的功能和品牌、重视对社区公共配套和服务的要求，讲究户型尺度的高舒适性及建筑立面、室内公共部分装修品质感的高要求，同时也重视对入户方式的高要求，通常配有豪华和专属感极强的高端会所。?天系的代表项目有金地海景花园、金海湾花园及金地翠堤湾等。它们分别坐拥大型公园、江景、海景等独特资源。由于位于城市核心地段，交通便利，社区及周边配套齐全。它属于金地集团的中端项目，通常面对的客户为城市改善型人群。?3.名系：主城区本土化城市公寓?名系产品是主要以市中心高层公寓为主的物业形态，其主力面积以130‐150的三房、170左右的四房为主，通过对建筑立面、室内户型和装修、大堂电梯厅、会所的强化打造，为客户营造舒适、有品位、有品质的中高端市中心公寓生活。?名系产品在地段选择，充分满足客户群对核心地段、城市级配套的高偏好度，在建筑立面、室内公共部分装修品质感有较高要求，对入户方式的舒适性也有较高要求，对会所的功能类型和专属上相当重视。?名系的代表楼盘如北京金地国际花园，地处城市中心的国贸商圈，易受人流混杂及噪音的影响，并不适合打造顶级豪宅产品，因此名系列往往以面向商务型精英的精装小户型产品为主，并结合当地特有的文化特征吸引这部分高端客户。?4.未来系：主城拓展区时尚城市公寓??未来系产品主要以创新和高附加值的中小户型产品为主，主力面积为90平米以下的两房或三房、110‐130平米的紧凑三房或3+1房，通过风格前卫现代的立面造型、富有情趣的社区公共空间、功能完备的会所以及精致的精装修解决方案，为客户创造未来、前沿、时尚的居住感受。?以交通出行的便利性、社区生活配套的便利性及品味时尚，满足客群的置业需求。社区营造重视户型空间的功能性和附加值及社区公共空间，会所注重功能性，社区风格较为新潮前卫。这类产品所面对的客群多为首次置业者。?5.格林系：城郊生态园区??格林系产品立足于城市郊区，通常占有较为优越的自然资源，通过尽可能多的设置低密度的物业形态，营造自然闲适的园林风格，同时打造偏向于体育功能的会所，以集聚人气。其园区追求安逸闲适的生活，讲究对户型空间的舒适度，同时对社区景观和活动空间也以非常高的要求打造，建筑立面多采用风情化的处理手法。?从格林系列的产品一般位于城市近郊的区位以及价格水平来看（北京格林小镇均价4700?元/㎡），其普通住宅所针对的人群主要为中低端人群。?www.gaotongchina.com6典型项目研究6.自在城系：主城拓展区大规模复合型高品质社区?自在城系产品系金地集23年开发经验的大成之作，建筑体量通常在70万方以上，以多种物业类型复合（社区混搭、组团集中），通过多重商业配套体系（集中商业、特色商业街和组团商业）、健身康乐体系（多会所差异化定位）以及社区服务体系的运作，形成身自在心自在的大型复合高品质社区生活模式。?自在城系产品重视对社区综合配套的完备度和复合度，对邻里交往、社区氛围的关注度特别高，其营造目标是希望客户在大社区里能够实现除工作之外的几乎所有的生活功能，如购物、体育锻炼、聚会交往等。同时，自在城系产品对户型空间的功能性和附加值的重视程度极高，对会所功能和档次都有相当的要求，普遍采用沉稳大气的立面风格，并统一营造协调的整体风格。?7.钻石系：景观资源稀缺型豪华别墅?钻石系产品是金地集团近期研发的创新豪华高端别墅，主要以独栋、双拼和联排别墅的物业形态，以占有景观极其优越的稀缺资源为园区开发选址。通过对地块自然资源的充分挖掘，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验。?类产品为顶级塔尖人士量身定做。通过豪华精装修、高档次专属性会所等为客户创造私密、奢华、有品位的高端别墅生活。?产品生命周期?www.gaotongchina.com7典型项目研究（三）企业产品线发展趋势?根据我们对金地2010年年报中的土地储备项目分析所得，公司2010年获取14个项目,新增土地储备368万平方米。截止报告期末,?公司储备达1687.5万平方米,其中权益储备1443.2万平方米，公司近期无土地储备之忧。从项目分布上来看,公司新增项目重点布局环渤海的沈阳、北京、大连、长三角的上海、常州、宁波、珠三角的深圳和珠海以及中部的长沙和武汉。其中大连、烟台、长沙和常州为新进城市，体现了公司在二线城市继续扩张战略意图。报告期内，公司明确了“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼,?协同发展,成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略。由此推测，以区位来定义，金地未来的产品线将更关注于城市栖居，城市改善型项目，以及一些位于城市中心稀缺地段的高端项目。同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入，金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。?金地集团产品线的发展目标为80%是中档住宅产品，20%是高档住宅产品。同时拓展写字楼和商业物业。??二、案例解析——赵巷项目?金地佘山天境(一)项目概况金地佘山天境位于上海青浦区赵巷镇，属于郊区低密度项目。项目总占地315亩，规划容积率为1.0，绿化率达到51.9%，项目总建面约为21万平米，分二期开发建设。一期建筑面积10万多平方米，由2个BLOCK和1个会所组成，共有383户，于2011年6月25日开盘推出230‐550平米的精装平墅，预计2013年入住。?小区西侧为宽约50米的天然河道——崧塘河，北侧为业锦路，也就是小区的迎宾道——银杏大道。东侧为人工河道——信息河，与崧塘河形成双龙抱珠的上上风水格局，南侧为规划道路。早在项目拿地之前，金地早已开始着手对豪宅产品的研究，经过多地考察，历时3年研究发现：真正的豪宅除