Consulting万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之6Zion美国房地产行业的发展历史北京锡恩企业管理顾问公司ConsultingZion北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国房地产行业的发展历史1.基础的历史数据2.居民住宅的变迁3.美国房地产相关法规的变革4.房地产业发展周期与经济波动的关系ConsultingZion1、基础历史数据北京锡恩企业管理顾问公司ConsultingZion2002200002199819699119941929911990198891198619489119821957910100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,0006419北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential亿美元10美国房地产市值总量变化ConsultingZion20029991699139910919879148911891879157197291969166910200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0003691北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国房地产行业结算套数年份套数ConsultingZion持续增长时间超过历史上其他时期，持续10几年的高速增长10021999197991199519399119911998911987195891198319189119791977911975193791197119961919671956190200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0006319数据来源美国联邦统计局北京锡恩企业管理顾问公司:ZionConsultingConfidential90年后年度新屋出售套数不断增长0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000ConsultingZion年新屋销售量（套）0120199919791995199391平均售价（＄）19198919879158198319811919791977197519739117196919679156193619$0$50,000$100,000$150,000$200,000$250,000北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国房地产行业平均单价ConsultingZion增长指数020406080100120192919341939194419491954195919641969197419791984198919941999年份数据来源：美国商务部经济分析局北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国近一个世纪的住房价格指数变化ConsultingZion300200027991199419199188918591289197916719379107917619020406080100120北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential6491美国房地产价格指数变动（vs.2000年)020,00040,00060,00080,000100,000120,000ConsultingZion家庭数目（千户）202000208919691949192991GDP(亿美元）09198981681948192819081919787196719197471927190.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.00北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%ConsultingZion人口环比增长2002020000289191996919GDP环比增长1994919299109191988819986149812819198081997816971197471919727190.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）截止年已达亿20028600ConsultingZion1993年突破5000亿2002200020891969914991199219091989811986194819298119751946190200,000400,000600,000800,0001,000,000百万美元北京锡恩企业管理顾问公司数据来源美国联邦统计局ZionConsultingConfidential:近半个世纪美国房地产业市值总量变化ConsultingZion势趋合整业行%ofStarts%ofSales北京锡恩企业管理顾问公司0102030405060199019952000200520102015ZionConsultingConfidential美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线ConsultingZion居民住宅的变迁北京锡恩企业管理顾问公司ConsultingZion年在建造中的房屋在建造中的房屋1999Circa1950Levittown,Circa虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生了翻天覆地的变化北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential美国住宅地产业50年的变迁ConsultingZion北京锡恩企业管理顾问公司???????ZionConsultingConfidential本年度新开工房屋：1.9million（套）新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺家庭拥有房屋的比例：55.0%消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好）新开工单家庭住宅比例占全部市场的88%67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都不安装空调二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年）ConsultingZion?????本年度新开工房屋：2.4million（套），创历史新高，其中多家庭住宅更占整个市场的44%，显然在过去的20年时间里，顾客群发生巨大的变化。单家庭住宅的平均使用面积：1,634平方尺，比50年代增长66%；72年，65%的房屋有3个卧室，23%的房屋有4个卧室。50%以上的住宅有2个洗手间，43%的房屋安装有空调。墙体主要有木材和砖组成北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）ConsultingZion资料来源：美国商务部北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential???到99年，只有12%的新房少于两个卧室，7%的只有少于两个洗手间，53%的有两个或以上的洗手间空调安装比例高达84%，接近饱和（因为部分地区不需要空调）外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%，铝板材和一些隔热材料占40%二战后第三个产业经济周期住宅特点（99年）ConsultingZion????从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价$30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工1.7百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20%的新开工房屋是多家庭住宅。但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241平方英尺。到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的$87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实。其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential住宅的变化---人们生活水平提高ConsultingZion资料来源：美国商务部北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的平均成本ConsultingZion美国房地产行业相关法规的历史变革北京锡恩企业管理顾问公司20032003200319001950ConsultingZion19821950后前1954---19591961---1968立法关注对中、低收入家庭的住宅条件，强调修建住宅的可支付性???供停放2个或以上车的车库中央空调一个壁炉2000????2265平方尺3个或更多卧室2个以上的洗手间两层可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务，利率8%；多种金融服务手段可供购买者选择主要建立保护公民享受住宅的平等权利的相关法律综合性的住宅法律，在这个期间适应住宅开发需要而不断进行修改法律文件????1000平方尺或更小2个卧室一个洗手间一层FHA抵押贷款利率4.25%，购买住宅金融服务手段有限1900195020