房地产行业季度发展报告目录一、宏观经济：“失速”风险加大.............................................................................41、货币政策依然面临两难..................................................................................43、积极财政政策保持不变..................................................................................74、投资增速略有回落.........................................................................................75、消费增速平稳................................................................................................76、净出口对经济增长拉动为负...........................................................................8二、保障房在投资拉动中的“数字化”.....................................................................81、保障房在固定投资数字中起到了稳定作用.....................................................82、保障房开工率下的资金需求与贷款支持.........................................................93、保障房挤占的土地储备会形成实质投资负拉动............................................10三、房调政策：窗口期比预期要早..........................................................................12四、地产金融——进入自筹时代.............................................................................131、信贷变化趋势将对房地产影响显著..............................................................132、短期“银行资金正门、后门收紧”效应显著................................................143、中国“影子银行”脱媒趋势.........................................................................164、房地产自筹推荐方式...................................................................................17五、行业与市场......................................................................................................171、行业：高整合不在当前，思变成为必须.......................................................172、市场：调整仍有“后半程”，需求堰塞湖加剧..............................................193、土地市场：流拍、底价成交下土地获取机会出现........................................21附件........................................................................................................................22www.gaotongchina.com2房地产行业季度发展报告前言从个人倾向，我是乐于看到房调持续对房价形成抑制，因为房价已经泡沫化，而不利于行业持续健康发展。对内地房价泡沫，请不要再做任何争辩，因为已经是事实。即便如此，我们或许在2012年的3-6月，就可能看到房调政策的回稳或是舒缓当前房地产行业和市场的困境。这种判断在当前严厉的政策口风和艰难的行业形势下，显的比较另类，但在我们自己形成的时间表判断中，政策舒缓的时间或许只会提前。至于房价泡沫形成的责任划分，货币超发下对房地产过度支持是主因。当前房企的困境，则在于房企的非审慎决策下的过度扩张，而难于抵抗信贷对房地产的快速收缩。现今内地房地产市场已经完全是一个“政策市”，银行在信贷额度和行政指导下，表现为“有心无力”。当然，未来能改变这一切的仍在于政策。从合理市场调节的角度，平稳的收缩货币超发造成的资产价格泡沫是理想的选择，但当前政策过于行政化。同时，经济对房地产的依赖，可能再次使政策反复。最终的结果，或许还只能是“以时间换空间”。虽然我们作为行业内的服务企业，存在立场问题。但对于当前的市场格局，我们担心的不是政策继续深化造成的市场超调风险，而是担心政策过快回暖，不足以消减泡沫。因为，政策真的能坚持到2012年3月份吗？首先，当前在经济投资拉动和增加市场供应的保障房建设，开工率98%——或许只是个“数字化”，当不的真。其次，经济“失速”风险，在内外部环境变化中，出现的可能性在增加。房地产“大梁”被自己主动凿塌，即关系经济稳定，又关系社会稳定。同时，在政策既定定位中，房调也是稳定，不是深调。三是，当前“行业流动性枯竭，市场需求堰塞湖”，市场供求关系中长期扭曲的反作用力日渐增大。而当前倡导的“增加普通商品房供应”，在行业资金链紧张下，也难以有效、快速实现。四是，“行业高整合？”当前看来是一个伪命题，谁是强能力的整合者？“品牌房企阵营？”，体量还不够。“行业外资金？”，调整期难见进入加速。况且国内房地产也没与建立支持整合的金融体系。五是，房地产行业资金链还没有真正到危险的程度。2008年金融危机后，房地产从去库存在，演化到增加投资用了将近一年时间，之后是2009年-2011年年初两年多的“高位放量”，真正行业收缩不过半年时间。在抗寒能力上，多数房企是比地方政府、经济基本面更强。如果当前的严厉房调再持续半年，到2012年3月，房价从当前时点继续实质性下调15%，会有多少售楼处被砸？从房地产制度建设的“顶层设计”角度，也许明年3月两会之前，有关讨论和建议就进入升温期，在市场化和行政化之间，到底会选择那个？?www.gaotongchina.com3房地产行业季度发展报告一、宏观经济：“失速”风险加大国内外环境急剧变化为经济平稳发展带来了压力，当前投资、消费和净出口对经济的拉动尚保持稳定，未来一段时间内地经济存在“失速”风险：1、货币政策总体偏紧，政策效应显现；2、调通涨和促进增长给货币政策操作带来两难；3、投资和消费的增长速度稳中趋降，净出口对经济拉动作用减小；4、房地产市场的拐点正在形成，房调政策年底前难有大的变化。1、货币政策依然面临两难2011年年初以来CPI的走高，对居民影响显著，也对货币政策产生显著影响。在信贷支持增长方面，流动性不足与流动性过剩并存的局面还在持续。图表1：整体通胀仍处高位资料来源：国家统计局图表2：通胀回落是货币供应量增速见底的必要条件?资料来源：WINDwww.gaotongchina.com4房地产行业季度发展报告图表3：历年新增信贷占全年信贷规模比重资料来源：WIND图表4：居民存款回升资料来源：WIND2、货币政策将趋向稳健货币政策进一步收紧的可能性很小，货币政策基调将保持稳定。物价仍在高位运行，负利率明显，中长期货币政策操作将强调前瞻性和灵活性，以有效地熨平经济周期，促进平稳运行。www.gaotongchina.com5房地产行业季度发展报告图表5：下半年M2增速将维持在较低水平资料来源：WINDM1的下坠源于企业存款下降，意味着企业活力下降，预示工业增速将继续回落。企业存款增速已经远低于08年水平，而M1增速也离08年的最低点不远。短期内，外汇占款及信贷是影响M2的主要因素。9月新增外汇占款2472亿，相比8月明显回落，热钱流入的下降是外汇占款下降的主要原因。图表6：企业贷款增速回落显著资料来源：中国人民银行企业长贷更是近一步下降到747亿的地量水平，低于08年10月的830亿，创下08年以来的新低，表明目前企业的投资意愿或许比08年更差。www.gaotongchina.com6房地产行业季度发展报告图表7：居民户中长期贷款连续减少资料来源：WIND居民中长贷的下降与地产销售下滑相一致，9月的新增居民中长期贷款仅为881亿，已经创下09年3月以来的最低值。3、积极财政政策保持不变为保持政策一致性，保证经济增长平稳前进，预计四季度财政政策仍会保持积极的大方向，在保障房建设、农业补贴、企业和居民减税等方面继续推动，增强经济增长动力。4、投资增速略有回落固定资产投资增长速度稳中趋降，房地产