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房地产营销研究月报2011年04
房地产营销研究月报2011年04
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房地产营销研究月报【房地产销售相关政策】4月份房地产相关政策汇总与分析政策摘要政策分析核心指向主业包括房地产的央国资委:积极参中央企业要及时收集掌握地方政府在保企,并将成为业绩考核指标,央与保障性住房障性住房方面的规划、进度安排,通过企积极进入保障房将成为趋势。的通知多种途径参与保障性住房开发建设。目前的系列房调政策,预计在房温家宝强调,要巩固和扩大房调成效,国务院:巩固和价领域将见成效。尤其是房贷的坚持调控不动摇、力度不放松。稳定市扩大房调成效行政指导,收缩力度大于预期。场预期,把房价控制在一个合理水平。地方政策操作看,房价目标将流并要在增加土地供应、进而增加住房供住建部,房价调于形式。但住宅土地供应呈增加应的基础上,全面准确落实相关调控政控目标需完善趋势,而用地指标在扩大后呈现策。紧张局面。发改委:研究商《商品房销售明码标价规定》实施后,房调的制度进程进一步严厉,行品住房领域实会陆续出台一系列规范价格行为的政策政法规占主导。发改委意在实施施反暴利规定措施。反暴利法规定。外汇局:外储增宏调过程严厉,但市场流动性仍外汇管理局国际收支司司长管涛撰文指速不降将影响宽松。近期外资进入房地产呈现出,外汇储备增速不降下来,将会极大物价房价调控增长态势,预计房地产限外有可地影响当前的物价和房价的调控工作。能加强。北京市〈商品房三个要求:新建商品房、存量房具体标不能对房价产生直接而现实的影销售明码标价价要求。区分了标价牌和价格手册的各响,但增加了市场对购房者的透规定〉实施细则项内容。三是增补存量房销售标价项目。明度。更多城市采取预销资金和计划管商品房预(销)青岛市对商品房预(销)售实行年度、季理,对大型房企的资金调配影响售计划管理暂度备案管理日愈显著。行规定来源:高通智库(返回目录)www.gaotongchina.com2房地产营销研究月报销售监测:一二线城市成交量同比萎缩仍显著随着调控的进一步深入,4月份一二线城市楼市成交量继续萎缩,但跌幅趋缓,部分城市如东莞出现商品住宅成交量同环比均涨的局面。三四线城市受限购影响较小,楼市成交相对活跃。价格方面未见明显松动,开发商多以打折促销为主,位于郊县的楼盘推出量加大,价格相对较低,在一定程度上拉升了楼市成交量。期间,北京、天津、深圳、上海、重庆、成都等城市的住宅周成交套数和成交面积均出现环比上涨。其中,北京住宅周成交套数环比涨幅达到59.6%,重庆住宅周成交面积环比涨幅达到37.8%。但这些城市出现的成交量回升,不能说是回暖或者反弹,相对于1月份的低迷来说,应该是正常的恢复。总体而言,目前楼市依然深陷“胶着”格局,一方面是开发商在继续观察市场动向,多数在捂盘惜售,另一方面是居民购房意愿下降,带来成交量大幅下跌。重点监测城市2011年4月份成交量(截止到4月28日)月成交区域城市(平方米或套)注释4月3月环比变动同比变动3月环比变动3月同比变动北京487067487955-0.18%-58.23%59.20%-47.24%期房住宅签约面积天津433087620227-30.17%-60.04%-40.41%-29.92%住宅成交面积环渤海济南2059129059.61%7.86%-83.95%-32.85%住宅成交套数青岛521761.91524062-0.44%33.83%98.16%78.52%住宅成交面积平均360994408384-11.60%-45.34%0.85%-22.41%上海1511686.81524001-0.81%-24.46%113.71%-10.69%住宅成交面积南京192757224808-14.26%-71.69%4.68%-36.63%住宅成交面积长三角杭州258379.6423201011.37%-74.86%18.81%-44.97%商品房成交面积苏州307096.4825213321.80%-58.14%-27.50%-42.85%住宅成交面积平均5674805582381.66%-48.92%42.25%-24.04%广州510944531181-3.81%-20.39%5.00%-21.69%住宅签约面积深圳163859257507-36.37%-43.74%57.43%-1.46%商品房成交面积珠三角东莞492004.724742923.73%6.95%119.72%43.99%商品住宅成交面积平均388936420993-7.61%-16.24%42.66%-0.48%重庆1077786.11132870-4.86%-60.23%99.59%-42.21%商品房成交面积成都313532.293121190.45%-59.21%-66.08%-53.54%商品住宅成交面积中西部长沙371474448442-17.16%-64.70%15.38%-49.48%商品住宅成交面积平均587597631144-6.90%-61.10%0.90%-46.21%数据来源:Wind高通智库整理(返回目录)一线城市限购长期化——非限购城市成交活跃根据我们早前判断,在一线城市供应新低难以本质改变下,一线城市的限购有可能呈www.gaotongchina.com3房地产营销研究月报现长期化趋势。日前,上海市住房保障管理局局长刘海生表示,上海的楼市限购政策将长期执行。上海土地资源有限,住房需求量又非常大,非户籍人口已经超过37%,土地承载力有限。上海市房地产调控将继续从三个层面着手,一是限购,二是贷款、税收等联动调控,三是加大供应量。刘海生表示,调节供需关系是主要着力点,加大供应方面,保障性住房是重点。据其介绍,6月份上海市第二批经适房申请受理将展开,第二批房源约3万套。同时,上海今年将开工和筹措4万套公租房,其中1万套计划于年内竣工。与此同时,3月非限购城市成交活跃。2011年3月,全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米,较上月上涨0.59%,其中82个城市价格环比上涨,2个城市与上月持平,16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。3月住宅价格环比涨幅居前的城市有保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇岛、潍坊、南通、昆山、湖州、株洲,其中保定和呼和浩特价格涨幅介于2%-3%之间,中山、吉林等城市涨幅在1%-2%之间。另有南昌、淄博等16个城市的涨幅也处于1%-2%之间,徐州、包头等56个城市涨幅在1%以内。除呼和浩特是省会城市有限购令外,其他均未出台限购令。(返回目录)“一房一价”影响分析与房企应对国家发改委刚公布的《商品房销售明码标价规定》,但商品房一房一价并不是新规定,早在一年之前,住建部就下发了一个内容相同的通知。?国家发改委的通知还要求,商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案,此举显然含有遏制定价上涨空间的用意。?政策定位是:可以避免在开盘销售中,开发商根据客户数量盲目加价,有利于房地产调控政策的落实。能使消费者在购房过程中获得更充分的信息,减少被蒙骗的几率,有利于规范市场。?从对房价的影响看,2007年南京就率先实行过一房一价。从2010年4月开始,上海、北京、杭州、苏州、济南等也曾发布过一房一价政策,但实际到目前为止,该政策在全国没有执行成功的先例。?无论是“一房一价”,还是一次性公开所有房源,行业主管部门和各地政府均已作出了规定,关键看执行。即使是在房地产被严厉调控的2010年,从实际情况看,虽然去年不少地方都出台了相应的规定,但开发商执行得很不到位。各售楼处很难看到“一房一价”的公示信息,也不是所有房源一次性公开。?执行的落实需要投入相当的人力、物力,需要占用大量行政资源,地方政府是否有足够资源来做这个事值得怀疑。?www.gaotongchina.com4房地产营销研究月报应对国家发改委日前下发的《商品房销售明码标价规定》,房企会先高报价申报,然后再打折优惠卖房,把价格调节的余地控制在自己手中。?此外,还可以采取少量多批推房的方式,每次推少量房源,通过提高后续房源的售价,来实现涨价目的。?房企应对“一房一价”案例:在商品房销售明码标价规定执行前,绿城(中国)在北京开发的高档住宅诚园项目暗中上调部分低价户型的价格,应对明码标价。今年清明小长假期间至4月11日,北京绿城房地产开发有限公司已经完成了对诚园项目的“暗中调价”。该项目未售出房源的实际销售价格,悄然上调1000元/平方米。这将致使绿城诚园项目未售房源的单套总价至少上涨10万元,而户型越大单套总价上涨的幅度也就随之水涨船高。该项目人员表示,销售价格实际上是低于这个价格的。按照“高限”提供这一价格指标进行公示,主要是为在日后灵活调整单套住房价格预留空间。(返回目录)【房企营销动态与重点分析】4月各地楼盘促销策略监控日期城市项目活动南京河西盛世公馆推10套特价房,9999元/平4月1日南京盛世公馆方米起,而其普通房源的均价在13000元/平方米以上,降幅超20%世贸江滨花园135平方米房源可享受“存3万元抵25万元”,89平方米房源则可享受“存3万4月初杭州世贸江滨花园元抵20万元”,一次性付款还可在此基础上享受9.4折。南京板桥金地自在城开盘,前期缴纳诚意金的客4月3日南京金地自在城户最高可享受3个点的优惠。开盘首日认购六成南京城北的大发燕澜湾项目推5套特价房,为面积在200多平方米以上的复式住宅,原本的均价4月9日南京大发燕澜湾是15000元/平方米,现均价13000多元/平方米,降幅超10%www.gaotongchina.com5房地产营销研究月报华元房产举行为期两天西溪专场房交会,不同楼4月9日杭州华元房产盘推出有限额的存抵活动,设置新加坡来福士双人豪华3日游惊
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纤纤雨梦
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国资委:积极参 与保障性住房 的通知 中央企业要及时收集掌握地方政府在保 障性住房方面的规划、进度安排,通过 多种途径参与保障性住房开发建设。 核心指向主业包括房地产的央 企,并将成为业绩考核指标,央 企积极进入保障房将成为趋势。 国务院:巩固和 扩大房调成效 温家宝强调,要巩固和扩大房调成效, 坚持调控不动摇、力度不放
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