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广东东莞房地产和建筑安装市场分析2001年
广东东莞房地产和建筑安装市场分析2001年
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1房地产市场分析A2.1.2001E0.59+13.0%p.a.+13.0%p.a.房地产开发投资万亿元[]房地产开发投资万亿元[]0.320.320.490.410.361996199719981999200022001E3.58+9.2%p.a.+9.2%p.a.全社会固定资产投资万亿元[]全社会固定资产投资万亿元[]2.302.493.262.992.8419961997199819992000资料来源:中国房地产年鉴,罗兰贝格分析?九五期间,中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度“”2001E+6.6%p.a.+6.6%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重住宅开发投资占房地产开发投资的比重53%53%59%64%68%73%1996199719981999200032001E0.43+20.4%p.a.+20.4%p.a.住宅开发投资万亿元[]住宅开发投资万亿元[]0.170.170.330.260.2219961997199819992000资料来源:中国房地产年鉴,罗兰贝格分析?其中,住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资增长率按地区分[1999–2住宅开发投资增长率按地区分年[1999–2000]26%50%57%59%59%71%211%全国平均辽宁内蒙古贵州云南河南新疆4广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它17%12%9%8%8%6%5%4%31%年住宅开发投资额按地区分万亿元2000[]年住宅开发投资额按地区分万亿元年2000[]000]资料来源:中国房地产年鉴,罗兰贝格分析?住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区,但增长最为迅速的则在西部和内陆地区5中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业加入WTO后,新材料、新技术将纷纷涌入,进一步提高住宅建设预制化、产业化进程广泛的合作将成为房地产业的发展趋势,尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密房地产企业将出现两极分化规模化和小而精;房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高,要求定制化服务国家将逐渐改变对房地产业的管理模式,在体制上推动国有房地产企业的资产重组—随着外部环境和国家政策的导向,中国房地产行业向规模化和专业化发展住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%房地产投资广东省全国广东省全国全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较年[1997-2000]全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较年[1997-2000]6+17.7%p.a.+17.7%p.a.广东省房地产投资总额亿元[]广东省房地产投资总额亿元[]住宅55%62%66%69%1997199819992000510594676831资料来源:广东省统计年鉴,罗兰贝格分析?作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份,广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共家1998??9投资亿元,内资占以内资投资者为主,特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共家包括房地产项目公司多层、小高层为主建成华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等本地消费者占外商占外地消费者占?2359%??134()??AB??50%?30%?20%7年年1992–1998香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共家估计总投资亿元,外资占别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地外商购房者占,并以香港市民为主,集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占外地消费者占??52?5063%????70%?25%?5%八十年代中期年–1992投资规模投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城开发类型和区域政府公务员和企业职工消费者特征总投资小于亿元?????1东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段,投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主24政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资亿元建设新区,系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格元至元的中档商品房竞争激烈,元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理??200?250035003500???细分市场消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为,住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高??8.9%??8东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义,早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司,合作开发房地产??竞争格局市场规模13东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步,1994年的低落,1997和1998年的回升,目前正处于上升期+8.9%p.a.+8.9%p.a.7.87东莞市房地产开发投资额亿元[]东莞市房地产开发投资额亿元[]8.679.5510.4411.21199619971998199920009+10.8%p.a.+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8东莞市全社会固定资产投资额亿元[]东莞市全社会固定资产投资额亿元[]19961997199819992000资料来源:东莞统计年鉴,罗兰贝格分析?东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长;而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度+9.9%p.a.+9.9%p.a.东莞市住宅开发投资额亿元[]东莞市住宅开发投资额亿元[]6.327.357.418.40199719981999200010+8.9%p.a.+8.9%p.a.4%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000东莞市房地产开发投资额亿元[]东莞市房地产开发投资额亿元[]8.679.5510.4411.21资料来源:东莞统计年鉴,罗兰贝格分析?住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素其它办公楼商业营业用房住宅2005E2003E148.4+20.8%p.a.+20.8%p.a.东莞市商品住宅销售面积万平方米[]东莞市商品住宅销售面积万平方米[]39.652.374.395.019971998199920001160.0200.02005E44.12003E+26.4%p.a.+26.4%p.a.东莞市商品住宅销售收入亿元[]东莞市商品住宅销售收入亿元[]9.212.516.524.01997199819992000资料来源:东莞市建委,中国人民银行,罗兰贝格分析?东莞市商品住宅销售收入和销售面积增长迅速描述描述商品房开发集中于东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区年至年底,商品房实际投入资金亿元共推出楼盘个,建筑面积平方米樟木头、常平、附城、塘夏、黄江等镇区集中了的港资房地产开发商新开发的商品房楼盘集中在东城区和篁村,开发类型以多层和小高层为主,楼盘质数较高,开发理念在东莞市属于中上水平??1998200023?231455.7?90%?1232%21%14%8%8%17%商品房开发建筑面积总额按镇区分年[1998-2000]商品房开发建筑面积总额按镇区分年[1998-2000]城区常平樟木头篁村东城其它资料来源:东莞市建委,罗兰贝格分析?年至年,商品房开发集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区19982000东城篁村城区塘夏其它29%19%8%7%5%4%4%24%年以后新开发的多层和小高层地域分布1998年以后新开发的多层和小高层地域分布虎门199813商品房立项开发类型比例按开发建筑面积[]商品房立项开发类型比例按开发建筑面积樟木头常平[]高层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%多层和小高层别墅资料来源:东莞市建委,罗兰贝格分析?在未来五年内,多层和小高层仍是商品房开发市场的主流,新开发的多层和小高层主要集中在东城区、篁村区和城区描述描述东莞市商品房开发档次逐步提高东莞市政府对城市进行总体规划,改善居住环境,提升房地产开发的质量由于政府严格控制土地批租土地价格上升较快居民住宅消费观念由商品住宅理念的接受者转为理念的领导者需求品位提高金融机构对住房消费支持不断增强、按揭条件放宽,刺激住房消费需求市场的增长东莞市新的房地产开发商纷纷进入以上的中高档房地产市场的竞争如新世纪豪园新石竹雍华庭七宝一居等???,?,??2500,:,,,148%60%26%6%2005E200.0+15.7%p.a.+15.7%p.a.别墅元以上元元以下13%50%20%10%20003500*2500-3500*2500*111.2商品住宅销售总面积万平方米[]商品住宅销售总面积万平方米[]总额资料来源:东莞市建委,罗兰贝格分析除别墅外?*预计到年每平方价格在元以上的中高档商品房将占据市场86%的份额2005,2500消费者15内部竞争状况潜在的进入者城区、常平和樟木头集中了的房地产开发市场集中度高,市场领先者较为明显,如:中信、光大等内资房地产开发比例逐年提高,由年的上升为年的?70%??199845%200067%政策壁垒强较强的地方保护主义,早期外来的房地产开发商和民营企业必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司,合作开发房地产经济壁垒弱房地产开发商尚未形成房地产开发的绝对成本
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纤纤雨梦
贡献于2014/1/24
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广泛的合作将成为 房地产业的发展趋势, 尤其是房地产与资本 市场的合作将更 加紧密
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