平安信托有限责任公司2011年房地产市场展望和投资策略分析报告平安信托物业策略研究部2010-12-30目录附件1.2010年房地产市场回顾…………………………………3重点城市住宅房价图…..………………………………231.1政府调控与意料之外的市场表现…………………..31.2购房者与开发商的“强抗压性”………………………32.2011年房地产市场展望…………………………………42.1宏观经济背景………………………………………..42.22011年房地产市场关注点………………………....62.2.1投行的市场观点……………………………62.2.2关键风险因素………………………………72.2.3关注但非关键风险因素…………………..112.3转移关键点：从开发商到居民购买力……………142.3.1开发商财务状况相对稳健………………..142.3.2住房供应增加…………………………….152.3.3住房需求与负担能力……………………..152.3.42011年住宅市场-适应性调整………….162.4商业地产市场………………………………………172.4.1写字楼市场……………………………….172.4.2零售物业市场…………….……………….182.4.3收益率和价格……………………………..192.4.4大宗物业交易……………………………..203.2011年投资策略分析………………………………….21-2-PingAnTrustRealEstateResearch2011年房地产市场展望和投资策略分析报告2010年12月30日1.2010年房地产市场概况1.1政府调控与意料之外的市场表现1.2购房者与开发商的“强抗压性”2010年房地产市场在频繁的政策调控中度过，但市场-购房者购房能力未受冲击对调控政策的回应却在意料之外。政策调控并没有显著扭转房地产市场的周期性，市场在持续的政策紧缩预期下却未有政府和市场似乎低估了刚性需求力量，和居民购房的欲回调，催生政府的调控力度持续加大，但市场的整体成交量望–特别在充足的流通性，经济复苏，通货膨胀预期，收和成交价格表现，显示楼市未有根本性的趋势逆转。入增长等一系列因素的影响下-大多数购房者对房价仍然保持乐观态度，且购房能力似乎并未受到调控政策太大负面2010年初房地产市场延续2009年下半年强劲的反弹，影响，购房意愿依然强烈。4月份“新国十条”出台对市场产生了明显却短暂冷却效果，成交量在5、6月大幅萎缩后又开始逐步回升，价格未见松-开发商表现好于预期动。在9月底，房地产市场的第二轮调控全面铺开，力度进一步加大，并对打击投机需求更具针对性。直至2010年底，年初市场认为调控会令开发商再次进入困境。然而，尽成交量并未显著下降，房价水平也整体在保持高位。虽然个管面临严厉的政策调控，但良好的销售业绩与多种融资渠道别城市偏远区域房价有所下浮，中心区域房价–特别在一有效缓解了开发商的资金压力，2010年开发商运营仍然相线城市-屡创新高。对稳健，财务状况良好，并未出现预期中的资金链问题，故而无须大幅度和全面降价销售。全国住宅成交量全国住宅成交量及销售均价(亿平方米)(元/平方米)(万平方米)1020,0006,0008.535,00087.0115,0006.514,0005.935.5410,0003,00062,0005,00041,000--20808080909091010100808080909091010-----------------JulJulJulJanJanJanMarMarMarSepNovSepNovSep0MayMayMay成交量（右轴）3个月平均移动成交量（右轴）20062007200820092010*销售均价（左轴）3个月平均移动销售均价（左轴）数据来源：中房指数,注：2010年成交量为1-10月数据数据来源：中房指数，注：2010年为1-10月数据-3-城3年累08/09年选取城市住宅销售均价指数（2008年1月-2010年11月）市计增幅低位反弹250.00北40%98%200.00京150.00上68%73%100.00海50.00广63%90%0.00州080910080808090909101010武19%63%080910080910------------------JulJulJul汉JanJanJanMarMarMarSepNovSepNovSepNovMayMayMay杭70%111%北京上海广州武汉杭州州数据来源：中房指数，策略研究部整理2.2011年房地产市场展望数据来源：中房指数2.1宏观经济背景整体来看，全球经济基调将持续稳固改善，全球经济形欧洲在主权债务危机弥漫的气氛中战兢度过势在2011年的不确定性比2010年少。主要经济体继续巩固他们的复苏进程，但新兴市场经济在资产泡沫阴影下趋向各国财政紧缩不可避免地拖累欧盟实体经济的复苏进政策紧缩。2011年风险主要来自于金融市场带来的冲击。程。德国相对靓丽的经济表现，不能弥补其他成员国的疲弱经济。但国际货币基金组织（IMF）及欧盟一系列协作营救GDP增长及预测措施有助减轻主权债务危机对实体经济的不利影响。20092010f2011f全球-0.6%4.8%4.2%亚洲新兴市场抵御风险能力加强美国-2.6%2.6%2.3%亚洲经济2011年继续向好。区内经济和贸易向好和美欧洲-4.1%1.7%1.5%国经济好转，将带动亚洲国家的出口。亚洲经济的内需，亦日本-5.2%2.8%1.5%受强劲的消费推动。中国9.1%10.5%9.6%数据来源：InternationalMonetaryFund，注：2010年与2011年为预测数据然而由于大部分亚洲国家仍在非常低息环境下，加上美元利差交易引发的资金流入，正酝酿资产泡沫。亚洲新兴市美国已在复苏之路但推进仍然缓慢场2011年的主要风险，在于息口一旦回升引发的金融市场波动。但由于亚洲经济基本面良好，金融体制自1998年亚美国经济将会继续周期性回升。但由于居民仍然过度借洲金融危机后的逐步改革，增强防范风险的应对能力，实体贷或处于负资产状态，以及企业需要时间去扩充规模和增加新职位，2011年经济仍会以缓慢速度回升。经济抵受冲击的能力比前增加。虽然我们认为美联储继续宽松货币政策-包括第二轮量化宽松（QE2）日本经济仍在低位挣扎。日本经济在全球经济舞台角色-不会对刺激实体经济产生显著性影响，不过这有助低利率淡化，除日圆走势外，日本经济不会是市场焦点。环境维持一段时间。超过8,000亿美元减税方案通过将推动消费。-4-中国经济在政策紧缩下保持趋势增长经济增长应可维持约9%的趋势增长率。尽管货币政策趋紧缩，政府将会采取适当的财政刺激措施，以保证经济“平中国年度GDP增长稳较快”增长-这是维持一定就业水平的必要条件。14%12%消费将会保持自2005年以来的上升周期。收入增长，10%富裕人口持续增加以及消费结构升级继续是有力拉动消费8%因素。私企投资将会受利率上升因素影响有所抑制。但我们6%相信政府会加大国有投资，包括保障性住房建设，公路/铁4%路基建等，从而维持固定资产投资的稳定增长。但人民币升2%值和去年同期较高基数下，出口增长速度将会有所放缓。0%2001200220032004200520062007200820092010*通胀不会失控。政府会以不同手段包括行政措施、货币政策、及人民币升值等对付成本推动，需求拉动及输入通胀。数据来源：国家统计局，注：2010年为预测数据而产能充裕-特别在制造业环节-将会缓冲价格上涨。我们相信政府在2011年会继续运用不同货币工具收紧流动性。在12月26日的第二次加息后，利率进入上升中国存款基准利率与存款准备金率周期已确认。我们认为加息不仅仅是（i）应对通胀的工具；20%而且（ii）是货币政策正常化-自2008年全球金融危机之15%后过度宽松的政策回归的过程。除非通胀急升从而引发更10%激烈的流动性紧缩，前述第（ii）点显示利率只会慢慢回升，5%而经济的良好基调将可减轻利率上升引发的震荡。0%060708091006070809100607080910----------预期政府会增强各类政策调整的灵活性-中央经济工-----JanJanJanJanJanSepSepSepSepSep作会议提出2011年宏观经济政策的基本取向要”审慎灵MayMayMayMayMay活”。1年期存款基准利率存款准备金率注：有关全球经济和中国经济2011年展望和风险的详细分数据来源：中国人民银行,析，请参详《2011年全球及中国经济展望》报告。-5-2.22011年房地产市场关注点2.2.1投行的市场观点房地产市场在2010年中进入调控期后，至今表现坚稳。在政策调控的大环境下，市场对2011年楼市走势意见纷陈，甚至有些针锋相对。下表总结一些市场的观点：市场观点小结研究机构2011年房价走势UBS一线城市跌10%,而其它非一线城市持平。摩根大通房价在2011年上半年不会跌超过10%，下半年复苏。太平洋证券房价上行阻力大，房价或将出现一定程度的实质性下降。招商证券房价整体略有调整。东海证券房价上涨4%,与通胀水平持平。国信证券房价仍上涨，但涨幅收窄。研究机构2011年房地产市场UBS1、可能处于不利地位，政策向经济适用房，缩短开发周期及平衡地方政府收入结构倾斜，不利开发商。2、紧缩信贷如快于预期，会打击房地产需求。摩根大通1.政策紧缩继续，调控由压需求转至增供应。2.调控下半年有机会稍为放松。中信证券1、商品房供求制度将重塑。保障房大规模建设是制度改革的核心和突破口。2、货币政策转